房地產(chǎn)行業(yè)是典型的周期性行業(yè)，與此前的房地產(chǎn)下行周期相比，本輪下行周期房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生深刻變化，面臨著諸多前所未有的壓力以及疊加效應(yīng)。

2023年7月30日，上海高金金融研究院民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究中心、高凈值研究院7月大咖課程開課，王石、馮侖等導(dǎo)師就地產(chǎn)未來走勢(shì)、政策解讀、房地產(chǎn)科技、碳中和、探尋變局中的新機(jī)遇等方面的話題分享了自己的觀察。把兩位導(dǎo)師的演講要點(diǎn)分享給大家。

(資料圖)

王石：誰早準(zhǔn)備、早動(dòng)手，那就是誰的市場(chǎng)

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不樂觀哪有機(jī)會(huì)？

盡管民營(yíng)企業(yè)家和原來相比有些差距，但在全球一體化下，不僅是在中國(guó)而是整個(gè)全球上，中國(guó)民營(yíng)企業(yè)沒有道理不扮演一個(gè)積極的角色。

從全球化來看，中國(guó)民營(yíng)企業(yè)發(fā)展的全球化才剛剛開始。

你不樂觀，哪有你的機(jī)會(huì)？悲觀有悲觀的做法，樂觀有樂觀的做法。

現(xiàn)在民營(yíng)企業(yè)的不自在和委屈，與預(yù)期的不大一樣，因?yàn)楝F(xiàn)在還處于調(diào)整階段，這是可以理解的。

我為什么樂觀？

改革開放40年了，我評(píng)價(jià)下對(duì)未來怎么看？我變了，從不確定變成謹(jǐn)慎的樂觀。也就是說，在其他社會(huì)人士對(duì)未來充滿了憧憬和希望的前40年，我對(duì)未來的態(tài)度是不確定的；但真正處于這種巨變當(dāng)中、大家都很悲觀的時(shí)候，反而我態(tài)度改了，認(rèn)為要謹(jǐn)慎的樂觀。

第一，首先一定要謹(jǐn)慎，在中國(guó)企業(yè)要做大，首先要解決安全性問題；其次要解決規(guī)模化問題。

第二，中國(guó)已經(jīng)是世界第二大經(jīng)濟(jì)體，別的我不敢說，至少未來幾年會(huì)成為世界第一大消費(fèi)國(guó)，大家可不要忽略這個(gè)因素。

如果是之前我們代工生產(chǎn)、來料加工、掛牌生產(chǎn)，但改革開放40年，我們的人才培養(yǎng)、科研團(tuán)隊(duì)、消費(fèi)市場(chǎng)，完全具備打自己品牌的能力，在中國(guó)市場(chǎng)打通了那就是世界的。

講個(gè)微妙的變化，之前日本很多企業(yè)在中國(guó)生產(chǎn)，但相當(dāng)部分要到國(guó)外去銷售，因?yàn)橹袊?guó)還不具備那個(gè)消費(fèi)能力，可一個(gè)馬桶墊就逆轉(zhuǎn)了，在中國(guó)生產(chǎn)但不銷售的馬桶墊，中國(guó)游客在日本給買脫銷了，這就是中國(guó)的市場(chǎng)變化。你說作為民營(yíng)企業(yè)家有沒有理由悲觀？沒有的。

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地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性問題

我雖然退休了，但萬科的情況和中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀還是了解的。最近重磅發(fā)布了《促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)31條》，更多的是在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，讓他們堅(jiān)定發(fā)展信心，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的需要。

這一輪調(diào)整仍在持續(xù)。

我想說第一，房地產(chǎn)走到今天這樣大的調(diào)整趨勢(shì)是沒有變的，剛才講長(zhǎng)期主義，現(xiàn)在到了調(diào)整期，這當(dāng)中暴雷一家、兩家甚至三家企業(yè)也是避免不了的。和曾經(jīng)日本發(fā)生房地產(chǎn)泡沫破裂的情況相比，中國(guó)市場(chǎng)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

