樓市新微調(diào)

中國的房地產(chǎn)市場具有復(fù)雜性，有些城市房地產(chǎn)價格迅猛上漲，而有些城市正在為去庫存而焦慮

資料圖：春季房交會現(xiàn)場，市民在沙盤前駐足。孫昊聲 攝

2018年開年伊始，蘭州、南京、合肥等二三線城市購房政策出現(xiàn)了局部的松動和微調(diào)，由此引發(fā)社會廣泛關(guān)注。

輿論于是揣測，2018年的房地產(chǎn)調(diào)控政策有可能“松綁”，樓市或有可能出現(xiàn)反彈。

但住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受《中國新聞周刊》采訪時分析認(rèn)為，“如今中央的意圖是因域施策，分類調(diào)控，將權(quán)力下放，以中央統(tǒng)一部署為前提，各地采取相應(yīng)措施。在樓市下行、市場特征多樣的背景下，我認(rèn)為該類政策的出臺是在情理之中的。”

區(qū)域微調(diào)

2018年元旦剛過不久，蘭州市房產(chǎn)局等部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)工作的通知》(下稱《通知》)規(guī)定，自1月8日起，購房者在購買蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)等地住房時不再要求提供社保和納稅證明，同時取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購政策。

在蘭州市房地產(chǎn)新政剛公布不久，限購“松綁”的風(fēng)潮蔓延至南京。

1月7日，南京市政府召開新聞發(fā)布會，正式出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)人才安居工作的實(shí)施意見》(下稱《意見》)，《意見》規(guī)定，由專業(yè)人才引進(jìn)項(xiàng)目或政府有關(guān)部門評審確定的A、B、C三大類人才所購買的首套住房不受戶籍限制;高層次人才住房公積金最多可貸120萬元，部分項(xiàng)目可申領(lǐng)不少于300萬元的購房補(bǔ)貼。

《南京市人才安居辦法(試行)》規(guī)定，所謂的A類人才指國際國內(nèi)頂尖人才;B類人才以省333工程第一層次培養(yǎng)對象為參照，為國內(nèi)領(lǐng)軍人才;C類人才以省有突出貢獻(xiàn)的中青年專家為參照，為地方拔尖人才。

類似的“搶人才”大戰(zhàn)同樣在鄭州、武漢、西安、長沙、天津等城市上演。以鄭州為例，鄭州市出臺的《鄭州市青年人才首次購房補(bǔ)貼發(fā)放及非鄭戶籍人才購房實(shí)施辦法 (暫行)》規(guī)定，因“千人計(jì)劃”“萬人計(jì)劃”引入鄭州的國家級項(xiàng)目領(lǐng)軍人才，將分別獲得500萬元和200萬元獎勵，以及不超過300平方米和200平方米的免租金住房一套。

同樣，西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室下發(fā)通知，規(guī)定2017年市本級大學(xué)生安居試點(diǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)不少于1.2萬套;高校無房教職工可申請周轉(zhuǎn)房并支持鼓勵高校利用自有土地建設(shè)公租房等。

總體而言，以南京市為代表的租房、購房限制“松綁”具有明顯特征：城市均為高層次人才的落戶、首套住房購買提供政策支持，并愿意為此提供高額住房補(bǔ)貼。

除蘭州、南京兩類限購政策“松綁”外，合肥的類似舉措也一度被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

近日，合肥市國土資源局在對12345名群眾咨詢的回復(fù)中稱，“商品房應(yīng)由開發(fā)商自行定價，且2016年11月之前出讓地塊不限價。”該政策出臺后被一些媒體解讀為合肥市住房“限價放開”。

隨后，合肥市物價局于1月6日在官網(wǎng)公布《我市新建商品住房明碼標(biāo)價備案政策》一文，針對“限價放開”一事進(jìn)行回應(yīng)。

資料圖：市民在沙盤前駐足。

同日，合肥市國土資源局也發(fā)布《關(guān)于我局對12345名群眾咨詢回復(fù)內(nèi)容的說明》，援引2016年11月出臺的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》相關(guān)規(guī)定，市轄區(qū)和肥東縣、肥西縣、長豐縣區(qū)域的居住用地競得人辦理住房銷售明碼標(biāo)價備案價格不得高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類型項(xiàng)目最高明碼標(biāo)價備案價格。以此證明，合肥市并沒有“放開限價”。

“在1月8日晚上，我們的官方網(wǎng)站對政策進(jìn)行了進(jìn)一步的說明。我認(rèn)為應(yīng)對還是比較積極的。我們并沒有放松監(jiān)管，而是加強(qiáng)了監(jiān)管，這和蘭州市獨(dú)特的背景息息相關(guān)。”蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長高佳在接受《中國新聞周刊》采訪時說。

