導(dǎo)讀：據(jù)經(jīng)濟日報近日披露，某棚改項目在推動過程中創(chuàng)造性的推出了所謂的“6字訣”——“謀、控、談、簽、拆、法”，取得了良好的實踐效果。那么，這6字“訣”分別是什么呢?廣大被征收人又能從中學(xué)到哪些東西，進而對自己的征收維權(quán)起到助力呢?本文，在明律師為大家逐一進行解析……

“謀”：豐富棚改參與方

在“謀”方面，某區(qū)首創(chuàng)“政府主導(dǎo)+國企服務(wù)+三房建設(shè)”的棚改模式。政府主導(dǎo)保證了項目的公信力和執(zhí)行力，并成立市、區(qū)、現(xiàn)場、片區(qū)四級棚改指揮架構(gòu)有效推進;由國企作為棚改項目的承接服務(wù)商，提供專業(yè)服務(wù);項目重建后除回遷安置房外，全部是人才住房和保障性住房，保證了項目的公益性。實行“兩階段三方向一目標可回轉(zhuǎn)”的推進方式，第一階段為民事協(xié)商簽約，第二階段轉(zhuǎn)入“行政征收+行政處罰”，同步實施“可回轉(zhuǎn)”簽約，在最大程度上保障當事人權(quán)益，盡量避免激化矛盾，實現(xiàn)“法理情”的高度統(tǒng)一。

在明律師解析：這種復(fù)雜模式究竟在實踐中如何運作，絕非短短一段文字所能解讀清楚的。這里提示廣大被征收人2點，一是在第一階段“協(xié)商簽約”中就要積極依法維權(quán)，而不要消極等待到第二階段;二是對于“行政征收+行政處罰”的應(yīng)對，要著重注意處罰這個環(huán)節(jié)，及時提起程序?qū)ζ渲胁缓戏ǖ牟糠诌M行救濟，讓這個“+”加號輕易加不上去。事實上，將征收和處罰捆綁在一起進行，已涉嫌行政目的不當，屬于典型的征收套路。

“控”：控制搶建

在“控”方面，當?shù)丶訌娊ㄖ锕芸?，鎖定當事人房屋信息，打消“搶建博賠”欲望，確保違法建筑“零增量”。在棚改啟動初期，就對三個片區(qū)建筑物和當事人逐一登記并編碼，鎖定棚戶區(qū)建筑物數(shù)量、面積等信息，杜絕地下非法交易;迅速接管片區(qū)內(nèi)物業(yè)管理公司，對建筑物全方位全天候巡查，防止搶建加建。建立了房屋權(quán)屬信息確認和異議處理機制。

在明律師解析：這無疑是合法的、正確的。當房屋征收范圍確定，“暫停公告”發(fā)布后，搶建行為應(yīng)當被絕對禁止。需要指出的是，暫停公告的期限一般為1年，不得長期暫停而未進行下一步征收。

“談”：以“戶”為單位+設(shè)置違建補償封頂線

在“談”方面，當?shù)爻浞志S護當事人權(quán)益，科學(xué)制定補償政策。面對普遍存在的一棟房屋涉及數(shù)十戶當事人的現(xiàn)狀，確立了以“戶”為單位的棚改路徑。設(shè)置歷史遺留違法建筑面積補償封頂線，建立梯度地價罰款補交機制，違建面積越多，補交的地價和罰款越多。

在明律師解析：這里涉及兩個大問題。一是以“戶”為單位進行棚改，缺乏法律依據(jù)。《國有土地上房屋征收與補償條例》明確規(guī)定要以所有權(quán)“人”為單位實施征收。故這里面將“人”打包為“戶”以降低工作難度可能引發(fā)某個個體被征收人的權(quán)益遭侵害，被征收人須加強應(yīng)對;二是所謂“違建補償封頂線”，將歷史遺留原因?qū)е碌?ldquo;違法建筑”仍認定為違建，顯然不利于被征收人的補償權(quán)益實現(xiàn)。被征收人需要明確的是，這一“封頂線”是否合法，不是征收方一方說了算的。被征收人完全可以依法提起程序嘗試進行救濟。

“簽”：獎勵金促遷老調(diào)重彈

在“簽”方面，推出按期搬遷獎、整體搬遷獎、購房資格獎、先交房先選房等多元激勵措施，大大激發(fā)了當事人“早簽約、早改造、早受益”的積極性;以前置協(xié)議、暫測面積等創(chuàng)新，有效破解了簽約初期的瓶頸問題;開發(fā)“棚改云”系統(tǒng)，實現(xiàn)“云”管理，提升辦事及溝通效率并確保信息安全。

在明律師解析：如果被征收人對補償安置條件不滿，可無視上述各項獎勵政策。而“前置協(xié)議”即所謂的“預(yù)簽約”，“暫測面積”即所謂的“預(yù)測量、評估”是不可等閑視之的，一定要認真加以應(yīng)對。不同意就不要簽約，過后沒有賣后悔藥的。

在“拆”方面，實施拆除工作與簽約交房同步推進。

在明律師解析：簽了就拆，字不能隨便簽，尤其不可簽空白協(xié)議。

“法”：不請律師維權(quán)真不成

在“法”方面，組建了100多人的政府法務(wù)人員及律師團隊，對棚改政策制定、操作規(guī)程等系列環(huán)節(jié)全程把關(guān)，防控實體及程序法律風(fēng)險;依法應(yīng)對行政復(fù)議和行政訴訟，對終審結(jié)案房屋進行依法強制拆除。

在明律師解析：政府征收，一個項目竟動用100多人組成的法律人員隊伍。試問，作為被征收人的你選擇單槍匹馬的參與博弈能成嗎?“6字訣”再創(chuàng)新，最終也還是要回歸到“法”這個字上來，真正的考驗也必將圍繞這個字在法庭上展開。故此，咨詢律師、委托律師、信任律師是現(xiàn)實環(huán)境下被征收人的理性選擇。我們一直主張，被征收人可以多走幾家律所、多見幾位律師，并且最終選擇一位您信得過的律師進行委托。