在房地產(chǎn)類REITs開(kāi)發(fā)如火如荼之時(shí)，國(guó)內(nèi)首單“公募REITs”最新獲得業(yè)績(jī)補(bǔ)償一事，也讓房地產(chǎn)類REITs稅收高、項(xiàng)目租金回收慢、收益率低等痛點(diǎn)再度擺在臺(tái)面上。

7月9日，鵬華基金發(fā)布公告稱，鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式基金收到深圳萬(wàn)科2017年度補(bǔ)償款，補(bǔ)償款共計(jì)1240.75萬(wàn)元。該款項(xiàng)經(jīng)基金托管人上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司確認(rèn)，歸屬為基金資產(chǎn)。

深圳萬(wàn)科作出業(yè)績(jī)補(bǔ)償?shù)脑?，主要是受營(yíng)改增實(shí)施和對(duì)標(biāo)項(xiàng)目前海企業(yè)公館空置率高于預(yù)期的影響，導(dǎo)致2017年?duì)I業(yè)收入低于業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)。

《鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金收到關(guān)于深圳市萬(wàn)科前海公館建設(shè)管理股份有限公司2017年度業(yè)績(jī)補(bǔ)償款的公告》(以下簡(jiǎn)稱《公告》)顯示，根據(jù)該基金合同和招募說(shuō)明書約定，若深圳市萬(wàn)科前海公館建設(shè)管理股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“目標(biāo)公司”)當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入扣減物業(yè)管理費(fèi)收入后的余額(以下簡(jiǎn)稱“實(shí)際業(yè)績(jī)收入”)低于目標(biāo)公司當(dāng)期業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)，應(yīng)以保證金賬戶資金余額為限向基金進(jìn)行支付目標(biāo)公司當(dāng)期實(shí)際業(yè)績(jī)收入低于業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)的差額(以下簡(jiǎn)稱“業(yè)績(jī)補(bǔ)償款”)。

根據(jù)鵬華前海萬(wàn)科REITs招募說(shuō)明書顯示，目標(biāo)公司2017年預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入約為1.93億元，但《公告》中指出，目標(biāo)公司2017年實(shí)際收入約為1.8億元，低于當(dāng)期業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)。值得一提的是，鵬華前海萬(wàn)科REITs為了保障持有人利益，特別設(shè)置了業(yè)績(jī)補(bǔ)償機(jī)制，即深圳萬(wàn)科將開(kāi)立保證金賬戶，一次性存入不低于2000萬(wàn)元的保證金并確保每年維持不低于2000萬(wàn)元的保證金。

針對(duì)上述業(yè)績(jī)補(bǔ)償款，深圳萬(wàn)科也作出聲明表示，“該補(bǔ)償款主要由于目標(biāo)公司自2016年5月1日起執(zhí)行《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》，導(dǎo)致原租金收入中的增值稅銷項(xiàng)稅未包含在約定的項(xiàng)目收益中;依據(jù)2015年基金發(fā)行前出具的《前海企業(yè)公館項(xiàng)目收益現(xiàn)金流現(xiàn)值評(píng)估》，2017-2021年前海企業(yè)公館預(yù)計(jì)空置率8%，截至2018年5月30日，前海公館實(shí)際空置率僅為3%，以后年度的空置率可降低至1%以內(nèi)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況超出預(yù)期”。

另外，深圳萬(wàn)科還指出，根據(jù)目前的測(cè)算，目標(biāo)公司以后每年實(shí)際業(yè)績(jī)收入相比于業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)的缺口，均不會(huì)超出每年的業(yè)績(jī)保證金2000萬(wàn)元，不會(huì)對(duì)基金份額持有人權(quán)益產(chǎn)生負(fù)面影響。

對(duì)于前海企業(yè)公館2017年空置率的具體數(shù)據(jù)以及運(yùn)營(yíng)的難點(diǎn)，北京商報(bào)記者采訪鵬華基金和萬(wàn)科集團(tuán)，雙方均表示以實(shí)際公告為準(zhǔn)，暫時(shí)沒(méi)有可以對(duì)外披露的內(nèi)容。不過(guò)，一位接近鵬華基金內(nèi)部人士也對(duì)北京商報(bào)記者表示，首先是營(yíng)業(yè)稅改增值稅，間接導(dǎo)致約定的項(xiàng)目收益減少。另外，企業(yè)公館入駐意愿與離實(shí)際入駐交租之間存在時(shí)間差也影響到項(xiàng)目租金收入。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)租金回報(bào)率低、稅收較高的問(wèn)題仍是阻礙我國(guó)推動(dòng)真正REITs發(fā)展的關(guān)鍵原因。

有數(shù)據(jù)顯示，從租金回報(bào)率來(lái)看，我國(guó)租賃市場(chǎng)收益率目前整體偏低，以住房租賃為例，就目前占據(jù)租賃市場(chǎng)50%份額的北京、上海、深圳等一線城市來(lái)看，住宅的租金收益率通常只有2%甚至更低。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，高稅收也是我國(guó)推動(dòng)REITs發(fā)展的桎梏，“目前來(lái)看，這個(gè)行業(yè)重組等各階段負(fù)稅較重，只有解決了稅收問(wèn)題，提升REITs投資者的收益水平，才能使REITs市場(chǎng)蓬勃發(fā)展”。

不過(guò)，盡管我國(guó)REITs存在諸多發(fā)展障礙，但并未阻擋房企布局的熱情，今年5月，百億規(guī)模碧桂園住房租賃REITs成功首發(fā)，今年以來(lái)，以越秀地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)、陽(yáng)光城(000671,股吧)等大型房企為發(fā)行主體的類REITs相繼獲批。在金樂(lè)函數(shù)信息科技有限公司分析師廖鶴凱看來(lái)，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)租公寓、類REITs主要還是將這種資產(chǎn)證券化視為一個(gè)融資通道，長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)是作為長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流來(lái)源，不過(guò)我國(guó)目前并沒(méi)有真正的REITs出現(xiàn)，主因是缺乏一個(gè)完整的監(jiān)管政策體系。

關(guān)鍵詞： 盈利 難題 業(yè)績(jī)