南沙增城上下半年相比“降量”明顯

在整體成交創(chuàng)新高的背景下，今年白云表現(xiàn)“可圈可點(diǎn)”。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年截至12月15日，白云新房網(wǎng)簽共計(jì)84.5萬(wàn)㎡，同比(44.5萬(wàn)㎡)上漲90%;網(wǎng)簽套數(shù)8102套，同比去年的4036套上升101%。不足萬(wàn)套的成交水平，這個(gè)數(shù)據(jù)放在增城、黃埔、南沙面前并不算驚艷。但從全市漲幅來(lái)看，白云目前的新房成交套數(shù)與去年同期相比達(dá)到101%的增長(zhǎng)，漲幅為全市第一。

成交強(qiáng)勢(shì)來(lái)源于充足的貨量，截至今年11月底，白云區(qū)各板塊一手住宅庫(kù)存面積合計(jì)115.53萬(wàn)㎡，庫(kù)存套數(shù)為1.1萬(wàn)套。目前，機(jī)場(chǎng)路板塊、同德圍板塊、白云湖板塊、太和板塊及人和板塊均有超千套新房庫(kù)存，貨量充足。

另一方面，上下半年相比成交下滑幅度較顯著的區(qū)域?yàn)槟仙?、增城。根?jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，南沙在今年上半年成交10045宗，下半年為4872宗，下降幅度達(dá)51%。增城上半年成交15769宗，下半年為11434宗，降幅為27%。長(zhǎng)期依靠人才、規(guī)劃利好概念吸客的南沙，在購(gòu)房門檻提高、規(guī)劃階段性消化后，缺乏市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn)拉動(dòng)。增城則主要受黃埔調(diào)價(jià)，客戶轉(zhuǎn)移影響。

具體到活躍的板塊，崔登科認(rèn)為，“中心區(qū)天河、越秀、海珠整個(gè)區(qū)域，周邊板塊的黃埔科學(xué)城、南沙的明珠灣、番禺的華南板塊、長(zhǎng)隆萬(wàn)博板塊以及老荔灣板塊，今年表現(xiàn)不俗，整體來(lái)說(shuō)都比較看好。而大剛需區(qū)域和板塊，在明年則有可能出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整。”

集中供地“高開低走”，大部分以底價(jià)成交

“集中供地”是本年房產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，也是2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要變化。隨著12月2日第三輪集中供地落下帷幕，廣州以“出讓86宗涉宅地”的成績(jī)單正式收官2021全年土拍，總攬金1981.1億元，比去年下降13%。

全年看，三輪集中供地成交數(shù)據(jù)差異大，土拍呈“高開低走”的行情。上半年的第一輪集中供地，紛紛創(chuàng)出歷史新高，多地塊報(bào)價(jià)封頂，直接開啟搖號(hào)模式，共收金900多億元。但隨著調(diào)控升級(jí)、房企拿地門檻變高等原因，第二輪集中供地掛出48宗地有一半流拍，對(duì)比第一輪土拍接近20%的平均溢價(jià)率，第二輪土拍平均溢價(jià)率僅為1.5%。12月第三輪集中出讓，推出“調(diào)低起拍價(jià)、設(shè)置溢價(jià)率、允許分期付款”等競(jìng)拍規(guī)則來(lái)降低拿地門檻，但在市場(chǎng)下行的背景下，房企拿地積極性遠(yuǎn)不如上半年，但76%的地塊成交量仍勝于第二輪土拍。

集中供地改變了房企原有的拿地節(jié)奏，加之下半年房企現(xiàn)金流緊張，部分民企為了降低自身風(fēng)險(xiǎn)，參與土拍的熱情持續(xù)降低。從拿地的房企來(lái)看，今年廣州土拍市場(chǎng)則基本是“國(guó)家隊(duì)”的主場(chǎng)，在第二、三輪土拍中，國(guó)企央企累計(jì)獲取78%的地塊。

從成交地結(jié)構(gòu)來(lái)看， 2020年供地相對(duì)緊缺的黃埔、番禺、海珠在今年均有較明顯提升，已有4年沒(méi)賣地的海珠區(qū)，在今年共出讓5宗地，有3宗地闖入廣州商住地歷史TOP10樓面價(jià)排行榜，尤其是巨無(wú)霸赤沙TOD地塊出讓，表現(xiàn)相當(dāng)搶眼。黃埔掛出3宗地頂價(jià)成交、番禺1宗地溢價(jià)39.53%、南沙4宗地均溢價(jià)出讓。而天河、越秀則在今年均沒(méi)有新宅地出讓。

