5月14日，濱江集團(tuán)(002244.SZ)舉行2020年度業(yè)績網(wǎng)上說明會上，有投資者詢問近期杭州集中推地中濱江拍下的幾塊地凈利潤能有幾個(gè)點(diǎn)時(shí)，濱江集團(tuán)董事長戚金興卻給出了一個(gè)令市場倍感意外的答案：“公司最近在杭州集中土地出讓中獲取了5塊土地，在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，努力做到1%—2%的凈利潤水平。”

戚金興提到的5宗地塊，斬獲于杭州今年首次集中供地。5月7日，杭州集中供地首日，融信與濱江聯(lián)合體斬獲了4宗地塊，總價(jià)172.5億元，融信單獨(dú)斬獲3宗，總價(jià)56.02億元;同時(shí)，濱江也單獨(dú)斬獲1宗，總價(jià)10.07億元，一時(shí)間風(fēng)光無限，更被傳頌為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的“佳話”。

盡管收獲頗豐，但依然只能謙虛表示“努力做到1%-2%的凈利潤”，還是令外界訝異。22城集中供地之后，地產(chǎn)行業(yè)的“內(nèi)卷”似乎又升級了。

房企“保命”要緊

截至5月17日，已有長春、廣州、沈陽、重慶、無錫、杭州、北京、福州、青島、天津、深圳、廈門等12個(gè)城市完成了集中供地，首批集中供地的城市已供應(yīng)過半。不少熱點(diǎn)城市的地塊屢屢拍出100%以上的溢價(jià)率，但同時(shí)，冷門城市里也不乏底價(jià)成交或是流拍的地。

集中供地不僅讓土地市場的分化看起來更加劇烈，也不斷挑戰(zhàn)著開發(fā)商的利潤底線。

有意思的是，據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，就在集中拍地前夕，濱江還與農(nóng)夫山泉的雙方管理層之間就利潤水平的問題有過交流。

5月10日，一位接近濱江集團(tuán)的品牌人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，當(dāng)時(shí)農(nóng)夫山泉的有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2020年農(nóng)夫山泉的毛利率59.4%、凈利率23.1%，聽說了地產(chǎn)TOP22房企濱江的平均利潤率后，都不敢相信地產(chǎn)行業(yè)會變得這么低。

“1—2%的凈利潤，如果放在前幾年，所有人肯定都會覺得瘋了，但對大本營在杭州的濱江來說，相比起沒貨賣，低利潤跑量并讓現(xiàn)金流滾動起來明顯是個(gè)更好的選擇。”5月14日，一位TOP30房企的投資負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示。

“不管是哪家房企，團(tuán)隊(duì)想要活下去，就必須要拿地，杭州這樣的市場好銷售不愁，現(xiàn)金流很穩(wěn)定，不像一些三、四線城市雖然可能會有利潤點(diǎn)，但只是紙面上的，市場一變化可能就涼了。”上述人士進(jìn)一步指出。

5月12日，億翰智庫發(fā)布的《2020年E50房企營業(yè)收入與凈利潤率》榜單中指出，過去，在房地產(chǎn)行業(yè)周期上行期間，房企通過大量融資，推動土地市場熱度上漲、地王頻現(xiàn)，但隨著政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)收緊，房住不炒及穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)和穩(wěn)預(yù)期等一系列政策的實(shí)施，使房企利潤空間不斷被壓縮，行業(yè)整體利潤率呈下降趨勢。

而集中供地似乎讓地產(chǎn)行業(yè)變得更加“內(nèi)卷”。以杭州為例，在杭州首次集中供地下，整體市場熱度較去年又有明顯升溫，兩天累計(jì)自持面積66萬平方米，平均自持比例達(dá)9.36%，可售部分幾乎無利潤，這種情況下，對開發(fā)商來說，拿地只是為了“保命”。

近5成房企凈利潤率降至10%以內(nèi)

5月12日，億翰智庫研究院公布的上述榜單中還指出，截止2020年，其選取的A股+H股50家行業(yè)典型房企的平均凈利潤率為11.6%，相比2019年同期降低2.3pcts，其中有13家企業(yè)凈利潤率上升，37家企業(yè)凈利潤率下滑。

分區(qū)間來看，2020年凈利潤率在20%(含20%)以上的企業(yè)有3家，相比2019年同期減少4家;凈利潤在10%(含10%)至20%之間的有25家，相比2019年同期減少6家;凈利潤在5%(含5%)至10%之間的有18家，相比2019年同期增加7家;凈利潤在5%以下的企業(yè)有4家，相比2019年同期增加3家。

“從各區(qū)間企業(yè)數(shù)量變動情況可以看出，2020年E50房企整體凈利潤率下降明顯，凈利潤率在10%以下的企業(yè)數(shù)量明顯增多。”

在這份凈利率榜單中，時(shí)代周報(bào)記者還發(fā)現(xiàn)，金地、招商蛇口、大悅城、首創(chuàng)、中駿等房企的凈利率均出現(xiàn)較大幅度的下跌。凈利潤在5%以下的企業(yè)有4家，分別為建業(yè)、綠地、大悅城、禹洲，相比2019年同期增加3家。其中大悅城、禹洲的凈利率分別為2.9%、2.2%，在榜單中墊底。

5月17日，一位建材供應(yīng)商向時(shí)代周報(bào)記者透露，從年初開始，石膏板、板材、玻璃、到混凝土、鋼材，建筑原材料的價(jià)格一路狂飆，對上游企業(yè)的開發(fā)商來說，采購價(jià)格后續(xù)或也將上漲，不排除一些開發(fā)商會降低原來的標(biāo)準(zhǔn)。

同日，中指研究院一位不愿具名的分析師向時(shí)代周報(bào)記者表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場發(fā)展的環(huán)境存在許多不確定性，利潤率難擋疲軟，房企需以精細(xì)化運(yùn)營為導(dǎo)向，結(jié)合市場趨勢，調(diào)整好企業(yè)戰(zhàn)略方針，以強(qiáng)大執(zhí)行力擊穿運(yùn)營和管理的破局點(diǎn)。他還指出，地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)采取科學(xué)合理的經(jīng)營手段來提高周轉(zhuǎn)效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利能力的增長。

5月13日，據(jù)地產(chǎn)壹線爆料，佳兆業(yè)3點(diǎn)剛剛以總價(jià)25.44億元+配建面積31200平方米的價(jià)格拿到深圳寶安尖崗山地塊，5點(diǎn)就已安排挖土機(jī)、運(yùn)沙車進(jìn)場，并拉出橫幅“熱烈慶祝佳兆業(yè)尖崗山項(xiàng)目順利開工”，著實(shí)展現(xiàn)了一把“深圳速度”。

“從另一面來看，也只有極致的速度，才能盡可能幫助企業(yè)進(jìn)一步提高效率、降低成本，最直接的成效是能大幅降低期間費(fèi)用和資金成本，從而幫助總體收益率的提升。”上述分析師表示。

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