一是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)比日本要大得多；二是房地產(chǎn)出現(xiàn)問題后，中國(guó)政府非常迅速地出手，各個(gè)省份都出臺(tái)了「保交樓」相關(guān)政策，這也是必要且符合中國(guó)國(guó)情的。這一輪中國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)整仍在進(jìn)程中、還沒有完成，但房地產(chǎn)是非常有希望的，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中扮演的角色是毫無疑問的。

如果這點(diǎn)都沒有，我那謹(jǐn)慎的樂觀哪來的？

所以首先解決還是信心問題，信心在房地產(chǎn)行業(yè)來講，就是資金流動(dòng)問題。房地產(chǎn)本身具有金融屬性，占有大量的資金，不僅僅是消費(fèi)者，開發(fā)者也是一樣的。

而未交付的存量問題，我個(gè)人認(rèn)為，只要政策到位，這應(yīng)該是可以解決的。中國(guó)房地產(chǎn)整個(gè)轉(zhuǎn)型中，從積極的角度來看，尤其碳中和經(jīng)濟(jì)時(shí)代，帶來的機(jī)會(huì)將非常多。

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誰早準(zhǔn)備、早動(dòng)手，那就是誰的市場(chǎng)

到底房地產(chǎn)會(huì)有什么趨勢(shì)變化？我現(xiàn)在在打造碳中和社區(qū)，打造什么呢？

1、面對(duì)面才能產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)

比如，第一，整個(gè)辦公樓要打造更多的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，讓上班的職員不僅僅是工作，想健身不用再跑到健身房，在這個(gè)辦公樓里就給你提供了；第二，還要建幼兒園，不是作為盈利模式，哪怕團(tuán)隊(duì)當(dāng)中只有一個(gè)人有小孩，也鼓勵(lì)你帶著小孩來上班；第三，還得有寵物寄養(yǎng)所，你不僅可以帶著小孩來上班，很多都不結(jié)婚、把寵物當(dāng)親人的員工，可以把毛孩子帶過來，這是個(gè)未來的趨勢(shì)。

現(xiàn)在沒人去辦公室辦公，疫情只是加大了居家辦公的范圍，而現(xiàn)存的數(shù)字化工具，一定要讓辦公樓的功能和概念完全不一樣。如果不進(jìn)行改變，你辦公樓一定是空的，甚至員工都不知道怎么來管理他們。

中國(guó)改革開放快45年了，在大城市建了多少這樣辦公樓，既然居家辦公能解決問題，為什么一定要讓他到辦公室來呢？因?yàn)槲覀兪翘蓟铮皇枪杌锖蜋C(jī)器人，只有面對(duì)面才能起化學(xué)反應(yīng)，產(chǎn)生激情、碰撞和靈光一現(xiàn)。

2、我的碳中和社區(qū)探索

真正的演變?cè)谥袊?guó)，為什么呢？我們工業(yè)化時(shí)代的福利系統(tǒng)都沒完善，本身就在缺課、補(bǔ)課，所以寫字樓系統(tǒng)一定要補(bǔ)上。我現(xiàn)在改造的碳中和社區(qū)，以深圳大梅沙中心16萬㎡為中心，圈了3.2平方公里，2萬人生活、工作、辦公的場(chǎng)所，有寫字樓、酒店、村莊等，在這里打造未來的碳中和社區(qū)。

重要的一點(diǎn)是，通過各種設(shè)計(jì)完全打破原來的界限，讓整個(gè)社會(huì)環(huán)境的更多人員交往、融合。顯然在社區(qū)開放方面，美國(guó)是走得比較領(lǐng)先的，至少在911以前，五角大樓我是去過的，而且FBI聯(lián)邦調(diào)查局、伊利諾伊州政府是透明對(duì)外開放的、供人參觀的。

碳中和社區(qū)不是個(gè)旅游參觀項(xiàng)目，但一定是開放交往。房地產(chǎn)如何跨行業(yè)結(jié)合起來？未來這個(gè)市場(chǎng)可以說是不可想象的。

舉個(gè)例子，碳中和社區(qū)就要搞微電網(wǎng)、搞碳匯資產(chǎn)、搞區(qū)塊鏈、搞光伏、搞儲(chǔ)能、搞風(fēng)能，我從2020年10月開始創(chuàng)業(yè)，就是在搞這些資源整合，面對(duì)整個(gè)城市更新，房地產(chǎn)扮演的角色是出乎預(yù)料的，誰早做準(zhǔn)備、誰早動(dòng)手，那就是誰的市場(chǎng)。

