綠地控股(6.890,-0.03,-0.43%)、萬科、保利地產(chǎn)(14.590,-0.10,-0.68%)，作為A股地產(chǎn)股里的三大龍頭，無可厚非會得到市場更多的關(guān)注。在營收方面，綠地控股=萬科+保利地產(chǎn)，而萬科的營收則是保利地產(chǎn)的近2倍;在盈利能力方面，綠地控股要遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于另外兩家，毛利率相差近20個(gè)百分點(diǎn)。那么，萬科vs保利地產(chǎn)，誰更值得“買”呢?保利地產(chǎn)10月28日暴跌4%，29日接著又跌了1.41%，是三季報(bào)業(yè)績不及預(yù)期的“見光死”，還是投資者在其與萬科權(quán)衡之下放棄保利選擇了萬科?

保利地產(chǎn)第三季度凈利下滑6.45%

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入711.41億元，同比增長19.48%，實(shí)現(xiàn)凈利潤99.55億元，同比增長了53.28%，凈利潤增速大幅超營收，這得益于盈利能力的增強(qiáng)。Wind數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)截至6月末的毛利率為39.75%，較2018年末增長了7個(gè)百分點(diǎn)，而同期萬科的毛利率為36.25%。

8月13日，這份超出市場預(yù)期的中報(bào)發(fā)布后，保利地產(chǎn)股價(jià)聞風(fēng)而動(dòng)，10月16日，公司股價(jià)盤中創(chuàng)出階段新高，達(dá)16.44元/股，8月13日至10月16日，區(qū)間漲幅13.51%。53%的凈利增長，讓市場對公司的三季報(bào)充滿了期待。

10月25日晚間，保利地產(chǎn)發(fā)布三季報(bào)，今年前三季度，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1117.94億元，同比增長17.77%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤128.33億元，同比增長34.08%。公司三季報(bào)雖也呈增長態(tài)勢，但增速較上半年明顯下滑，說明第三季度的業(yè)績出現(xiàn)了下滑。

三季度，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入406.85億元，同比增長14.88%，實(shí)現(xiàn)凈利潤28.78億元，同比下滑6.45%，系近兩年單季度凈利增速首次為負(fù)。

三季報(bào)顯示，今年前三季，除銷售費(fèi)用變動(dòng)不大以外，保利地產(chǎn)的管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用均同比增長了35.87%，分別達(dá)30.88億元和34.30億元，兩費(fèi)增速顯著快于營業(yè)收入增速。尤其是第三季度單季，保利地產(chǎn)的管理費(fèi)用即達(dá)12.85億元，同比增長了76.03%，而財(cái)務(wù)費(fèi)用三季度同比增長了49.73%達(dá)10.99億元。

截至三季末，保利地產(chǎn)的毛利率為35.89%，相比今年6月末下滑了約4個(gè)百分點(diǎn)。費(fèi)用的大幅上升或是導(dǎo)致公司三季報(bào)凈利潤增長不及預(yù)期的主要原因。

此外，在銷售方面，今年1-9月保利地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額3467.73億元，同比增長14.2%;實(shí)現(xiàn)簽約面積2293.78萬平方米，同比增長13.29%。分季度來看，第一、二季度保利地產(chǎn)的簽約金額分別為1096.6億元、1429.64億元，簽約面積分別為700萬平方米、936.43萬平方米。而第三季度簽約金額為941.49億元，同比僅增長6.58%，較前兩個(gè)季度則大幅放緩。

保利地產(chǎn)三季度銷售增速的大幅放緩也在一定層面上增添了市場的擔(dān)憂情緒。

保利地產(chǎn)估值偏高？

10月28日，保利地產(chǎn)低開后震蕩走弱，最后以4.06%跌幅報(bào)收，28日也是公司三季報(bào)發(fā)布后的首個(gè)交易日。其中，必然有三季度各項(xiàng)數(shù)據(jù)不及預(yù)期引發(fā)拋售的因素，可保利地產(chǎn)當(dāng)前的估值是否合理也需關(guān)注。

從規(guī)模來看，A股地產(chǎn)股的三大龍頭為綠地控股、萬科和保利地產(chǎn)，三者的營業(yè)收入均遠(yuǎn)超“老四”華夏幸福(28.750,-0.25,-0.86%)。其中，綠地控股的營業(yè)收入一騎絕塵，約等于萬科和保利地產(chǎn)之和。但綠地控股的盈利能力較弱，毛利率僅14%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于A股頭部房企30%左右的平均水平。所以市場對于三龍頭的選擇，似乎更多的時(shí)候是在抉擇持倉萬科，還是保利地產(chǎn)。

今年前三季，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2239.1億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤為182.4億元，同比分別增長27.2%、30.4%。分季度來看，今年第一、二、三季度，公司的營業(yè)收入增速分別為56.93%、21.02%和20.77%，凈利潤增速分別為25.23%、30.29%和31.64%。三季度單季度，萬科的業(yè)績表現(xiàn)要優(yōu)于保利地產(chǎn)。并且從全年業(yè)績穩(wěn)定性來看，萬科也要更勝一籌。

從盈利能力來看，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至三季末，保利地產(chǎn)與萬科的毛利率分別為35.87%和35.99%，相差不大。而費(fèi)用率方面，除了管理費(fèi)用率之外，保利地產(chǎn)的銷售費(fèi)用率和財(cái)務(wù)費(fèi)用率均高于萬科。

此外，萬科的年度凈資產(chǎn)收益率大約在20%左右，2018年為23.42%，而保利地產(chǎn)近兩年一直低于20%，2018年為16.52%。萬科的ROE明顯高于保利地產(chǎn)。綜合來看，萬科的盈利能力似乎要略高于保利地產(chǎn)。

在償債方面，wind數(shù)據(jù)顯示，截至三季末，萬科的凈負(fù)債率為50.39%，而保利地產(chǎn)為82.27%，萬科的杠桿水平更低。從現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物對短期有息負(fù)債的覆蓋系數(shù)來看，萬科為1.82，而保利地產(chǎn)為2.42，短期均無償債壓力。而從長期來看，保利地產(chǎn)的長期負(fù)債超2000億元，要高于萬科。

綜合來看，二者基本面相差并不大，但相對來說，萬科在盈利能力方面略勝一籌，杠桿水平也更低，似乎可以享有更高的估值。自從年初以來，保利地產(chǎn)的股價(jià)上漲幅度要大于萬科，二者的估值差距漸漸縮小。

截至今日收盤，保利地產(chǎn)的PE為9.27倍，而萬科的PE為8.93倍，保利地產(chǎn)估值當(dāng)前仍然略高一些。在基本面相差不大，甚至萬科更優(yōu)一些的情況下，保利地產(chǎn)股價(jià)的回調(diào)并不突然。

關(guān)鍵詞： 保利地產(chǎn)