為了維持潮流時(shí)尚地標(biāo)的頭部形象，三里屯商圈以及太古里都作出了不少努力。6月3日，北京商報(bào)記者走訪(fǎng)該商圈看到，由服裝批發(fā)市場(chǎng)雅秀改造而成的太古里西區(qū)已經(jīng)掛牌，且外立面形象也基本露出。三里屯太古里相關(guān)人員透露，該區(qū)域?qū)⒂诮衲晁募径乳_(kāi)業(yè)，目前商戶(hù)已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)裝修。隨著北京潮流地標(biāo)越來(lái)越多，已經(jīng)開(kāi)業(yè)十多年的太古里特色標(biāo)簽難免有些弱化。分析指出，伴隨新區(qū)域的入場(chǎng)，三里屯太古里也能夠?qū)⒖腿杭?xì)分化，擴(kuò)增租賃面積，從而穩(wěn)固項(xiàng)目的潮流屬性。同時(shí)，三里屯太古里項(xiàng)目作為太古地產(chǎn)內(nèi)地首個(gè)項(xiàng)目，也將影響集團(tuán)的未來(lái)發(fā)展。

西區(qū)雛形顯現(xiàn)

歷經(jīng)近三年時(shí)間，太古里西區(qū)即將亮相。對(duì)于這一城市更新項(xiàng)目，大眾的期待與好奇度也十分高漲。北京商報(bào)記者在走訪(fǎng)時(shí)看到，太古里西區(qū)的外立面形象已經(jīng)全部顯現(xiàn)，整個(gè)樓體形象呈階梯式,下寬上窄，看似由黑白方塊疊拼而成。該建筑外立面以透明玻璃材質(zhì)為主，從外部即可看見(jiàn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。

北京商報(bào)記者在走訪(fǎng)時(shí)看到，位于太古里西區(qū)的施工場(chǎng)地外有簡(jiǎn)單的工程概況，概況顯示，太古里西區(qū)開(kāi)工日期是2020年3月，工程造價(jià)為11191.694萬(wàn)元，施工單位為大連市建設(shè)工程集團(tuán)有限公司。

太古里相關(guān)人員透露，西區(qū)項(xiàng)目占地面積約4200平方米，可租賃面積約12800平方米，該區(qū)域從地下到地上總共11層，其中地下3層，地面上8層。對(duì)于開(kāi)業(yè)時(shí)間和未來(lái)定位，上述人員表示，太古里西區(qū)已完成全部招商，該區(qū)域作為三里屯太古里南區(qū)的延伸，增強(qiáng)了娛樂(lè)與社交屬性。預(yù)計(jì)在今年四季度正式開(kāi)業(yè)。

據(jù)悉，太古地產(chǎn)在2017年年底宣布和北京昆泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司正式就三里屯雅秀大廈優(yōu)化升級(jí)達(dá)成合作協(xié)議，太古地產(chǎn)將向昆泰集團(tuán)長(zhǎng)期整租其旗下的雅秀大廈，并計(jì)劃重新定位改造。

加速項(xiàng)目調(diào)整

西區(qū)的開(kāi)業(yè)對(duì)于原有的三里屯太古里而言，擴(kuò)增了經(jīng)營(yíng)面積，這也在一定程度上讓這座開(kāi)業(yè)近13年的項(xiàng)目加速了調(diào)整步伐。中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心發(fā)展委員會(huì)主任郭增利對(duì)北京商報(bào)記者表示，太古里西區(qū)對(duì)太古里項(xiàng)目來(lái)說(shuō)在一定程度上是規(guī)模的放大和功能上的豐富，同時(shí)，項(xiàng)目整體吸引力也會(huì)得到一定的提升。

西區(qū)開(kāi)業(yè)前夕，太古里剛剛完成了主力店的更替。原來(lái)的蘋(píng)果店移到了原橙色大廳的位置，成為亞洲最大的旗艦店，其面積擴(kuò)充一倍。若西區(qū)開(kāi)業(yè)，現(xiàn)在的蘋(píng)果店將成為太古里南區(qū)和西區(qū)的中間點(diǎn)，將整個(gè)太古里的核心向西移動(dòng)。原蘋(píng)果店已經(jīng)變更為拉夫勞倫的全線(xiàn)產(chǎn)品店，并引入了內(nèi)地首家Ralph’s coffee，同時(shí)，絲芙蘭全新數(shù)字化藝術(shù)旗艦店也在南區(qū)核心位置開(kāi)業(yè)。

為了與西區(qū)連通，太古里南區(qū)進(jìn)行了硬件上的調(diào)整改造。為了給二層商戶(hù)引流，提升門(mén)店坪效，太古里對(duì)區(qū)域內(nèi)6棟建筑進(jìn)行全方位的升級(jí)改造，增加了四棟樓體之間的連橋，讓南區(qū)二層形成閉環(huán)的動(dòng)線(xiàn)。這樣一來(lái)，消費(fèi)者從一座獨(dú)棟建筑店鋪到另一棟店鋪的距離將縮短，實(shí)現(xiàn)店鋪與消費(fèi)者空間的互通。

為太古做增量

北京三里屯太古里作為太古地產(chǎn)在內(nèi)地的首個(gè)項(xiàng)目，在近兩年的租賃和銷(xiāo)售上有一定的下坡。根據(jù)2020年太古地產(chǎn)全年財(cái)報(bào)內(nèi)容顯示，北京三里屯太古里銷(xiāo)售額下滑18%。在2020年中期財(cái)報(bào)中，三里屯太古里銷(xiāo)售額下跌38%，租用率為96%。而這一現(xiàn)象在今年一季度有所好轉(zhuǎn)，根據(jù)太古地產(chǎn)2021年一季度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，北京三里屯太古里銷(xiāo)售額增長(zhǎng)122.7% ，租用率100%。