馮侖：新地產(chǎn)和舊地產(chǎn)，區(qū)別在科技創(chuàng)新

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后開發(fā)時(shí)代：減速、減價(jià)、減量

很多人都覺得，房地產(chǎn)最近似乎不是特別樂觀?，F(xiàn)在行業(yè)開會(huì)人很少，都不愿意來，反而是行業(yè)外的人會(huì)來很多，都在探聽房?jī)r(jià)怎么樣了，還會(huì)不會(huì)跌，能不能買？大家都沒心情開會(huì)，似乎說明情況是不太好，但是我對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的看法是樂觀的。為什么樂觀呢？

1、蜜月很短，日子很長(zhǎng)

從行業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律來看，房地產(chǎn)從2018年以后已經(jīng)進(jìn)入到減速、減價(jià)、減量的時(shí)代，我們認(rèn)為房地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)代結(jié)束，進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代。所以當(dāng)時(shí)大家會(huì)看到，萬科說「活下去」，還有一些企業(yè)退出原有的高杠桿、高增長(zhǎng)的模式。

關(guān)注和提出相應(yīng)判斷的企業(yè)開始減速、減價(jià)、減量，這些企業(yè)今天都活著。還有部分企業(yè)，「把蜜月當(dāng)日子過」，但是蜜月很短，日子很長(zhǎng)，最后這日子也徹底崩潰了。

而從全球的經(jīng)驗(yàn)來看，以下指標(biāo)出現(xiàn)時(shí)，以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)就要轉(zhuǎn)型。這些指標(biāo)包括：人均GDP超過1萬美金、城市化率達(dá)到60%、人均住房建筑面積超過50平米、人口增量趨近于0、基礎(chǔ)設(shè)施的空間布局完成。從這個(gè)經(jīng)驗(yàn)來看，我們的住宅也一定會(huì)進(jìn)入減價(jià)、減速、減量的時(shí)代。

2、過了青春期就不長(zhǎng)個(gè)了

住宅領(lǐng)域的減價(jià)、減速、減量要減到什么程度呢？可能90%的住宅開發(fā)公司都要死掉。中國(guó)周邊的發(fā)達(dá)市場(chǎng)和歐美的發(fā)達(dá)市場(chǎng)都是這樣。我們無非是早早地去觀察、去訪問、去學(xué)習(xí)，知道了這個(gè)事而已。

打個(gè)比方。家長(zhǎng)通常會(huì)有個(gè)心理預(yù)期，孩子到了青春期開始有性別概念，并且長(zhǎng)個(gè)兒。等到了18-20歲，家長(zhǎng)都不期待孩子再長(zhǎng)個(gè)兒了。為啥？階段過了。青春期結(jié)束以后，要長(zhǎng)智商、情商，增加社會(huì)關(guān)系，談戀愛、成家立業(yè)。

房地產(chǎn)也一樣，剛才說這些條件一旦出現(xiàn)，就開始進(jìn)入橫著長(zhǎng)的階段——產(chǎn)品模型、產(chǎn)業(yè)鏈、服務(wù)鏈和商業(yè)模式，等等，都是橫著長(zhǎng)。

在住宅開發(fā)的巔峰期，全國(guó)有18萬億的商品房銷售額，現(xiàn)在降到12萬億左右，我們預(yù)估可能大概在8-10萬億就穩(wěn)住了，這相當(dāng)于繁榮期的一半，所以有90%的住宅開發(fā)公司死掉很正常。

3、男人不吃飯不等于人類不吃飯

房地產(chǎn)還會(huì)好嗎？那就要橫著看了。房地產(chǎn)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代之后，住宅只是其中一個(gè)產(chǎn)品，還有辦公、商業(yè)、酒店度假、物流倉(cāng)儲(chǔ)、醫(yī)療健康、教育研發(fā)、政府物業(yè)等7大類，所以房地產(chǎn)并沒有垮。