與財(cái)政有關(guān)？

“蘭州該政策的出臺有一定的特殊性，這主要同蘭州整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相關(guān)。”蘭州市社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長牛錚超告訴《中國新聞周刊》。

在國家統(tǒng)計(jì)局公開的數(shù)據(jù)當(dāng)中，2015年中國各省的GDP排名中，甘肅省以近1.5萬億元人民幣位列各省倒數(shù)第五名。

“在全國GDP發(fā)展從6.5%上漲為6.9%的背景下，蘭州市為什么從8.3%降到6.3%?就是因?yàn)檗D(zhuǎn)型升級沒有完成，蘭州市仍然靠傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，靠舊有的模式在發(fā)展。”牛錚超說。

牛錚超認(rèn)為，在新舊動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵點(diǎn)上，蘭州市出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)下行的趨勢，居民收入受到了影響;再加上蘭州市房價結(jié)構(gòu)性不合理，核心區(qū)房價很高，周邊地區(qū)房價較低，這種明顯的價格差制約了蘭州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在此基礎(chǔ)之上，出臺限購松綁的政策也就不足為奇了。

蘭州市主城區(qū)和周邊地區(qū)的明顯價格差可通過數(shù)據(jù)予以證明。蘭州市房產(chǎn)局給出的數(shù)據(jù)顯示，蘭州市核心區(qū)均價1萬元/平方米左右，最高甚至有1.7萬元/平方米的樓盤。但在周邊區(qū)域，均價僅5千元/平方米左右，最高樓盤約為7千元/平方米，僅為核心區(qū)的一半左右。

蘭州交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉義認(rèn)為，通過實(shí)行同一、二線城市相區(qū)別的調(diào)控政策，有利于提高城市化率，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。通過對限購“松綁”，能夠有效減輕經(jīng)濟(jì)下行壓力，提高地方財(cái)政收入。

許多觀點(diǎn)認(rèn)為這是通過實(shí)行限購“松綁”增加財(cái)政收入。有分析稱，“松綁”政策出臺有明顯的去庫存、補(bǔ)收入意圖。通過取消部分區(qū)域限購和社保、納稅證明等方面的限制，而進(jìn)行二手房限售，實(shí)質(zhì)上是把公眾對二手房的需求往一手房擠，消化一手房庫存;與此同時，2017年蘭州的財(cái)政收入下降，而地方債務(wù)快要到期，需要土地收入與房地產(chǎn)稅收收入支撐。

蘭州市財(cái)政局局長牛成喆反駁了有關(guān)“財(cái)政收入緊缺的說法”。他表示，蘭州市2017年地區(qū)財(cái)政總收入660億元，一般公共預(yù)算收入233億元，分別增長10%和11%，高于全國2017年全年財(cái)政收入增速8.2%的數(shù)值。

蘭州市房產(chǎn)局副局長高佳對前述觀點(diǎn)也進(jìn)行了辯駁，他表示，在“松綁”政策出臺之前，蘭州市房產(chǎn)局并沒有征求過市財(cái)政局的意見。調(diào)控政策的出臺，僅僅是根據(jù)建設(shè)部和中央的要求，加強(qiáng)分類指導(dǎo)，因城施策，對原有政策進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，提高房產(chǎn)局調(diào)控政策的精準(zhǔn)性。

調(diào)控“組合拳”

在牛錚超看來，蘭州市已經(jīng)擁有了一套完善的房地產(chǎn)監(jiān)管體系，通過一套組合拳，能夠有效控制房地產(chǎn)市場向著有序的方向前進(jìn)。

這套組合拳一共由三個部分組成，第一個招數(shù)是“解”，也就是在限購松綁的同時，針對部分地域進(jìn)行限售，同時對取消限購的區(qū)域進(jìn)行甄別，保證房價并不會因?yàn)?ldquo;松綁”而出現(xiàn)明顯的反彈。

第二個招數(shù)是“限”，也就是通過強(qiáng)化備案制度，限制一定區(qū)域的房地產(chǎn)價格。比如《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品住房價格備案時，應(yīng)合理確定申報的銷售價格，嚴(yán)格執(zhí)行新建商品住房的明碼標(biāo)價、一套一標(biāo)和“一價清”制度，實(shí)際銷售價格不得高于備案價格。同時房產(chǎn)部門對拒不接受新建商品住房價格備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫停其網(wǎng)簽備案資格。

所謂的“一套一標(biāo)”，指的是商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)對每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價。按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價的，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價或者套內(nèi)建筑面積單價。“一價清”，則是只通過一次價格，將所有的居住初始金額全部繳納完畢，這意味房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不得以各種名義，向購房者收取商品住房銷售價格以外的費(fèi)用，尤其不可趁機(jī)漲價。