再?gòu)慕哪甑奶诺禺a(chǎn)財(cái)報(bào)內(nèi)容來(lái)看，2017年太古地產(chǎn)全年?duì)I收185.58億港元，同比增長(zhǎng)10.52%;2018年全年?duì)I收147.19億港元，同比下跌20.69%;2019年全年?duì)I收142.22億港元，同比下跌3.38%;2020年太古地產(chǎn)全年?duì)I收133.08億港元，與2019年的142.22億港元相比下滑6%?？梢?jiàn)，從2017年后，太古地產(chǎn)的營(yíng)收略顯疲軟。

雖然自2020年，各大商業(yè)項(xiàng)目受疫情影響，收入均有不同程度的降幅，同樣，太古集團(tuán)也將2020年業(yè)績(jī)下滑的原因歸于物業(yè)收入的下跌，但可以從財(cái)報(bào)中看出，太古地產(chǎn)也試圖通過(guò)擴(kuò)建面積來(lái)增收。北京商報(bào)記者了解到，除了三里屯太古里的零售延伸部分太古里西區(qū)將在今年年底開(kāi)業(yè)外，北京頤堤港將擴(kuò)建二期項(xiàng)目，預(yù)期總樓面面積約39.36萬(wàn)平方米，擴(kuò)建部分包括一座購(gòu)物商場(chǎng)、多座辦公樓和一家酒店。同時(shí)，內(nèi)地第三座太古里項(xiàng)目上海前灘太古里計(jì)劃于2021年9月開(kāi)業(yè)，總建筑面積約12萬(wàn)平方米。

中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)楊青松表示，與其他商業(yè)地產(chǎn)商對(duì)比，太古地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地的布局相對(duì)謹(jǐn)慎，所以通過(guò)擴(kuò)建項(xiàng)目其實(shí)也是占領(lǐng)消費(fèi)市場(chǎng)份額的一種方式。不論是上海、北京還是成都項(xiàng)目，太古里項(xiàng)目的定位和客群相對(duì)比較精準(zhǔn)。同時(shí)，太古地產(chǎn)在品牌資源和運(yùn)營(yíng)能力方面有一定的底氣，通過(guò)從自身項(xiàng)目上尋找增長(zhǎng)點(diǎn)，是一個(gè)比較穩(wěn)妥的方式。

北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)洪濤指出，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)屬于轉(zhuǎn)型期，伴隨著消費(fèi)市場(chǎng)的恢復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)商通過(guò)擴(kuò)大規(guī)模來(lái)引流。不過(guò)，通過(guò)擴(kuò)大規(guī)模來(lái)轉(zhuǎn)型的前提是需要項(xiàng)目具備特色和創(chuàng)新內(nèi)容，這樣才能擴(kuò)大市場(chǎng)份額和生存發(fā)展空間。

加強(qiáng)商圈集合效應(yīng)

三里屯太古里西區(qū)的擴(kuò)建，影響最大的無(wú)疑當(dāng)屬三里屯商圈。北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴(lài)陽(yáng)指出，從北京商業(yè)來(lái)看，三里屯太古里項(xiàng)目的商業(yè)溢出效應(yīng)很大，周邊需要有更多的商業(yè)資源來(lái)承載。雖然周邊有一定的商業(yè)項(xiàng)目，但相應(yīng)的品牌引入、環(huán)境營(yíng)造等等跟太古團(tuán)隊(duì)具有較大差異，導(dǎo)致三里屯商圈的集合效應(yīng)并不理想。而三里屯太古里西區(qū)的進(jìn)駐，對(duì)三里屯商圈而言，將會(huì)帶動(dòng)一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源進(jìn)一步植入，對(duì)整個(gè)商圈的影響有一定提升。

楊青松從反向思維分析指出，若當(dāng)初太古地產(chǎn)不接手雅秀項(xiàng)目的話(huà)，三里屯太古里或?qū)⒚媾R更強(qiáng)的對(duì)手，還有可能面臨分流風(fēng)險(xiǎn)，所以通過(guò)自己的資源和運(yùn)營(yíng)能力來(lái)激活新區(qū)域，不論是對(duì)所屬商圈還是自身，都是利大于弊。

對(duì)三里屯太古里單體項(xiàng)目而言，西區(qū)項(xiàng)目或能在未來(lái)與現(xiàn)有區(qū)域形成錯(cuò)位發(fā)展，賴(lài)陽(yáng)指出，大眾定位能讓太古里西區(qū)與南北區(qū)形成差異體驗(yàn)，品牌層級(jí)和消費(fèi)內(nèi)容更加豐富和多元，這對(duì)于三里屯太古里項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)新的嘗試和改變。

不過(guò)，賴(lài)陽(yáng)指出，“同一水準(zhǔn)品質(zhì)的品牌和業(yè)態(tài)更容易形成商圈資源的整體共享”。他認(rèn)為，三里屯太古里的可租賃面積相對(duì)有限，要長(zhǎng)久保持吸引力，就需要形成整個(gè)商圈的資源共享和相互的人流聯(lián)動(dòng)，這樣才會(huì)有更大的輻射力。面積的擴(kuò)張意味著有更多的品牌可以供消費(fèi)者選擇，對(duì)運(yùn)營(yíng)方而言，一些原本想要引入?yún)s因?yàn)榭臻g條件不合適的商家也可以引入。

北京商報(bào)記者 趙述評(píng) 劉卓瀾/文并攝

關(guān)鍵詞： 太古里 店鋪 消費(fèi)者空間 商業(yè)資源