東城二環(huán)、北京中軸、天壇南800米……一眾光環(huán)加身，也讓近兩年入市的北京城建·天壇府項(xiàng)目成為北京首個(gè)即將達(dá)到300億級(jí)的“銷冠”。12萬(wàn)元/平方米的單價(jià)卻也一房難求，即使“刀把”、“長(zhǎng)條”戶型被多方吐槽，但天壇府仍依靠地段打贏了這場(chǎng)去化攻堅(jiān)戰(zhàn)。

(資料圖片)

盡管銷售說(shuō)“我們出售的是地段，戶型并不是主打賣點(diǎn)”，銷售的負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)“不希望只賣出地段的價(jià)錢，還要秀一秀專業(yè)肌肉，打出產(chǎn)品力品牌”，但在收房來(lái)臨的時(shí)候，一場(chǎng)大雨帶來(lái)的漏水與項(xiàng)目本身的減配，留給業(yè)主自我安慰的只剩下地段。

漏水，從地庫(kù)到房間

7月29日，天壇府一期收房候場(chǎng)，恰好趕上北京暴雨前站。事后三位當(dāng)日帶領(lǐng)記者收房的業(yè)主齊刷刷地感嘆：要不是遇到這場(chǎng)雨，都不知道千萬(wàn)豪宅、石材立面、不靠地塊靠實(shí)力的絕版項(xiàng)目，居然在防水方面打不過(guò)一街之隔、已經(jīng)有20年歷史的商品房混雜回遷房天天家園，而天天家園在鏈家APP上的單價(jià)，最低只要6萬(wàn)多元，且同樣位于東城。

“后來(lái)我們大家回憶，不是這次暴雨太大才漏水，之前有兩次來(lái)的時(shí)候趕上北京下雨，地庫(kù)也有水，不多，但過(guò)車也得小心打滑。這次雨更大了，一下子就暴露了?！睒I(yè)主楊歡(化名)說(shuō)道。

由于懷有身孕，當(dāng)天的楊歡在地庫(kù)里格外小心。特別是B3部分積水摸過(guò)腳面的地方，記者與她愛人同時(shí)攙扶才敢前行。

這樣的積水程度不僅僅在B3，在隨后的走訪中記者發(fā)現(xiàn)，B1、B2同樣如此?！暗貛?kù)墻面有的地方濕漉漉的，明顯水不是從地庫(kù)口倒灌的，倒灌不會(huì)倒灌在墻上，而且小區(qū)里面并沒有積水?！痹跅顨g看來(lái)，這樣的積水很可能是順著哪里流入的，甚至是滲入的。

在同樣一棟樓中，地下車庫(kù)如此積水，房屋顯然也躲不過(guò)。

隨著降雨的持續(xù)，陸續(xù)有業(yè)主向北京商報(bào)記者反映，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)部也開始出現(xiàn)滲水的情況。“目前雖尚未危及樓體的安全性能，但也可以看出工程質(zhì)量是有瑕疵的，這畢竟是剛剛交付的新房?！?/p>

由于部分業(yè)主本身就是附近小區(qū)的居民，據(jù)他們反映，無(wú)論是價(jià)位相當(dāng)?shù)拇涡路恐泻Ｗ嫌?，還是2005、2006年前后入住的天天家園，甚至上世紀(jì)80年代的蒲安西里，均未出現(xiàn)內(nèi)部漏水的情況。

“也不在降雨核心區(qū)域，周邊老舊小區(qū)都沒這種情況，剛建成的新房居然是這個(gè)樣子，我們更不能收房了。”

張帥(化名)是業(yè)主里面比較早發(fā)現(xiàn)房屋滲水的，他與楊歡的戶型一樣，且由于愛人同為孕婦，在業(yè)主群里與楊歡交流頗多。

在此之前，盡管停車庫(kù)積水的事情已經(jīng)在業(yè)主群里有討論，他依然認(rèn)為這么大的暴雨也不是完全不可能，但千萬(wàn)豪宅的物業(yè)就留著這些積水不清理，確實(shí)被不遠(yuǎn)的中海紫御比了下去?！拔覀?cè)敬蛩阙s緊入住，現(xiàn)在一漏水，一下子變得未知了。”

然而當(dāng)房屋內(nèi)部出現(xiàn)了滲水，已經(jīng)買好家具準(zhǔn)備入住的他不淡定了，隨后高層的、底層的其他業(yè)主陸陸續(xù)續(xù)開始把自己家漏水圖片發(fā)到群里?！斑@不應(yīng)該是一個(gè)12萬(wàn)元/平方米的高端住宅項(xiàng)目該有的樣子?！?/p>

