來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：龐華瑋

10月25日，在A股市場一片歡騰下，地產(chǎn)板塊有些尷尬。

在上周末房地產(chǎn)稅試點(diǎn)消息刺激下，房地產(chǎn)板塊跌幅超過2%。

于是，一則調(diào)侃房地產(chǎn)行業(yè)研究員的段子開始流傳開來，“又到地產(chǎn)研究員穿上黃外套，戴上袋鼠頭盔，把研報(bào)塞到電動車座子下面，去送外賣的時(shí)候了……”

而在不久之前，房地產(chǎn)板塊強(qiáng)勁反彈，市場上曾經(jīng)流傳另一個不同情景的段子，“地產(chǎn)股暴漲，正在送外賣的地產(chǎn)研究員紛紛趕回公司，脫下黃外套，摘下袋鼠頭盔，拿出電動車座子下面珍藏多年的研報(bào)，眼含熱淚：“低估的地產(chǎn)，是A股最后的溫柔！”

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革被普遍認(rèn)為意義重大、影響深遠(yuǎn)，地產(chǎn)板塊的下跌耐人尋味，這一重磅政策著實(shí)對其構(gòu)成實(shí)質(zhì)性利空。

但是，在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪過程中，受訪的公募和私募多家機(jī)構(gòu)人士紛紛表示，房地產(chǎn)板塊是利空出盡變利好，已經(jīng)有機(jī)構(gòu)開始抄底低估的地產(chǎn)股。

還有分析認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的消息隱含著一種預(yù)期，就是居民的資金將加速從樓市轉(zhuǎn)移至股市，樓市繼續(xù)向下，而金融資產(chǎn)繼續(xù)向上。

房市資金搬家成就股市萬億成交

10月25日，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革為市場關(guān)注的焦點(diǎn)之一。

10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

對這一政策的解讀成了市場至關(guān)重要的大事。

總的來說，房地產(chǎn)稅是為“房住不炒”加了一個砝碼。

綜合各方聲音來看，機(jī)構(gòu)集體傾向于認(rèn)為，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的短期心理預(yù)期沖擊大于中長期的經(jīng)濟(jì)沖擊。事實(shí)上，房地產(chǎn)稅的沖擊并沒有預(yù)估中那么嚴(yán)重。

融通基金逆向策略基金經(jīng)理劉安坤表示，一是試點(diǎn)期限為5年，距離正式立法期限較長；二是試點(diǎn)城市范圍可能為9+1，少于之前所傳的30+，所以“積極穩(wěn)妥”是其基本節(jié)奏。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期來看，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)向社會傳遞強(qiáng)烈的調(diào)控信號，意在改變市場“房價(jià)永遠(yuǎn)上漲”的非理性預(yù)期，有穩(wěn)定房價(jià)的作用。從中長期來看，房價(jià)受房地產(chǎn)稅影響不大。

值得注意的是，近兩年“房住不炒”的背景之下，大量資金從樓市流入股市。

玄甲金融CEO林佳義表示，“這兩年儲蓄搬家加速，隨著地產(chǎn)調(diào)控力度持續(xù)高壓，資金從地產(chǎn)流出明顯。并且今年資金進(jìn)一步加大了從地產(chǎn)流入股市的速度，這也導(dǎo)致了近兩個月滬深兩市維持萬億交易量?！?/p>

“房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的刺激下，會進(jìn)一步地推動炒房資金流入A股。”私募排排網(wǎng)基金經(jīng)理助理劉寸心說。

建泓時(shí)代投資總監(jiān)趙媛媛也認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)乃至以后的推廣，會在一定程度上削弱房地產(chǎn)的投資屬性。因此，部分資金或?qū)⑥D(zhuǎn)戰(zhàn)另一大投資市場——股市。

公開資料顯示，2020年新發(fā)基金募集資金約3.16萬億元，創(chuàng)歷史新高，是2015年的兩倍(2015年是大牛市，當(dāng)年也曾創(chuàng)歷史新高)。而2021年以來，新基金募資總金額已突破了2萬億，今年全年有望挑戰(zhàn)3萬億關(guān)口。

