預售資金監(jiān)管辦法或?qū)⒊雠_?李宇嘉:預售資金監(jiān)管會趨于嚴格,過去有點松導致爛尾樓現(xiàn)象
金融界2月11日消息 昨日據(jù)媒體報道,全國性的商品房預售資金監(jiān)督管理辦法已于近日制定出臺。據(jù)了解,該管理辦法明確,預售資金額度監(jiān)管為“重點額度監(jiān)管”。由市縣級城鄉(xiāng)建設部門根據(jù)工程造價合同等核定,能確保項目竣工所需的資金額度,當賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后,超出額度的資金可以由房企提取自由使用。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此評價稱,從保交樓,保民生,防范風險,高質(zhì)量發(fā)展的角度看,預售資金監(jiān)管會趨于嚴格。因為過去有點松,導致了保交樓難題,很多地方大面積爛尾樓出現(xiàn)。預計,國家發(fā)布該指導意見后,各地根據(jù)新原則制定實施細則,目前這一工作已經(jīng)展開。
1、預售資金監(jiān)管面臨的形勢
我國1994年發(fā)布實施的《城市商品房預售管理辦法》對預售資金監(jiān)管有規(guī)定,明確開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設,商品房預售款監(jiān)管的具體辦法,由房地產(chǎn)管理部門制定。2001年修訂時提出,城市、縣房地產(chǎn)管理部門應當制定對商品房預售款監(jiān)管的有關制度。但規(guī)定的相對粗線條,不太適應當下商品房發(fā)展的新趨勢:
一是,近年來地價明顯上漲,熱點城市地價占房價的比例達到30%-50%,開發(fā)商前期投入太大,杠桿率高,而專注于項目工程完成和交付的預售資金監(jiān)管,難以適應開發(fā)商的資金需求。
二是,超高層建筑越來越多,按形象進度提取預售資金的做法,應該更加精細化,增加提取節(jié)點。
三是,預售(而不是現(xiàn)售)的目的就是,在確保工程質(zhì)量和進度的前提下,增加開發(fā)商的可用資金,降低財務成本,從而降低房價,并縮短建設周期,增加商品房供應?,F(xiàn)在由于風險開始顯現(xiàn),保交樓任務突出,有的地方出險監(jiān)管“一刀切”,一般額度和重點監(jiān)管額度混同,導致開發(fā)商可用資金下降,加劇了交付風險、資金鏈緊張,也導致供應下降,違背了采用預售的本源。需要從頂層進行設計。
四是,從爆發(fā)風險的案例看,普遍違規(guī)挪用預售資金,地方監(jiān)管的有效性需要提高。近年來,商品房市場風險不斷發(fā)生,各地爛尾樓明顯增加,需要專門對預售資金監(jiān)管進行重新設計,包括監(jiān)管的原則、類型,不同資金監(jiān)管側重點,提取的節(jié)點安排,住建和金融的協(xié)調(diào),怎么一城一策,怎么確保行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,怎么處理好保交付和緩解開發(fā)商資金鏈的問題等。
2、預售資金監(jiān)管的趨勢
一是,“既要管好,又不能管死”。管好就是嚴格專戶性質(zhì),??顚S?,實行全程全額監(jiān)管,資金閉環(huán)運營,不能挪用、套取,嚴格按照節(jié)點來使用,確保交付、房屋質(zhì)量,行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,這是實施監(jiān)管的本源;“不能管死”是指滿足合理提取需求,比如超出額度的資金可以由房企提取自由使用。
二是,明確監(jiān)管的模式。比如按預售款一定比例,一般在10%-40%,如廣東普遍為10%,昆明為30%,重慶為35%,銀川為40%;比如,按工程造價上浮一定比例,如浙江為工程造價的1.3倍,福建的城市多數(shù)為工程造價1.2倍;還有制定統(tǒng)一標準,如天津按照項目區(qū)位不同在3000-4000元/平左右,濟南按照3500元/平執(zhí)行,北京不低于5000元/平。青島對于全裝修項目,要求將裝修裝飾費按照1500元/平米的標準納入監(jiān)管。
三是,明確全額監(jiān)管和重點監(jiān)管。對商品房預售房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款和住房公積金貸款等)實施全額監(jiān)管,都要進入監(jiān)管賬戶。不過,在全額監(jiān)管的基礎上,測算從預售到交付期間的工程支出,將該金額作為預售資金的重點監(jiān)管額度。對于重點監(jiān)管額度,嚴格按照監(jiān)管節(jié)點的要求提取。對于非重點監(jiān)管額度,允許提取,但是要求優(yōu)先用于工程建設,避免盲目擴張,反過來又去挪用本項目的預售資金。
四是,明確責任、分工和流程。預售資金監(jiān)管包括住建部門、監(jiān)管銀行、施工和材料供應單位、監(jiān)理商等,要明確各自責任、分工和工作流程,杜絕監(jiān)理商、材料單位配合開發(fā)商出具虛假證明,套取預售資金。在近期風險案例中,此類現(xiàn)象很多。
五是,明確資金使用的權利先后。比如,不得因銀行保護債權,也不能因為司法判決而隨意抽走資金,保交樓、保交付是第一位的。
六是,明確例外情況。比如,使用保函等形式替代預售資金監(jiān)管,如北京2021年11月規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函免除同等額度的監(jiān)管資金。根據(jù)市場運行情況、工程進展狀況進行優(yōu)化;增加預售資金提取節(jié)點,如對擬預售樓棟中最高樓棟為10層以上(含10層)建筑的,可增加“建設層數(shù)達三分之一”,“建設層數(shù)達三分之二等節(jié)點,資金提取的頻率提高,將有助于工程進度。
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