律師：先判定是否為主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題帶來(lái)的滲漏

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴北京商報(bào)記者，在業(yè)主與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中，一般都會(huì)有房屋交付條件與房屋查驗(yàn)等相關(guān)條款的約定，如果是房屋非主體結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題導(dǎo)致滲漏，如防水層質(zhì)量存在問(wèn)題、管道破裂等導(dǎo)致屋面、墻面、地面滲漏，業(yè)主可以依據(jù)商品房買賣合同的約定拒絕收房，要求開發(fā)商承擔(dān)維修義務(wù)及維修費(fèi)用，在相關(guān)問(wèn)題修復(fù)后，開發(fā)商需要對(duì)房屋再行交付，并且，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。

其次，如果是因房屋主體結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題導(dǎo)致滲漏，則說(shuō)明房屋存在非常嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主自然有權(quán)拒絕收房，并且，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條的規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！痹诖_認(rèn)房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的情況下，業(yè)主可以直接主張解除商品房買賣合同，向開發(fā)商主張退房并要求開發(fā)商賠償相應(yīng)損失。

王玉臣強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商交付房屋往往說(shuō)明該房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格，因此，在此階段對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格進(jìn)行認(rèn)定，一般需要第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行鑒定，從而會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的成本且涉及鑒定結(jié)論的認(rèn)定問(wèn)題，最好是由開發(fā)商進(jìn)行出資，尋找開發(fā)商與業(yè)主都認(rèn)可的鑒定機(jī)構(gòu)，從而保障鑒定結(jié)論的公正性。

園林，宣傳參考頤和園 實(shí)際小樹瀝青與黃土

按照12萬(wàn)元/平方米的銷售均價(jià)計(jì)算，天壇府的最小戶型也接近千萬(wàn)，目前在售的6期甚至達(dá)到了3000萬(wàn)的規(guī)模。天壇府操盤手陳莉曾說(shuō)過(guò)，“不希望天壇府只賣出地段的價(jià)錢，還要秀一秀自己的專業(yè)肌肉，在住宅開發(fā)市場(chǎng)打出產(chǎn)品力品牌?！?/p>

然而，大雨檢驗(yàn)了天壇府項(xiàng)目的工程質(zhì)量，業(yè)主們也審視著“賣家秀”與“買家秀”之間的差別。臨近交房的天壇府，業(yè)主們并未看到陳莉承諾的產(chǎn)品力與專業(yè)力，唯一安慰業(yè)主的只剩下地段。

“‘內(nèi)城絕世孤品’、基于天壇‘天人合一’的哲學(xué)理念，深掘大國(guó)風(fēng)骨、傳統(tǒng)禮序，汲取御花園、頤和園等園林菁華，營(yíng)造隱逸東方、詩(shī)意棲居景觀；園內(nèi)，玉蘭、海棠、奇松、早園竹……”這段廣告詞，楊歡至今都能背下來(lái)。“寫的太好了，太吸引我了，以至于我可以忽略外面這破爛不堪的馬路，東城墊底的學(xué)區(qū)?！彪m然學(xué)區(qū)不怎么樣，但楊歡置業(yè)天壇府主要還是為了肚子里的寶寶。

“孩子11月底即將出生，之前為了不給自己太大壓力，也考慮過(guò)位于豐臺(tái)的中糧天悅壹號(hào)，因?yàn)榧依锢先嗽谀沁呑?。但周圍的同事提到，以后有了孩子，還要換到‘東西?！?，考慮到將來(lái)小孩上學(xué)問(wèn)題，為了一步到位，才咬咬牙買的天壇府，戶型也選的最大的135平方米三居。”楊歡承認(rèn)，敢有想法買天壇府，也是因?yàn)樽约河惺滋追抠Y格，因?yàn)槔瞎诶霞矣匈J款記錄，在貸款批下來(lái)之后，才敢去領(lǐng)的證。購(gòu)買天壇府掏空了家里的“六個(gè)錢包”，每個(gè)月6萬(wàn)+的房貸，但沒想到還要維權(quán)走一遭。

但在收房之際，業(yè)主們卻看到的是全國(guó)商品房罕見的院內(nèi)刀把型瀝青消防路貫通東西南北，一個(gè)內(nèi)嵌在小區(qū)一側(cè)的破敗古建將小區(qū)的消防路逼成了尷尬的L型。