同時(shí)，很多投資者開戶入市。截至2021年7月末，市場新增投資者數(shù)量已連續(xù)17個月單月新增超百萬。

這意味著，大量的居民看到資本市場的機(jī)會，轉(zhuǎn)戰(zhàn)資本市場。

那么，從樓市轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市的資金，是通過什么渠道流入股市的？

“這兩年大量資金從地產(chǎn)流出到權(quán)益市場中，較大權(quán)重流入了‘量化中性’或‘打新’、‘固收+’為主的基金，替換之前投資地產(chǎn)的信托資金，因?yàn)檫@類資金有固收需求?！绷旨蚜x說。

“樓市調(diào)控加強(qiáng)之后，大量的居民儲蓄轉(zhuǎn)向資本市場，未來資本市場的機(jī)會只多不少。”前海開源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍說。

多家機(jī)構(gòu)看好板塊后市

10月25日，此前一直在觀望地產(chǎn)股的一位機(jī)構(gòu)人士表示，“我們目前已開始配房地產(chǎn)，主要配置的是流動性好的房地產(chǎn)頭部企業(yè)，同時(shí)還配置了空調(diào)等家電行業(yè)。”

他的理由是：“地產(chǎn)股的估值比較低，有望出現(xiàn)修復(fù)行情。同時(shí)這兩年住宅交樓將創(chuàng)歷史新高——前兩年賣的房子到交樓期，空調(diào)也會進(jìn)入安裝高峰?！?/p>

融通基金逆向策略基金經(jīng)理劉安坤也表示，地產(chǎn)及地產(chǎn)鏈“利空落地，若出現(xiàn)明顯調(diào)整，或可借此加大布局力度”。

“從自上而下視角上看，可關(guān)注地產(chǎn)、基建等板塊?！眲怖ふf。

建泓時(shí)代投資總監(jiān)趙媛媛也指出，房地產(chǎn)對相關(guān)股票有情緒上的短暫影響，但是短期針對房地產(chǎn)的金融政策卻是在變寬松的。加上四季度利率和風(fēng)險(xiǎn)偏好環(huán)境對包含地產(chǎn)行業(yè)的大金融有利，所以反而應(yīng)該借調(diào)整的機(jī)會加倉。

林佳義表示，房地產(chǎn)稅的消息短期打壓當(dāng)天市場情緒。但由于地產(chǎn)板塊目前國家明確訴求是穩(wěn)，故而基于其嚴(yán)重低估及頭部企業(yè)穩(wěn)增長的背景，凸顯投資高性價(jià)比。建議關(guān)注負(fù)債率低的頭部地產(chǎn)企業(yè)。市場消息預(yù)期很快消化，不改頭部企業(yè)的價(jià)值修復(fù)。

中國銀河證券復(fù)盤了前幾輪地產(chǎn)周期，認(rèn)為當(dāng)前市場處于“基本面底部區(qū)域”+“政策底”，政策已經(jīng)釋放維穩(wěn)信號，信貸層面放松可期，四季度是較好的布局時(shí)機(jī)。

“行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)可控，待個別房企風(fēng)險(xiǎn)事件落地之后，行業(yè)信用格局重構(gòu)，集中度進(jìn)一步提升，利好經(jīng)營穩(wěn)健、融資成本低、杠桿結(jié)構(gòu)健康的頭部房企。”中國銀河證券指出。

國海證券也認(rèn)為，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)授權(quán)5年，短期利空出盡。預(yù)計(jì)后續(xù)會有更多針對一手房銷售的寬松政策出臺來對沖房地產(chǎn)稅的不利影響。因而國海證券仍然看好地產(chǎn)板塊Q4行情。

國海證券認(rèn)為優(yōu)質(zhì)民營房企未來更有望獲得超額收益，同時(shí)也看好經(jīng)營穩(wěn)健的頭部房企。

( 作者：龐華瑋編輯：朱赫 )

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