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海南的房地產(chǎn)市場和它地緣的特殊性一樣，特殊到很難在中國的版圖上找到一個與之相似的地方。經(jīng)歷了盛況空前的輝煌后，面對遭遇泡沫破滅后的一地雞毛，卻又能在悲傷世界里涅槃重生。

近期海南再次成為人們關(guān)注的焦點，“自貿(mào)港”光環(huán)加身，無數(shù)熱錢和熱切的目光皆試圖涌向這片熱帶島嶼，然而有史以來最嚴(yán)苛的樓市調(diào)控政策落定，一半是海水，一半是火焰，是其當(dāng)下最真實的寫照。

“自貿(mào)港”機遇

4月13日在建省30周年大會上，海南省獲得黨中央的支持，將建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)，逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)。次日，新華社發(fā)布中共中央、國務(wù)院《關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》(簡稱《意見》)，全面闡述海南發(fā)展自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港等相關(guān)實施要點。

市場認(rèn)為這標(biāo)志著海南另一個“大時代”的開啟。

建省30周年，海南又一次迎來國家重大戰(zhàn)略政策機遇，其未來在產(chǎn)業(yè)、交通、人口、房地產(chǎn)等方面將體現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢。

水到渠成智庫首席專家魏雪飛在接受《國際金融報》記者采訪時難掩對自貿(mào)港機遇的看好。在魏雪飛看來，自貿(mào)港是自貿(mào)區(qū)的升級版，雖一字之差，其開放的程度和力度卻不可相提并論，畢竟自由貿(mào)易港通常被視為開放程度最高的自貿(mào)區(qū)。

魏雪飛指出，此前上海、廣東、天津、福建、遼寧、浙江等地均成立了自貿(mào)區(qū)，但這些自貿(mào)區(qū)其實并未做到全面開放。此次自貿(mào)港選定海南與其區(qū)域位置的特殊性不無關(guān)系。海南地緣性特征明顯，處于“一帶一路”東南亞國家的門戶位置，對其全面開放有利于更好地與東南亞國家互動，同時其與內(nèi)陸的陸路交通聯(lián)結(jié)度，也使得其在開放過程中更易于調(diào)控和管理。

中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉誠則指出，海南國際化的市場環(huán)境會進(jìn)一步促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展，與此同時，也會帶動第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)不斷升級。

更高的開放程度必然會帶來更高的投資熱潮。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)直言，從大趨勢看，市場價值被看好，房價就容易上漲。尤其是區(qū)位優(yōu)勢和氣候優(yōu)勢都相對明顯的海南。

房地產(chǎn)降溫

然而，想進(jìn)入和能進(jìn)入是兩個概念。

放至大背景下，確立自由港發(fā)展路線后，房地產(chǎn)在海南省的經(jīng)濟(jì)地位會讓位，某種程度上，海南甚至要和依靠房地產(chǎn)發(fā)展的過往做精簡切割。

自1988年設(shè)立海南省以來，海南省經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新興工業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)是海南30年來創(chuàng)新發(fā)展的主線。由于特殊的區(qū)位優(yōu)勢，海南房地產(chǎn)市場持續(xù)受到資金追捧，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重一直居高不下，是近幾年海南省經(jīng)濟(jì)增長的主要動力之一。

這一動力有多強勁?

數(shù)據(jù)顯示，2017年海南省固定資產(chǎn)投資完成4125.4億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2053.11億元，占據(jù)了半壁江山。

劉誠認(rèn)為，自由貿(mào)易港的成立將進(jìn)一步激活旅游、貿(mào)易、金融等板塊的發(fā)展，房地產(chǎn)投資占比會相應(yīng)下降。

在3月份召開的全國兩會期間，海南省相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也給出了明確表態(tài)：要減少經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴。

就在這一表態(tài)后不久，海南的樓市調(diào)控升級為非本省戶籍居民家庭在海南省范圍內(nèi)只能購買一套住房，社保從2年升級為5年，首付比例不得低于70%，取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。這無疑鎖死了部分交易市場。不止如此，五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣的房子只能面向本市(縣)居民家庭銷售，切斷了外來人口進(jìn)入的機會。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉在接受《國際金融報》記者采訪時預(yù)判，未來在海南開發(fā)房地產(chǎn)的受限勢必會越來越多。在行業(yè)的規(guī)?？偭可?，在海南投資拿地的最好時機已經(jīng)過去，開發(fā)與銷售模式會受到很大的挑戰(zhàn)。