據(jù)悉，天壇府一期共有3種戶型：60平方米一居，100平方米兩居，135平方米三居。一期有3棟樓，1棟東西向，2棟南北向，共200多套房源。樓房排布也不是傳統(tǒng)認(rèn)知的方正布局，整體呈“L”型。

記者在現(xiàn)場(chǎng)也看到，業(yè)主們反映最大的瀝青路，整體與樓房排布“L”型一致，即業(yè)主們口中的刀把形，幾乎包圍了3棟住宅樓。從小區(qū)歸家大門開始，黑色的瀝青道路和白色的地磚道路涇渭分明，路上的井蓋擺放也十分密集，紅色的井蓋在白黑相襯下，異常顯眼。

“實(shí)在難以想象，這將是未來(lái)每天出入的第一道景觀?！睂O浩(化名)與楊歡買的是同一個(gè)戶型，小區(qū)一期最好的135平方米南北通透的三居室，作為老北京人，孫浩對(duì)老城區(qū)是有特別情懷的。

孫浩透露，當(dāng)時(shí)選房自己運(yùn)氣好挑到了好樓層，為了能盡快鎖定，當(dāng)時(shí)是全款拿下。“自己平時(shí)做點(diǎn)小生意，當(dāng)時(shí)投資環(huán)境也不好，就考慮買套房子，畢竟天壇府的位置條件毋庸置疑。也沒考慮到投資問(wèn)題，一方面是為了保值，另一方面是為了滿足自己的老城區(qū)情懷?！?/p>

在孫浩看來(lái)，最能體現(xiàn)樓盤格調(diào)的，那應(yīng)該非園林莫屬。

“我知道當(dāng)時(shí)買房給我們看視頻里說(shuō)的‘汲取御花園、頤和園等園林菁華’有點(diǎn)夸張了，給我們這樣一個(gè)三棟住宅樓的小區(qū)建個(gè)御花園不現(xiàn)實(shí)，我也不求頤和園，但也不能用幼兒園的‘寶寶樹’糊弄我們。”據(jù)孫浩介紹，現(xiàn)在小區(qū)園林給人最大的感受就是“逼仄”，天壇府一期共有300戶左右，但現(xiàn)有園林空間僅支持四五組家庭，且那個(gè)破敗的古建就占據(jù)園林一半的面積，余下空間不但有各種設(shè)備間占用面積，也讓園林整體景觀被破壞掉了。

古建：曾經(jīng)的賣點(diǎn) 今天的尷尬

“目前小區(qū)內(nèi)呈現(xiàn)的都不能算古建，完全是破舊的瓦房，下雨之后，雨水混合著泥水，導(dǎo)致地上的水體都是土黃色的?！?

據(jù)孫浩介紹，原來(lái)小區(qū)古建還是項(xiàng)目的一個(gè)賣點(diǎn)，業(yè)主們也認(rèn)為這會(huì)是小區(qū)景觀的一部分，但如今直接硬處理，全部用圍墻圍上，僅剩下邊上的一條小路是屬于業(yè)主們的。不但古建自身破敗不堪，在古建與項(xiàng)目之間的圍墻旁，業(yè)主探訪當(dāng)天全是散落的垃圾?！斑@再過(guò)幾年就是個(gè)無(wú)人管理的垃圾站?！?/p>

為此，在收房之前，天壇府一期業(yè)主們就已經(jīng)給項(xiàng)目開發(fā)商北京城建發(fā)了一份整改意見：要求以石材重鋪消防道路；要求北側(cè)區(qū)域增加植被栽種，花卉或增加藝術(shù)雕塑等高檔社區(qū)應(yīng)有的配套設(shè)施，以提升小區(qū)整體產(chǎn)品質(zhì)量；積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門推進(jìn)落實(shí)古建區(qū)域修繕。

針對(duì)業(yè)主反映的瀝青路問(wèn)題，業(yè)主們也收到了一個(gè)比較“失望”的回復(fù)?！拔覀兘拥教靿N售電話答復(fù)，明確天壇府一期將以瀝青路作為交付標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

前有掏空六個(gè)錢包搶房

現(xiàn)有挺著肚子維權(quán)

天壇府所在區(qū)域，位于南二環(huán)與南三環(huán)之間的望壇棚戶區(qū)，這里曾是北京核心區(qū)體量最大的棚改項(xiàng)目。由于體量大、拆遷難度高，摸查準(zhǔn)備階段便長(zhǎng)達(dá)十年，真正動(dòng)工是2016年北京城建介入以后。按照項(xiàng)目規(guī)劃，該工程需要整理出15宗地塊，其中僅2宗為商品房，其余均為回遷房。