也就是說，男人不吃飯不等于人類不吃飯，還有女人、其他性別的人。甚至還有機(jī)器人，它還不用吃人類的糧食。

總結(jié)一下，房地產(chǎn)進(jìn)入到后開發(fā)時(shí)代，不等于房地產(chǎn)行業(yè)不行了。

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新地產(chǎn)和舊地產(chǎn)，區(qū)別在科技創(chuàng)新

最新一次的「全球房地產(chǎn)資本市場(chǎng)年會(huì)」給房地產(chǎn)做了重新定義，將房地產(chǎn)區(qū)分為舊地產(chǎn)和新地產(chǎn)。

舊地產(chǎn)是什么呢？跟科技關(guān)系不密切的，比如傳統(tǒng)住宅、辦公樓和購(gòu)物中心等基礎(chǔ)設(shè)施。

新地產(chǎn)是什么呢？物流倉(cāng)儲(chǔ)中的冷鏈、數(shù)據(jù)中心、智能倉(cāng)庫(kù)、?？漆t(yī)院+綜合運(yùn)營(yíng)設(shè)施。

房地產(chǎn)行業(yè)一直在發(fā)展，并沒有停滯，最終決定誰能在這個(gè)行業(yè)中做得好、發(fā)展得好，那就是科技。

1、「消滅」規(guī)劃設(shè)計(jì)院

最近這一波，我們看到，房地產(chǎn)科技企業(yè)在蓬勃發(fā)展，而傳統(tǒng)的開發(fā)公司大批倒下。

舉個(gè)例子，深圳有一家公司，它的業(yè)務(wù)未來可能會(huì)超過所有的規(guī)劃設(shè)計(jì)院。這是一家六七年前由4個(gè)90后創(chuàng)辦的人工智能公司，國(guó)內(nèi)著名的投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)投了6輪。

這家公司做什么呢？過去，房地產(chǎn)公司做個(gè)規(guī)劃，要找建筑師、規(guī)劃師去畫圖，一個(gè)月出一版，過一個(gè)月再出一版，再修改五六次。就要好幾個(gè)月的時(shí)間。

現(xiàn)在用人工智能來做，不到一小時(shí)完全達(dá)到所有指標(biāo)要求，還將所有可能性給到公司。有點(diǎn)像ChatGPT，想要什么樣的建筑風(fēng)格，只要把關(guān)鍵詞輸進(jìn)去，立即出一大堆概念圖，最后再畫圖、報(bào)建。這樣一來，所有的建筑師都快沒飯吃了。

最近，這家公司接了個(gè)生意，德國(guó)要給因俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)涌入的國(guó)際難民快速建設(shè)一批房產(chǎn)，他們完成了從設(shè)計(jì)、建造甚至運(yùn)到德國(guó)組裝的全流程，德國(guó)人都覺得合適。

所以說，房地產(chǎn)不行了嗎？不是。有科技能力的4個(gè)90后，融了幾個(gè)億，做全世界的生意，今年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流為正了。

假定說我現(xiàn)在跟它合作做新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它一定比傳統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院用時(shí)短、成本低、速度快、效果好，這就是科技給蓋房子這件事帶來的進(jìn)步。

這個(gè)公司的成功也說明了一個(gè)事實(shí)，人工智能現(xiàn)在是賺錢的公司，不是賠錢、燒錢的公司。

2、像造汽車一樣蓋房子

我們?cè)賮砜戳硗庖患易鲎≌萍嫉墓?，遠(yuǎn)大。遠(yuǎn)大花了十多年，像造汽車一樣蓋房子，現(xiàn)場(chǎng)施工作業(yè)加上精裝修，成本跟傳統(tǒng)的施工建筑單位不相上下。但如果做超過50萬平米的項(xiàng)目，就比傳統(tǒng)方法要便宜1/4。

假定說你有一塊地，想蓋大盤，遠(yuǎn)大在流水線上給你做生產(chǎn)，把材料墻體、屋頂樓板，以及機(jī)電、裝配、布線等等都做好，然后拉到現(xiàn)場(chǎng)裝，一天裝三層樓，質(zhì)量遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)方法，價(jià)錢還有很大的競(jìng)爭(zhēng)力。

