5月17日，首批9單基礎設施公募REITs項目正式獲得中國證監(jiān)會準予注冊的批復。

有基金公司向《證券日報》記者反饋，目前發(fā)行時間還不確定，預計可能會在本月月底或下月月初，募集規(guī)模合計或達到300億元，發(fā)行上市各項準備工作正在有序進行，全力以赴確保首批項目順利落地。

個人投資者占比較少

首批基礎設施公募REITs項目正式獲批，這給基金行業(yè)帶來新的變化和驚喜。記者通過對首批基礎設施公募REITs項目進展進行調查，并采訪多名項目相關負責人發(fā)現(xiàn)，相較于現(xiàn)有的類REITs產(chǎn)品，基礎設施公募REITs項目有所不同。

首先，目前類REITs投資者范圍較小，私募REITs不針對公眾投資者發(fā)行，只針對機構投資者，而基礎設施公募REITs擴大了投資者范圍至公眾投資者，這對普通老百姓意義非凡。此前個人投資者很難參與優(yōu)質資產(chǎn)的投資，有了基礎設施公募REITs之后，廣大普通投資者有了參與這類資產(chǎn)投資的途徑，豐富了普通投資者的投資品種，實際上基礎設施公募REITs降低了投資門檻。其次，過去的產(chǎn)品是債券型，產(chǎn)品有投資期限且約定利率，基礎設施公募REITs則堅持權益性原則，未來收益歸投資人所有，同時風險也由投資人承擔。第三，基礎資產(chǎn)類別不同，過往產(chǎn)品較為關注商業(yè)不動產(chǎn)類型，此次首批項目涵蓋收費公路、倉儲物流和污水處理、收費公路等多個主流基礎設施領域。

一位首批基礎設施公募REITs項目基金經(jīng)理向《證券日報》記者透露，首批基礎設施公募REITs項目主要有三個特點：重點區(qū)域、重點行業(yè)、資產(chǎn)優(yōu)質。

對于此次基礎設施公募REITs項目的投資風險，該基金經(jīng)理對《證券日報》記者表示，“目前來講在相關制度暫時沒有明確的情況下，投資者暫時沒有風險指導性意見。我們認為，基礎設施REITs的收益和風險介于股票和債券之間，風險特征比債券要高，風險投資偏好較低的投資者或可以把它等同于股票的風險特征。”

同時，他們認為，此次基礎設施公募REITs項目收益的最大的兩個特點是收益要穩(wěn)定、可預期?；A設施公募REITs項目的收益不是固定收益而是穩(wěn)定收益，這意味著收益有波動，但波動不大。

對于投資者結構，首批基礎設施公募REITs項目相關人士向《證券日報》記者透露，此次基礎設施公募REITs項目主要以機構投資者為主，發(fā)行比例方面，戰(zhàn)略配售的比例大致占20%，剩余的份額中至少70%是合格機構投資者。這也就意味著，個人投資者的占比會較少。從整體來看，與銀行、保險、社?；鸬乳L期資金追求穩(wěn)健收益的目標較為匹配。

機構投資者認購意愿較強

據(jù)相關人士透露，首批9只基礎設施公募REITs項目募集規(guī)模合計將達到300億元，目前銀行、券商等機構投資者主動接洽的意愿較強，項目超募的概率較大。

事實上，與傳統(tǒng)意義上的公募基金產(chǎn)品不同，基礎設施公募REITs項目發(fā)行更類似于股票的發(fā)行流程，業(yè)內人士向記者透露，在此次發(fā)行準備的過程中已經(jīng)與滬深交易所、券商等機構做了多次的系統(tǒng)測試，目前進展一切順利。

發(fā)行成功后，基礎設施公募REITs項目基金經(jīng)理該如何進行風控及管理運營?

一位基礎設施公募REITs項目基金經(jīng)理對記者透露，“傳統(tǒng)公募基金產(chǎn)品是先募集資金再尋找對應的資產(chǎn)，在認購這只基金時不知道基金經(jīng)理會配置哪些股票和債券。公募REITs是先找好資產(chǎn)，再找投資人，這是基礎設施公募REITs項目與傳統(tǒng)公募基金產(chǎn)品最大的不同。風控環(huán)節(jié)更像IPO的過程，需要考量資產(chǎn)是否優(yōu)質、業(yè)務經(jīng)營有沒有問題、公司治理結構是否完善。產(chǎn)品發(fā)行完畢后，進入到運營階段，該租金是否穩(wěn)定，我們聘請了專業(yè)的運營團隊，及時規(guī)避運營風險。此外，如果發(fā)生自然災害和人為迫害等，我們也給基礎設施投了財產(chǎn)險，通過保險對沖運營階段的風險。”

“一家人”聯(lián)動戰(zhàn)略

博時招蛇REITs項目主要參與機構大都是央企招商局集團的下屬企業(yè)，在招商局集團產(chǎn)融結合的優(yōu)勢下，博時基金及招商證券優(yōu)先篩選符合上報要求的集團內優(yōu)質資產(chǎn)。博時基金表示，“在發(fā)揮央企排頭兵的優(yōu)勢、響應國家號召的同時，也緊密關注項目本身所處行業(yè)、競爭格局、經(jīng)營能力、分紅率情況、合規(guī)經(jīng)營等核心要素，并綜合考量原始權益人、實際控制人、外部管理機構等業(yè)務相關方的資質和背景。”

記者發(fā)現(xiàn)，“一家人”聯(lián)動戰(zhàn)略是首批基礎設施REITs項目的一大特點。此次首批中金普洛斯倉儲物流REITs亦然，中金基金表示，“在‘中金一家’戰(zhàn)略方針指引下，中金基金密切聯(lián)動中金公司(601995)各相關業(yè)務板塊，推動多支公募REITs試點項目的申報。目前，在執(zhí)行及儲備項目均位于京津冀、長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)、長三角地區(qū)等基礎設施REITs試點項目重點支持區(qū)域。”

深圳一位基礎設施REITs項目基金經(jīng)理對此表示，“同一家集團聯(lián)動旗下主要金融板塊協(xié)同作業(yè)，項目進展的合規(guī)性會更好，工作也會更加細致、更加高效。面對問題會考慮大局，不會遇到困難就打退堂鼓。此外，實力強大的集團也會給投資人較好的市場形象定位。”

項目儲備較豐富

對于后續(xù)基礎設施公募REITs試點項目的申報情況，有業(yè)內人士透露，目前還在積極接觸其他儲備項目。“公司對公募REITs業(yè)務十分重視并做了戰(zhàn)略安排，公司人員配備和技術儲備也相對比較完備，在接觸新項目的同時會不斷補充優(yōu)質的項目人才。公募REITs作為萬億元市場規(guī)模新藍海，公募基金公司不可能放棄，未來會是基金公司新的業(yè)績增長點。”

另一位基礎設施公募REITs項目負責人表示，“我們的首批項目獲批的同時，也在開展對后續(xù)儲備項目的研究及盡調工作。目前，在執(zhí)行及儲備項目均位于京津冀、長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)、長三角地區(qū)等基礎設施REITs試點項目重點支持區(qū)域，也覆蓋倉儲物流、鐵路、收費公路、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園等基礎設施的核心賽道。”

“據(jù)測算，目前存量基礎設施規(guī)模約達100萬億元的水平，預計未來基礎設施規(guī)模將達180萬億元。”參與首批基礎設施公募REITs項目的業(yè)內人士表示，“這利于盤活存量，可以解決部分企業(yè)資產(chǎn)周轉率低、資金占用時間長的困境，加快企業(yè)資金流轉，有利于國家基礎設施項目建設的發(fā)展。”

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