得益于改革開放以來的經(jīng)濟高速發(fā)展，中國用20余年就幾乎走完了歐美發(fā)達國家一百年的發(fā)展歷程。從改革開放初期，外資酒店開始紛紛進入中國;到80年代末90年代初，各地星級酒店開業(yè)如雨后春筍;90年代末，伴隨第一家錦江之星酒店的建成，中國住宿業(yè)正式進入連鎖化集團化時代;步入21世紀，在奧運會的推動下，住宿業(yè)迎來了高速發(fā)展階段。

與此同時，在中國高速的城市化進程中，積累了大量存量物業(yè)，與歐美發(fā)達國家相似，存量物業(yè)直接和間接地促進了商業(yè)化、集群化的發(fā)展。但不同于歐美的資產(chǎn)管理和經(jīng)營模式，比如美國用住宿業(yè)解決了“嬰兒潮”時代的存量去化問題，中國因具有最大單一市場的屬性和長達20年經(jīng)濟高速增長的背景，承包商(二房東)成為了商業(yè)租賃經(jīng)營利益鏈中的重要組成部分。

鉑頓國際公寓創(chuàng)始人兼CEO郝磊對邁點記者表示，伴隨著時代的變遷，“有恒產(chǎn)者有恒心”的資產(chǎn)管理時代必將成為主流，以中介模式為依托的商業(yè)資產(chǎn)管理方式將因高投入、高風(fēng)險、低回報而退出歷史舞臺。

鉑頓國際公寓創(chuàng)始人兼CEO郝磊

這是一個最好的時代，也是一個最糟的時代

行業(yè)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀

過去十年是中國房地產(chǎn)高速發(fā)展的黃金十年。開發(fā)商大規(guī)模進行房地產(chǎn)開發(fā)，產(chǎn)生大量存量和增量物業(yè)。當時人們對投資的渠道和方式認知非常局限，認為購置投資型物業(yè)是規(guī)避資金貶值的少數(shù)有效方法之一， 但因?qū)Y產(chǎn)管理模式認知的缺乏，往往將物業(yè)委托給承包商管理。承包商將物業(yè)簡單包裝成大型商場或購物中心、酒店等推出市面，即可獲得豐厚收益。而放眼當下，多種投資手段逐步進入大眾視線，更多樣化的資金增值方式為大家所熟知，僅靠過去傳統(tǒng)模式的房地產(chǎn)市場存量去化將變得越發(fā)艱難。

過去十年同時也是大住宿領(lǐng)域高度繁榮的十年。伴隨經(jīng)濟發(fā)展，國民生活水平提高，商業(yè)活動及旅游度假等需求快速增加，使得大住宿行業(yè)順勢崛起。與此同時，中國大住宿行業(yè)從80、90年代的單體經(jīng)營模式，逐步轉(zhuǎn)變成連鎖化模式經(jīng)營。但據(jù)中國飯店協(xié)會《2020中國酒店業(yè)發(fā)展報告》，以同一品牌3家(含)門店以上為連鎖酒店的統(tǒng)一口徑，截止2020年1月1日，中國共計1975個連鎖酒店品牌，連鎖客房數(shù)為452.4萬間，連鎖化率僅為26%，遠低于美國71.8%的酒店連鎖化率，可以預(yù)測未來連鎖酒店將有很大的發(fā)展空間。

但是，近年來政府開始對房地產(chǎn)存量物業(yè)進行整頓，發(fā)布多項舉措打擊房地產(chǎn)泡沫，使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展增速放緩。在大住宿領(lǐng)域，由于物業(yè)租金上漲、經(jīng)營成本增加等客觀原因，已大大壓縮了承包商的利潤空間。由于中國經(jīng)濟發(fā)展仍處于世界領(lǐng)先地位，因此我們并不認為大住宿行業(yè)發(fā)展速度會減緩，但承包商退出該行業(yè)的時代會首先到來。正如鉑頓國際公寓創(chuàng)始人兼CEO郝磊所言，“‘有恒產(chǎn)者有恒心’，只有資產(chǎn)所有者才會更用心、更有恒心去經(jīng)營自己的資產(chǎn)，才能更有利于資產(chǎn)升值，新的資產(chǎn)管理時代已經(jīng)到來。”

存量時代的必然產(chǎn)物

公寓產(chǎn)品優(yōu)勢明顯

隨著國內(nèi)GDP增速放緩和存量物業(yè)進入精細化運營時代，開發(fā)商的業(yè)內(nèi)競爭也相繼進入了白熱化階段。發(fā)展不夠成熟、開發(fā)經(jīng)驗及行業(yè)規(guī)范匱乏的中國房地產(chǎn)市場，需要將物業(yè)包裝成具象的投資產(chǎn)品，以打動投資人解決物業(yè)存量去化問題，公寓產(chǎn)品隨即誕生。