2021年8月，天壇府一期入市，因區(qū)位的優(yōu)越性，這個(gè)千萬(wàn)級(jí)改善項(xiàng)目，賣出了剛需盤的速度。天壇府二期入市時(shí)，甚至出現(xiàn)寒冬里購(gòu)房者排隊(duì)的景象，由此可見項(xiàng)目的“稀缺”。

今年3月，天壇府五期盛大開盤，據(jù)官方披露，選房15分鐘，實(shí)現(xiàn)開盤銷售金額58.75億元，當(dāng)期推出房源全部售罄。項(xiàng)目開發(fā)商北京城建對(duì)外發(fā)布喜報(bào)稱“五開五捷，實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售額246億元，問(wèn)鼎北京商品住宅史上成交量第一盤?！?/p>

按照機(jī)構(gòu)測(cè)算，天壇府一個(gè)項(xiàng)目將帶給城建超過(guò)300億的貨值。而就是這樣一個(gè)“絕版百億神盤”，在銷售之初其實(shí)已經(jīng)顯示出自己的“高傲”：商品房與回遷房“混居”，居住混亂是最讓人頭疼的問(wèn)題，再加之受地塊開發(fā)限制，天壇府“刀把”、“長(zhǎng)條”戶型被多方吐槽。即便如此，依靠地段天壇府仍打贏了這場(chǎng)去化攻堅(jiān)戰(zhàn)。用項(xiàng)目銷售的話說(shuō)：“我們出售的是地段，戶型并不是主打賣點(diǎn)。”

稀缺的地段以及滿滿的情懷撩撥著購(gòu)房人的神經(jīng)。據(jù)楊歡回憶，他們當(dāng)時(shí)也是通過(guò)“搶”才拿到房票的。

楊歡透露，當(dāng)時(shí)買房其實(shí)可以用組合貸的，銷售人員雖未明說(shuō)，但不斷重復(fù)“簽約時(shí)間不等人”，并強(qiáng)調(diào)公積金貸款下來(lái)太慢了，最后只能全部使用商業(yè)貸款。而且當(dāng)時(shí)銷售人員還表示，所有款項(xiàng)必須兩個(gè)月內(nèi)交齊，如果貸款下來(lái)的慢，開發(fā)商還有權(quán)要求我們支付一筆‘額外’費(fèi)用?！耙彩且?yàn)榇叩奶o，我們的貸款額度又高，疫情期間，還請(qǐng)父母過(guò)來(lái)一起擔(dān)保，才做的貸款?！?/p>

“掏空六個(gè)錢包”，每個(gè)月6萬(wàn)+的房貸，對(duì)于楊歡們來(lái)說(shuō)，能順利入住，比什么都重要，現(xiàn)階段的維權(quán)也是無(wú)奈之舉。“我們家還好點(diǎn)，一些在外面租房的人，他們都是賣掉之前的老房子，邊租房邊等收房，如今陷入不得不收房的尷尬。而且收完房子后，開發(fā)商就更加有恃無(wú)恐，總會(huì)找些理由對(duì)付過(guò)去。”

更有甚者，一些業(yè)主連維權(quán)都做不到了?！笆辗恐?，開發(fā)商組織了項(xiàng)目開放日，當(dāng)時(shí)我們就發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，向開發(fā)商方面提出整改意見。開發(fā)商的一些工作人員就現(xiàn)場(chǎng)拍照確認(rèn)身份，然后聯(lián)系到工作單位，給業(yè)主們施加壓力。一些業(yè)主迫于壓力，就不再‘發(fā)聲’了。”多位天壇府一期業(yè)主告訴記者。

更讓天壇府一期業(yè)主們無(wú)法接受的是，他們將問(wèn)題匯總反映給開發(fā)商和物業(yè)公司，但一直沒有看到整改的“積極”態(tài)度。“其實(shí)有問(wèn)題不可怕，總比同為北京國(guó)企的大興‘樓脆脆’強(qiáng)，可怕的是除了銷售的一句‘瀝青交付’外，沒有人搭理我們。”

針對(duì)業(yè)主們反映的項(xiàng)目問(wèn)題，北京商報(bào)記者與天壇府項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系，但截至發(fā)稿，未獲得明確回應(yīng)。

(責(zé)任編輯：房曉宇)

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