“從去年4月份以來，作為房地產(chǎn)行政主管部門，我們對大量企業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)和監(jiān)管，規(guī)范他們的銷售行為。對于不執(zhí)行價格監(jiān)測，變相哄抬價格的，將視其具體情況，取消它的網(wǎng)簽備案資格，限制其銷售。我們支持正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動，反對囤積房源，變相抬高價格的行為。”高佳告訴《中國新聞周刊》。

第三個手段是“收”，意味著通過收緊對核心區(qū)的限購，有效避免房價劇烈波動，導(dǎo)致房價的混亂。

一套“組合拳”出臺的目的，首要是促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展整體的平衡，通過對周邊區(qū)域的限購進(jìn)行適度松綁，能夠在保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的同時，促進(jìn)蘭州市土地結(jié)構(gòu)性平衡。

“這項(xiàng)政策出臺的目的，除了解決城市居民首套剛需，解決城市功能疏解，支持改善型需求以外，另外一個重要目的就是控制房價上漲。”高佳表示，蘭州市房產(chǎn)局工作的重點(diǎn)之一，是將房價控制在合理范圍內(nèi)，并遏制房價過快上漲。

蘭州市房產(chǎn)局對此事的進(jìn)一步解釋是，蘭州市的房產(chǎn)價格受到甘肅省房地產(chǎn)市場的影響，具有一定的地產(chǎn)價格上行壓力，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，并不一定會導(dǎo)致房價下跌，僅是盡力將蘭州市存在的房地產(chǎn)泡沫和水分進(jìn)行擠壓。

對于蘭州市房產(chǎn)局而言，工作重心之一是控制蘭州市核心區(qū)的房價，即使如此，周邊區(qū)域的房產(chǎn)價格在銷售旺季仍然保持了穩(wěn)定的狀態(tài)。

蘭州市房產(chǎn)局還向《中國新聞周刊》介紹，保持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定的手段，首先是從控制房屋面積入手，通過提供主打80到100平方米建筑面積的房屋，保證具有首套剛性需求的城市居民具備足夠的購買能力。與此同時，通過控制土地供應(yīng)，保證整體房產(chǎn)市場穩(wěn)定。

經(jīng)過調(diào)研，蘭州市房產(chǎn)局在2018年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商品房供應(yīng)總面積400多萬平方米，其中西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)300多萬平方米的商品房供應(yīng)量，占總供應(yīng)量70%以上。預(yù)計(jì)在大量價格適中、房屋建筑面積適中的住房投向市場后，房價能夠有效得到遏制，蘭州市房價上行壓力能夠進(jìn)一步緩解。

“對于價格而言，并不是政府最為看重的第一要務(wù)，政府在調(diào)控的時候，更加看重樓市是否平穩(wěn)。樓市肯定有波動，但是不能波動太大，及時調(diào)整調(diào)控的力度，使樓市保持相對平穩(wěn)，這就意味著房價也會平穩(wěn)。”顧云昌分析說。

因域施策

中國的房地產(chǎn)市場具有復(fù)雜性，有些城市房地產(chǎn)價格迅猛上漲，而有些城市正在為去庫存而焦慮。2017年12月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2017年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中一線城市房價環(huán)比下降，二三線城市房價環(huán)比略有上漲，有些城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了環(huán)比17連漲，有些城市房價已經(jīng)處在下行通道。

在“東邊日出西邊雨”的樓市差異中，顧云昌認(rèn)為，若要進(jìn)行不顧城市自身特性，“一刀切”式的將局部房地產(chǎn)政策同中國宏觀調(diào)控政策保持一致，勢必會造成政策“水土不服”。

“事實(shí)上，通過政策的出臺，蘭州市希望能夠建立起一個因地施策和分類調(diào)控的政策環(huán)境，為了打擊‘快進(jìn)快出’以及跟風(fēng)炒作的房地產(chǎn)炒作風(fēng)潮。蘭州市根據(jù)自身特點(diǎn)，將原有限購政策進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，在限售方面增加相應(yīng)要求，從而建立起一個穩(wěn)定、長期的房價預(yù)期。”高佳告訴《中國新聞周刊》。

在蘭州市的調(diào)控政策出臺后，全國相繼出現(xiàn)一系列基于分類調(diào)控思路的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，而這些調(diào)整樓市政策的城市，大多是二三線城市，這些城市一方面依然面臨一定的去庫存與城鎮(zhèn)化壓力，另一方面也需要在城市競爭中留住高層次人才，因此對原有政策進(jìn)行一定程度的微調(diào)。

“對一些落后的城市和落后的地區(qū)，落實(shí)差別化的調(diào)控政策，建立長效的調(diào)控機(jī)制，我覺得還是有一定的意義。”劉義說。(記者/陳煒)

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