9月28日，上海新天地最后一塊“鉆石級”地塊終于揭開面紗一角——總投資195億、建筑面積近40萬平方米的“太平洋(3.450,0.02,0.58%)新天地商業(yè)中心”正式開工奠基，標(biāo)志著該商業(yè)中心建設(shè)進(jìn)入施工階段。

同時，作為該中心的重要組成部分——中國太保(02601)全球企業(yè)總部亦同步開建。這也是繼深圳平安金融中心成為地標(biāo)性建筑之后，又一大型保險集團(tuán)地標(biāo)級總部開建。

“太平洋新天地商業(yè)中心”功能布局如何?最早何時落成?近期太保從陸家嘴(13.970,0.01,0.07%)搬遷到了南外灘，同時在新天地打造面向全球的企業(yè)總部，背后有怎樣的戰(zhàn)略考量?記者深入采訪，揭開大眾關(guān)心的五大焦點問題。

焦點1：項目總投資195億元，太保壽險持股70%

“太平洋新天地商業(yè)中心”由太保壽險、瑞安房地產(chǎn)及上海永業(yè)集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，位于上海黃埔區(qū)核心區(qū)域商辦地塊內(nèi)。

2018年7月，中國太保旗下子公司中國太保壽險與香港瑞安房地產(chǎn)、上海永業(yè)集團(tuán)組成的聯(lián)合體以136.1億元聯(lián)合競得黃浦區(qū)淮海中路街道123、124、132街坊商辦地塊。

太保介紹，未來，“太平洋新天地商業(yè)中心”將以建設(shè)中國太保全球新總部大樓為目標(biāo)，打造世界級商辦綜合體以及一座現(xiàn)代化國際商務(wù)社區(qū)。

從股權(quán)層面看，太保在該項目上的持股比例為70%，是最大的投資方。瑞安及永業(yè)在該項目上的持股比例的分別為25%和5%。

根據(jù)太保壽險此前公告，太保壽險對項目公司出資98.35億元，占注冊資本的70%。此外，將對項目公司提供股東借款，預(yù)計約為54.50億元。上述兩項出資預(yù)計合計總額為152.85億元。這也是近年來中國太保在不動產(chǎn)方面的最大一筆投資。

焦點2：該中心功能布局如何?最早何時落成?

據(jù)介紹，“太平洋新天地商業(yè)中心”規(guī)劃可建的總建筑面積(含地上及地下)約為39萬平方米，其中約20平方米為辦公用途，近10萬平方米為零售、餐飲及文化用途。

在規(guī)劃上，項目由一棟250米的地標(biāo)超甲級辦公、兩棟100米左右的甲級辦公以及裙房商業(yè)組成，裙房及東臺路頂部由一個大型天幕覆蓋。項目的核心空間設(shè)計理念是：一棟樓、一條街、一個空間。

一棟樓：250米超高層地標(biāo)塔樓，同時輔以兩幢近100米高的塔樓作為門戶前景，構(gòu)成三座塔樓。主樓250米高塔樓將是新天地片區(qū)最高的大樓。

一條街：在保留了原有東臺路的同時，采用開放式街區(qū)型的布局形式，在項目地塊的各個主要方向，設(shè)置了通向建筑內(nèi)部的通道，作為公共空間的通道和中心廣場全天候開放，供市民步行穿越。

一個空間：Galleria風(fēng)格的全天候綜合街區(qū)，在城市街道和開放街區(qū)上空設(shè)置了玻璃頂棚-天幕。不僅為購物活動營造了舒適的環(huán)境，同時也成為風(fēng)雨無阻的公眾開放空間。

具體地塊規(guī)劃為：

132地塊為一棟地上20層甲級辦公樓，及地下2層停車庫組成，共計建筑面積42，557平方米。

123地塊地上為一棟19層甲級辦公樓，及3層商業(yè)裙房組成，共計7.1891萬平方米。124地塊為一棟地上49層超甲級辦公樓，及3層商業(yè)裙房組成，共計建筑面積15.3909萬平方米。

123、124地塊地下共4層，為2層商業(yè)和2層停車庫組成，共計建筑面積12.0654萬平方米。本項目共保留兩棟文物建筑，分別為喇格納小學(xué)及章太炎故居。其中喇格納小學(xué)在124地塊內(nèi)進(jìn)行平移保護(hù)，建筑面積為4039平方米。章太炎故居在123地塊內(nèi)進(jìn)行平移保護(hù)，建筑面積為271平方米。

據(jù)了解，由于項目體量較大，施工難度也較大，總工期預(yù)計將超過4年。預(yù)計項目全部落成時間在2023年底。在2021年7月建黨100周年之際，部分建筑將完成外立面的封閉。

焦點3：太保為何巨資投建全球總部?

近期太保從陸家嘴搬遷到了南外灘，同時在新天地打造面向全球的企業(yè)總部，背后有怎樣的戰(zhàn)略考量?太平橋新天地項目經(jīng)過20多年發(fā)展，已成為全球二十大文化地標(biāo)之一，寸土寸金，太保為何仍如此選址?