這也意味著，“自貿(mào)港”海南增加了對開發(fā)商的吸引力，卻也提高了進(jìn)入難度。

嚴(yán)躍進(jìn)將這一難度具化為三個方面。

當(dāng)行業(yè)進(jìn)入的門檻提高時，房企進(jìn)入的相關(guān)納稅考核、就業(yè)機會創(chuàng)造、環(huán)保方面的考核，都將面臨著更高的要求和審批。此外，受環(huán)保管控，沿海房產(chǎn)開發(fā)的約束增加，開發(fā)商在類似城市的投資確實需要防范相應(yīng)的風(fēng)險，類似填海造房等管控會很明顯。再者，海南自由港未來的重點還不明確，房企在進(jìn)入過程中需要不斷去研究未來海南城市的布局和規(guī)劃。

新進(jìn)入房企的難度加大無疑折射出先行布局房企的優(yōu)勢，這一優(yōu)勢猶如筑成了一定寬度的護(hù)城河。

“地主”實力大比拼

在了解各大房企當(dāng)前駐島實力比拼之前，我們先看下海南省各縣市的基本經(jīng)濟(jì)和房價情況，畢竟“房企島主”之爭是土儲面積和區(qū)域地段的綜合較量。

就區(qū)域發(fā)展而言，海南省東部地區(qū)的生產(chǎn)總值遠(yuǎn)高于中、西部地區(qū)，東部僅?？谝粋€城市的生產(chǎn)總值便超過中部地區(qū)和西部地區(qū)，差異明顯。具體城市來看，?？?、三亞、澄邁位居前三。

這一現(xiàn)象在6人游CEO賈建強看來，主要是由于其所處的發(fā)展階段不同。東部地區(qū)開發(fā)早，交通設(shè)施好，城市密集，此外，東西部之間旅游資源差異明顯，相較于中西部的歷史和自然景觀，東部海岸線的旅游條件和舒適度更適宜作為度假游，因此其發(fā)展較中西部更為成熟。

這一差異直接造成了區(qū)域間對外來人口吸引力的不同，由此帶來的購買力投射到房價上更為明顯。

最新數(shù)據(jù)顯示，海南當(dāng)前的房價走向呈現(xiàn)出東部最高，西部次之，中部墊底的情況。前三名為相連的三個東部地區(qū)，三亞以3.75萬元/平方米的均價遙遙領(lǐng)先;緊挨三亞的陵水次之，以2.58萬元/平方米排名第二;陵水右上方的萬寧為1.63萬元/平方米，位居第三。西部大熱的儋州均價7732元/平方米，尚未破萬，中部屯昌均價全島最低6616元/平方米。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從前景看，博鰲、澄邁、陵水等是最值得關(guān)注的，同時儋州當(dāng)前市場進(jìn)行整頓后，未來也有新的機會，

縱觀房企的布局，主要圍繞兩條線展開：一條是濱海沿線的，一條是其他生態(tài)線的。

張宏偉認(rèn)為東線城市是房企布局的重點，而西海岸發(fā)展節(jié)奏較慢，雖熱度不及東線，但成本方面容易把控，中部因為建設(shè)性開發(fā)，很難有大量布局。

嚴(yán)躍進(jìn)則指出了布局中開發(fā)節(jié)點的關(guān)鍵性，東部地價上升后，西部的地價也會相應(yīng)跟進(jìn)。如果東部用地緊張，西部的土地優(yōu)勢便會顯現(xiàn)出來，這是典型的東部資金進(jìn)入西部的現(xiàn)象。

房企巨頭的嗅覺向來靈敏，恒大、碧桂園、融創(chuàng)等當(dāng)前均在海南手握沃土。

就企業(yè)而言，恒大當(dāng)前在海南土儲之大傲視群雄，雖項目分布于海口、三亞和儋州，但因為其?；◢u的超大體量，所以它在儋州現(xiàn)有土儲最多。

清水灣項目的大獲成功讓雅居樂嘗到了來自海島的清甜，其現(xiàn)有6個海南項目，總建筑面積突破1000萬平方米。

有土地的地方自然少不了碧桂園，其現(xiàn)有18個海南項目，總可售建筑面積512.14萬平方米。2017年碧桂園合同銷售前十項目中，海南地區(qū)貢獻(xiàn)兩席。

此外，融創(chuàng)和富力土儲資源也相當(dāng)可觀，分別為401.66萬平方米和317.1萬平方米(權(quán)益總建筑面積)。

綠城中國2017年在海南新增兩個地塊，使其在海島的累計建筑面積上升為130.73萬平方米。

未來隨著“自貿(mào)港”的發(fā)展，海島上的競爭也會進(jìn)一步加劇。