在房地產(chǎn)類REITs開發(fā)如火如荼之時，國內(nèi)首單“公募REITs”最新獲得業(yè)績補償一事，也讓房地產(chǎn)類REITs稅收高、項目租金回收慢、收益率低等痛點再度擺在臺面上。

7月9日，鵬華基金發(fā)布公告稱，鵬華前海萬科REITs封閉式基金收到深圳萬科2017年度補償款，補償款共計1240.75萬元。該款項經(jīng)基金托管人上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司確認，歸屬為基金資產(chǎn)。

深圳萬科作出業(yè)績補償?shù)脑颍饕鞘軤I改增實施和對標(biāo)項目前海企業(yè)公館空置率高于預(yù)期的影響，導(dǎo)致2017年營業(yè)收入低于業(yè)績比較基準(zhǔn)。

《鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金收到關(guān)于深圳市萬科前海公館建設(shè)管理股份有限公司2017年度業(yè)績補償款的公告》(以下簡稱《公告》)顯示，根據(jù)該基金合同和招募說明書約定，若深圳市萬科前海公館建設(shè)管理股份有限公司(以下簡稱“目標(biāo)公司”)當(dāng)期營業(yè)收入扣減物業(yè)管理費收入后的余額(以下簡稱“實際業(yè)績收入”)低于目標(biāo)公司當(dāng)期業(yè)績比較基準(zhǔn)，應(yīng)以保證金賬戶資金余額為限向基金進行支付目標(biāo)公司當(dāng)期實際業(yè)績收入低于業(yè)績比較基準(zhǔn)的差額(以下簡稱“業(yè)績補償款”)。

根據(jù)鵬華前海萬科REITs招募說明書顯示，目標(biāo)公司2017年預(yù)測營業(yè)收入約為1.93億元，但《公告》中指出，目標(biāo)公司2017年實際收入約為1.8億元，低于當(dāng)期業(yè)績比較基準(zhǔn)。值得一提的是，鵬華前海萬科REITs為了保障持有人利益，特別設(shè)置了業(yè)績補償機制，即深圳萬科將開立保證金賬戶，一次性存入不低于2000萬元的保證金并確保每年維持不低于2000萬元的保證金。

針對上述業(yè)績補償款，深圳萬科也作出聲明表示，“該補償款主要由于目標(biāo)公司自2016年5月1日起執(zhí)行《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》，導(dǎo)致原租金收入中的增值稅銷項稅未包含在約定的項目收益中;依據(jù)2015年基金發(fā)行前出具的《前海企業(yè)公館項目收益現(xiàn)金流現(xiàn)值評估》，2017-2021年前海企業(yè)公館預(yù)計空置率8%，截至2018年5月30日，前海公館實際空置率僅為3%，以后年度的空置率可降低至1%以內(nèi)，項目經(jīng)營情況超出預(yù)期”。

另外，深圳萬科還指出，根據(jù)目前的測算，目標(biāo)公司以后每年實際業(yè)績收入相比于業(yè)績比較基準(zhǔn)的缺口，均不會超出每年的業(yè)績保證金2000萬元，不會對基金份額持有人權(quán)益產(chǎn)生負面影響。

對于前海企業(yè)公館2017年空置率的具體數(shù)據(jù)以及運營的難點，北京商報記者采訪鵬華基金和萬科集團，雙方均表示以實際公告為準(zhǔn)，暫時沒有可以對外披露的內(nèi)容。不過，一位接近鵬華基金內(nèi)部人士也對北京商報記者表示，首先是營業(yè)稅改增值稅，間接導(dǎo)致約定的項目收益減少。另外，企業(yè)公館入駐意愿與離實際入駐交租之間存在時間差也影響到項目租金收入。

在業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)企業(yè)租金回報率低、稅收較高的問題仍是阻礙我國推動真正REITs發(fā)展的關(guān)鍵原因。

有數(shù)據(jù)顯示，從租金回報率來看，我國租賃市場收益率目前整體偏低，以住房租賃為例，就目前占據(jù)租賃市場50%份額的北京、上海、深圳等一線城市來看，住宅的租金收益率通常只有2%甚至更低。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，高稅收也是我國推動REITs發(fā)展的桎梏，“目前來看，這個行業(yè)重組等各階段負稅較重，只有解決了稅收問題，提升REITs投資者的收益水平，才能使REITs市場蓬勃發(fā)展”。

不過，盡管我國REITs存在諸多發(fā)展障礙，但并未阻擋房企布局的熱情，今年5月，百億規(guī)模碧桂園住房租賃REITs成功首發(fā)，今年以來，以越秀地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)、陽光城(000671,股吧)等大型房企為發(fā)行主體的類REITs相繼獲批。在金樂函數(shù)信息科技有限公司分析師廖鶴凱看來，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)長租公寓、類REITs主要還是將這種資產(chǎn)證券化視為一個融資通道，長遠目標(biāo)是作為長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流來源，不過我國目前并沒有真正的REITs出現(xiàn)，主因是缺乏一個完整的監(jiān)管政策體系。

關(guān)鍵詞： 盈利 難題 業(yè)績