這個(gè)項(xiàng)目叫「活樓」，完全跟造汽車一個(gè)原理。

科技創(chuàng)新還帶來了許多好處。一是安全，10級(jí)地震都沒事，比鋼筋混凝土建筑要安全很多。二是環(huán)?？梢苿?dòng)，如果這個(gè)區(qū)域沒人了，變成鶴崗那樣了，那就把這樓拆了，搬到上海重新一裝就完事了。

之前開發(fā)一個(gè)小區(qū)，用傳統(tǒng)方法要用18到22個(gè)月，用活樓這套方法5個(gè)月搞定，品質(zhì)還好。如果沒有科技，房地產(chǎn)進(jìn)入不了到這樣一個(gè)階段。

3、用數(shù)字化管理樓宇

再看運(yùn)營(yíng)管理。現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)這么發(fā)達(dá)，已經(jīng)出現(xiàn)了專門運(yùn)營(yíng)管理寫字樓的Saas平臺(tái)，一個(gè)公司能管500多棟寫字樓，下載軟件后從租賃管理、機(jī)電管理和整個(gè)物業(yè)的一般管理，都能完成。

這不僅節(jié)省成本和人工，而且管理很有效。還能進(jìn)行租務(wù)管理，不用養(yǎng)一個(gè)人，兩眼一抹黑天天去招租。在寫字樓空置率高企時(shí)，這個(gè)工具就非常好用。

早在二三十年前，美國(guó)就有管理、租賃房屋的Saas軟件，我們有個(gè)同事在美國(guó)創(chuàng)業(yè)，有一次我問他，最近在做什么事情？他說我在管理公寓。我說沒看見團(tuán)隊(duì)啊，你管多少公寓，怎么管？他告訴我他用一套軟件工具，雇了個(gè)助理，管理了分散的300多套公寓。

無論是改造傳統(tǒng)商業(yè)模式，還是提升產(chǎn)品質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率，科技對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)都是決定性因素。

4、靠賣廣告賺錢的寫字樓

實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的空間非常大，科技能解決很多問題。原來1平米的地蓋1平米的房子，現(xiàn)在有了鋼結(jié)構(gòu)、輕型建筑材料、高速電梯、通訊、新能源，1平米的地可以蓋1千米高的房子，面積大增。所以土地是問題嗎？不是?？萍寄軌蚪鉀Q這個(gè)事情。

1895年，世界有了第一棟100米的高樓，現(xiàn)在我們蓋500米以上的高樓才是挑戰(zhàn)?？萍疾粌H能讓我們蓋高樓，還能賺更多的錢。比如，上海環(huán)球金融中心的觀光收入已經(jīng)超過了租金，高樓有高樓的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，視覺效果好、運(yùn)營(yíng)服務(wù)好，每天賣觀光就很賺錢。

另外LED技術(shù)、液晶拼接技術(shù)的發(fā)展，讓所有樓體都變成了媒體，很多超高建筑賣廣告就賺了很多錢，我們熟悉的紐約時(shí)代廣場(chǎng)，寫字樓里邊不出租了，就賣那個(gè)最牛廣告屏，比做寫字樓出租的價(jià)錢都高。

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總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到后開發(fā)時(shí)代，地產(chǎn)商如果不熟悉科技在空間運(yùn)營(yíng)、提升空間效率，以及服務(wù)模式上的應(yīng)用，那你的房地產(chǎn)就沒有競(jìng)爭(zhēng)力。如果還停留在「找建筑公司蓋個(gè)房子，然后賣掉，其它就不管了」的觀念上，是賺不到錢的。

我們國(guó)家進(jìn)入到科技創(chuàng)新大發(fā)展的時(shí)期，對(duì)品牌、專利、技術(shù)的保護(hù)和應(yīng)用也越來越規(guī)范，人的資本價(jià)值以及科學(xué)家、知識(shí)的價(jià)值也越來越受重視，這對(duì)創(chuàng)新都是很好的機(jī)會(huì)。

如果我們回顧歷史，可以說，民營(yíng)企業(yè)正處在發(fā)展條件最好、連續(xù)發(fā)展時(shí)間最長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期，持續(xù)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展就有了先決條件。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，如果能和科技應(yīng)用很好地結(jié)合，未來這個(gè)行業(yè)發(fā)展仍然有非常好的機(jī)會(huì)和前景。

主編｜王滔編審｜陳潤(rùn)江顧問｜王淑琪

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