此外，公寓作為大住宿業(yè)中非標準化的新興寵兒，其邊界局限性低、包容度高，可與社區(qū)公共空間融合發(fā)展，能輕松聯(lián)合餐飲或零售商戶舉辦多種活動，與傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品相比，擁有更多更全的生活、商務(wù)配套功能，成為存量空間去化的必然產(chǎn)物。

鉑頓國際公寓創(chuàng)始人兼CEO郝磊對此表示，針對物業(yè)的不同特點，公寓這種非標準住宿業(yè)能延伸出多種不同的產(chǎn)品形式。比如鉑頓旗下既有選址于旅游目的地的度假型產(chǎn)品——鉑頓·美墅，旨在創(chuàng)鄉(xiāng)村高度風(fēng)格化，造和諧、溫暖、質(zhì)樸、英格蘭人文小鎮(zhèn)的生活方式，打造“鄉(xiāng)村美學(xué)旅居生活”新場所，創(chuàng)立“4+1+N場景模塊”新方程、新概念、新生活的“無齡多元”新社區(qū);也有選址于城市中心的公寓產(chǎn)品——鉑頓公寓，旨在打造舒適、自然的住宿空間，配套豐富的業(yè)態(tài)及產(chǎn)品元素，集生活、娛樂，科技、創(chuàng)意等多元化場景結(jié)合，營造年輕、有趣、活力的生態(tài)社區(qū);此外還將推出“睡學(xué)”新物種——“鉑頓·藍鯨灣”，以城市民宿文化集群的全新形式，滿足當代年輕人差異化的審美訴求，加之更多配套功能以及其他青年品牌的進駐，增加民宿的多樣化亮點。

如何經(jīng)營好公寓?

公寓未來的發(fā)展方向

在符合受眾需求的產(chǎn)品基礎(chǔ)上，公寓還需要一套行之有效的經(jīng)營方法論，來確保其順利進入市場。作為專業(yè)資產(chǎn)管理角色，公寓管理方需具備專業(yè)管理能力。首先，用資產(chǎn)管理的方式獲取物業(yè)，以高效、系統(tǒng)、專業(yè)的能力與長期持有物業(yè)的業(yè)主方合作;第二，根據(jù)對市場的專業(yè)理解給業(yè)主提供項目打造的建議，告知業(yè)主和建設(shè)方用何種方式打造何種產(chǎn)品來貼近市場需求;第三，用專業(yè)運營經(jīng)驗為項目配置相應(yīng)的各種服務(wù)，打造更好的住宿體驗。

此外，公寓管理方需提高自身品牌核心競爭力。品牌是最有效的識別手段，可以幫助消費者識別和選擇產(chǎn)品，而公寓管理方的品牌競爭力對于物業(yè)或投資人的影響是至關(guān)重要的，良好的品牌效應(yīng)不僅有助于業(yè)主塑造物業(yè)形象，還能推動物業(yè)增值，保證更優(yōu)的投資回報率。

再次，公寓的產(chǎn)品設(shè)計要講求個性化，這是公寓實現(xiàn)高投資回報的重要因素。對此，郝磊再次表示，服務(wù)式公寓需要產(chǎn)品設(shè)計人員有與時俱進的設(shè)計思維，提升IP打造能力，同時也要注重智能化產(chǎn)品的引進，不斷升級優(yōu)化服務(wù)體驗。其次，公寓管理方還應(yīng)根據(jù)不同人群需求，打造青年公寓、月子中心、養(yǎng)老公寓、度假別墅、商務(wù)公寓等多業(yè)態(tài)細分產(chǎn)品。持續(xù)打造個性化、差異化的產(chǎn)品，以獲取各個層次多種人群的青睞，這是公寓發(fā)展的必然階段。

經(jīng)過一系列市場震蕩和進化，存量物業(yè)的運營會朝著更加規(guī)范化和專業(yè)化的方向演進。郝磊對此深表認同，并進一步預(yù)測道，“我認為‘有恒產(chǎn)者有恒心’的資產(chǎn)管理時代可能也是酒店行業(yè)未來必須面對的一個趨勢。”鉑頓國際公寓作為資產(chǎn)運營方，將繼續(xù)深耕精細化運營，為存量物業(yè)的升值賦能。

免責聲明：市場有風(fēng)險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

關(guān)鍵詞： 資產(chǎn)管理 時代 到來