焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊 耿宸斐2月11日，美好置業(yè)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布關(guān)于深圳證券交易所關(guān)注函回復(fù)的公告。

美好置業(yè)表示，第四季度產(chǎn)生大額虧損，主要由于經(jīng)營(yíng)性虧損和計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共同導(dǎo)致?？鄢Y產(chǎn)減值損失后，第四季度凈利潤(rùn)-0.3億至-2億元，主要由于裝配式建筑業(yè)務(wù)尚未達(dá)到相應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī)模產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)虧損，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目延期交房、延期付款產(chǎn)生的違約金支出等。

公司每年進(jìn)行資產(chǎn)減值評(píng)估工作，對(duì)各類資產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)算并計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。報(bào)告期內(nèi)，公司預(yù)計(jì)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備20億元至30億元，主要由于2021年以來(lái)，受國(guó)家環(huán)保政策的推進(jìn)，持有的惠州羅浮山項(xiàng)目無(wú)法按照預(yù)期規(guī)劃進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，產(chǎn)生減值。同時(shí)，2021年以來(lái)受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行影響，伴隨公司在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，房產(chǎn)項(xiàng)目盡快完成清盤、轉(zhuǎn)讓和退出，產(chǎn)生減值。

美好置業(yè)稱，在2021年全行業(yè)中小房企銷售計(jì)劃達(dá)成率不足70%的市場(chǎng)背景下，公司全年簽約目標(biāo)60億元，實(shí)際簽約45億元，達(dá)成率75%。受房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期影響，報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積、結(jié)算收入較少，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本期經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)毛利3.7億。但是受戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型及市場(chǎng)下行的影響，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值損失后，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)虧損約20億元至25億元。

另?yè)?jù)公告，截至2021年末，公司賬面貨幣資金余額約14億，同時(shí)已銷售房產(chǎn)項(xiàng)目仍有5.6億應(yīng)收按揭貸款資金，由于銀行尚未審批完畢進(jìn)行放款，預(yù)計(jì)在2022年一季度及后期逐步收回相應(yīng)款項(xiàng)。

美好置業(yè)稱，在測(cè)算資產(chǎn)減值時(shí)，公司對(duì)各現(xiàn)房及在建項(xiàng)目進(jìn)行減值測(cè)試，將資產(chǎn)可變現(xiàn)凈值或可收回金額與賬面價(jià)值進(jìn)行比較，確定相應(yīng)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備金額。預(yù)計(jì)減值金額重大的存貨，公司聘請(qǐng)了外部獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告以支持管理層的相關(guān)估計(jì)。

在確定存貨可變現(xiàn)凈值或資產(chǎn)可收回金額時(shí)，公司對(duì)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按照預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完工后的銷售價(jià)格減去估計(jì)至完工將要發(fā)生的成本、銷售費(fèi)用及相關(guān)稅金；對(duì)已完工項(xiàng)目，采用預(yù)計(jì)銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用及相關(guān)稅金。已簽約項(xiàng)目使用實(shí)際簽約售價(jià)，未簽約項(xiàng)目參考當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)以及周邊相同業(yè)態(tài)樓盤的成交價(jià)，結(jié)合企業(yè)市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策略，確定預(yù)計(jì)售價(jià)。銷售費(fèi)用參考該地區(qū)項(xiàng)目的綜合銷售費(fèi)率，結(jié)合公司最新的營(yíng)銷計(jì)劃綜合計(jì)算得出。稅費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)的相關(guān)稅收政策計(jì)算得出。

預(yù)計(jì)計(jì)提減值的主要房產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況：

①惠州羅浮山項(xiàng)目：2021年以來(lái)，由于國(guó)家環(huán)保政策的推進(jìn)，該項(xiàng)目處于水庫(kù)飲用水源保護(hù)區(qū)內(nèi)，導(dǎo)致所持地塊已經(jīng)無(wú)法按照預(yù)期規(guī)劃進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，出現(xiàn)減值跡象，公司聘請(qǐng)了外部獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告以支持管理層的相關(guān)估計(jì)，根據(jù)評(píng)估報(bào)告計(jì)提資產(chǎn)減值約10億元。

②武漢長(zhǎng)豐項(xiàng)目：該項(xiàng)目屬于一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，隨著拆遷工作臨近尾聲，長(zhǎng)豐村“城中村”項(xiàng)目相關(guān)拆遷和綜合改造成本大幅增加，同時(shí)，因?yàn)橐?guī)劃調(diào)整，項(xiàng)目可售資源（包括相關(guān)房源和車位）減少且出現(xiàn)價(jià)格下滑，導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)減值跡象，相應(yīng)計(jì)提資產(chǎn)減值約4億元。

③武漢新洲項(xiàng)目、無(wú)錫項(xiàng)目、重慶項(xiàng)目：上述項(xiàng)目均為2020年新獲取的項(xiàng)目，于2021年年中開(kāi)盤銷售。受上述市場(chǎng)因素影響，以上三個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤后銷售情況不佳，去化價(jià)格和去化速度均未達(dá)預(yù)期，導(dǎo)致項(xiàng)目清盤周期延長(zhǎng)，資金成本增加。為加快項(xiàng)目銷售去化，以盤活資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠，公司根據(jù)不同區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境情況，采取了積極的銷售策略和管理措施，但仍出現(xiàn)減值跡象，因此本年計(jì)提資產(chǎn)減值約3億元。

④蕪湖項(xiàng)目：該項(xiàng)目住宅已基本售罄，僅剩商業(yè)和車位積存。新冠疫情后，市場(chǎng)整體商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況恢復(fù)緩慢；同時(shí)因2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)價(jià)值降低；結(jié)合公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型安排，需進(jìn)一步加快相關(guān)資產(chǎn)處置。綜上，項(xiàng)目出現(xiàn)減值，以前年度已對(duì)該項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備1.2億元，新計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備約1億元。

綜上所述，公司上述房產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生減值的事件均為2021年度相關(guān)政策及市場(chǎng)情況變化所致，公司本報(bào)告期大額計(jì)提減值的原因具備合規(guī)性和合理性。

關(guān)鍵詞： 美好置業(yè):去年實(shí)際簽約45億元 目標(biāo)達(dá)成75%