2021年86宗成交的商住地中，有55宗以底價(jià)成交，占比比去年增加2%。另一方面，30%以上的高溢價(jià)地塊共14宗，占總出讓地塊的16%，比去年增加7%。廣州中原研究發(fā)展部指出，今年商住地溢價(jià)率“兩極化”現(xiàn)象更加顯著，一方面開發(fā)商為靚地“競(jìng)配建”“搖號(hào)”，另一方面存在著大量的底價(jià)、流拍地。例如增城等東部以及北部的成交占比均呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，拿地越來(lái)越往優(yōu)質(zhì)區(qū)域、板塊靠，是2021年開發(fā)商拿地的重要趨勢(shì)。

供求比達(dá)1.49，實(shí)際去化表現(xiàn)并不理想

2021年廣州市場(chǎng)經(jīng)歷了貫穿全年的調(diào)控組合拳，在樓市熱潮逐漸褪去后，出現(xiàn)了如房企爆雷、買家信心不足、成交下滑等“困局”，給行業(yè)帶來(lái)一定沖擊。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，截至2021年下半年，廣州新房供求比已達(dá)1.49，為近4年新高。今年11月廣州庫(kù)存達(dá)14個(gè)月，為去年同期的1.8倍。

“2021年成交破10萬(wàn)宗，雖然部分區(qū)域成交同比遞增，但更多是由小部分的‘網(wǎng)紅大盤’拉動(dòng)所致。綜合整體市場(chǎng)情況來(lái)看，實(shí)際去化表現(xiàn)未如理想。尤其增城、南沙、花都、白云外圍板塊，在輪番調(diào)控之后客戶萎縮嚴(yán)重，去化僅10%-30%，甚至有項(xiàng)目出現(xiàn)開盤僅賣出個(gè)位數(shù)單位的尷尬局面。”廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，近年由于宅地供應(yīng)面積增加，新房供應(yīng)得到有效補(bǔ)充，但卻無(wú)法明顯提振買家購(gòu)買欲望，體現(xiàn)了當(dāng)前買家較濃的觀望情緒，市場(chǎng)信心有待加強(qiáng)。

崔登科向記者表示，“目前政策雖然輕微向好，暫時(shí)仍然是有限的利好。明年一手市場(chǎng)主要要看房企流動(dòng)性，如果流動(dòng)性能很快好轉(zhuǎn)的話，市場(chǎng)就會(huì)進(jìn)入到博弈期，價(jià)格有機(jī)會(huì)出現(xiàn)震蕩。如果明年房企的流動(dòng)性好轉(zhuǎn)比較慢，價(jià)格預(yù)計(jì)還是會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，房企將‘以價(jià)換量’加速出貨。”

“春節(jié)前，房企會(huì)有一波硬支出高峰，包括供應(yīng)商欠款，部分房企美元債也將到期”，有業(yè)內(nèi)人士指出，出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的房企，未來(lái)兩個(gè)月將非常關(guān)鍵。

在鄧浩志看來(lái)，樓市行情是有慣性的，由于房地產(chǎn)體量大，慣性特別強(qiáng)。要扭轉(zhuǎn)樓市趨勢(shì)除了需要“力量”還需要“時(shí)間”。現(xiàn)在到明年春節(jié)，廣州的市場(chǎng)都將處在筑底階段，不會(huì)有明顯的復(fù)蘇和反彈。“這段時(shí)間房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，打折促銷會(huì)比較多，適合剛需‘抄底’。直到春節(jié)之后，小陽(yáng)春行情展開之時(shí)，二季度可能才能看到樓市的全面復(fù)蘇。春節(jié)之后，樓市可能會(huì)整體呈現(xiàn)出‘價(jià)穩(wěn)量漲’的態(tài)勢(shì)。”(記者 何璐詩(shī) 見習(xí)記者 魏 鑫)

關(guān)鍵詞： 廣州樓市 土拍市場(chǎng)