太保壽險相關(guān)人士表示，對企業(yè)總部的區(qū)位選擇，背后其實代表著這個企業(yè)的價值取向。國際知名的金融保險企業(yè)，都將總部設(shè)置于各大經(jīng)濟(jì)中心的核心區(qū)域，像眾所周知的香港中銀大廈、瑞士再保險倫敦總部大樓等，都是地標(biāo)性的建筑。

“這符合金融企業(yè)長期、穩(wěn)健的品牌形象，也與金融業(yè)服務(wù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的天然屬性密不可分。既體現(xiàn)企業(yè)雄厚的實力和良好的品牌，也彰顯著服務(wù)客戶、健康穩(wěn)定發(fā)展的決心。”該人士說。

太保表示，之所以選址新天地板塊，與太保地處上海，將服務(wù)長三角一體化高質(zhì)量發(fā)展作為重要的區(qū)域戰(zhàn)略的考量分不開。無論是從長三角一體化戰(zhàn)略角度來看，還是從新天地板塊的區(qū)位優(yōu)勢與功能特性來看，都與中國太保發(fā)展目標(biāo)高度契合。

上述人士表示，未來太平洋新天地商業(yè)中心的落成，將不僅為中國太保提供優(yōu)質(zhì)和現(xiàn)代化的辦公場所，也將為客戶提供更為舒適和便利的服務(wù)，同時有利于推動城市發(fā)展建設(shè)。

焦點4：為何采取聯(lián)合開發(fā)建設(shè)模式?

險企投資不動產(chǎn)有多種方式，包括單一投資，聯(lián)合投資方式。此次“太平洋新天地商業(yè)中心”便是采用聯(lián)合投資、開發(fā)建設(shè)模式。

太保壽險相關(guān)人士介紹，保險有資金和風(fēng)控優(yōu)勢，但在開發(fā)建設(shè)方面的經(jīng)驗不足，采取聯(lián)合開發(fā)模式有利于優(yōu)勢互補。

據(jù)介紹，三家公司將各自發(fā)揮自身特點：瑞安集團(tuán)作為一家實力雄厚的香港開發(fā)商，過去20多年一直在深度參與和推動新天地區(qū)域的規(guī)劃、建設(shè)和運營，不僅對這塊區(qū)域充滿感情，而且積累了豐富的經(jīng)驗。永業(yè)集團(tuán)作為黃浦區(qū)城市建設(shè)的重要平臺，在核心城區(qū)開發(fā)建設(shè)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)領(lǐng)域有著豐富的經(jīng)驗。而中國太保作為金融保險企業(yè)，優(yōu)勢在于擁有長期穩(wěn)定的資金和嚴(yán)格的風(fēng)險管控體系。

上述人士表示，此次太保壽險與瑞安集團(tuán)、永業(yè)集團(tuán)聯(lián)手，不僅有利于優(yōu)化保險資金的長期資產(chǎn)配置，而且將通過專業(yè)化、市場化的方式，傾力打造世界級企業(yè)總部和現(xiàn)代化國際綜合型社區(qū)。

焦點5：太保如何布局不動產(chǎn)?

近年來，保險企業(yè)加碼投資不動產(chǎn)的動作并不鮮見。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，保險公司根據(jù)自身特點和優(yōu)勢，在不動產(chǎn)方面的布局策略不完全相同。從全球保險公司資金配置特性來看，不動產(chǎn)是險資重點配置品種，投資占比超30%。國內(nèi)保險公司不動產(chǎn)投資占比相對較低，近年來投資策略與國際保險公司日漸接近。

主要是兩大因素促成：一方面，隨著保險公司保費收入逐年增長，中國已躍居全球第二大保險市場;另一方面近年來宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行壓力加大。這樣的背景下，對于保險公司來說，如何優(yōu)化資產(chǎn)配置，分散投資風(fēng)險，尋求保險資金的保值增值是首要目標(biāo)。

“從中國情況來看，雖然現(xiàn)在不動產(chǎn)走勢有所波動，但由于中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在推進(jìn)中，核心城市核心地塊的發(fā)展?jié)摿σ廊徊蝗菪∫?，是保險資金獲得相對長期、穩(wěn)定、健康收益的重點領(lǐng)域，而且可以與保險產(chǎn)品形成聯(lián)動效應(yīng)。”該人士說。

記者了解到，太保在不動產(chǎn)方面的布局思路主要分為三類：

一是自住+租賃型辦公不動產(chǎn)投資。據(jù)介紹，太保近年來在北京、上海、深圳等核心一線城市開展不動產(chǎn)投資，投資總額數(shù)百億元，這類資產(chǎn)擁有穩(wěn)定的分紅收益及長期的升值潛力。

二是積極布局養(yǎng)老社區(qū)。去年中國太保集團(tuán)通過了《太平洋保險養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，計劃在3-5年內(nèi)首期投資100億元，在全國重點城市打造“太保家園”系列高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)，作為“戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型2.0”的重要支撐，并通過開發(fā)與養(yǎng)老社區(qū)入住及相關(guān)服務(wù)掛鉤的保險產(chǎn)品，打造“專屬保險產(chǎn)品+高端養(yǎng)老社區(qū)+優(yōu)質(zhì)專業(yè)服務(wù)”的新型業(yè)務(wù)模式。

據(jù)悉，目前成都、大理、杭州三個養(yǎng)老社區(qū)項目正在推進(jìn)建設(shè)中，在南京、廈門、武漢等地的意向性項目也在積極推進(jìn)中。

三是通過債權(quán)計劃等其他方式在全國范圍內(nèi)積極參與多個城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，金額合計在千億以上。據(jù)介紹，太保在北京、武漢、南京、濟(jì)南、寧波等地參與多個棚戶區(qū)改造、舊改項目;在長沙、成都、濟(jì)南等地參與多個高速、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施道路建設(shè);乃至全國范圍的鐵路建設(shè)，比如鐵路發(fā)展基金的投資，金額高達(dá)300億。這一系列項目，既服務(wù)國家戰(zhàn)略、服務(wù)民生保障，也在更好匹配保險資金長周期特征、優(yōu)化保險資金運用效率、提升資產(chǎn)端和負(fù)債端的聯(lián)動方面，發(fā)揮了積極作用。

關(guān)鍵詞： 太保壽險