2月11日，房產(chǎn)股掀起漲停潮，板塊走出獨(dú)立行情；另一方面，卻是業(yè)績(jī)暴雷，虧得一塌糊涂的業(yè)績(jī)預(yù)告。

一面是暖風(fēng)頻吹，利好政策接二連三的出臺(tái)；另一方面，卻是銷售數(shù)據(jù)暴跌，各地降價(jià)促銷，不斷拋售。

這種強(qiáng)烈反差，就是當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)寫照，充滿了“魔幻瘋癲”。迷霧重重，讓人捉摸不透，看不明白。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟怎么走？

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奇觀1：雷聲不斷，股票卻大漲

2月11日，港股華潤(rùn)置地上漲2.4%，再創(chuàng)歷史新高，總市值突破2888億港元。龍湖集團(tuán)收盤報(bào)47.2港元，離新高僅一步之遙。

同日，A股房地產(chǎn)板塊亦掀起漲停潮。泰禾集團(tuán)(行情000732,診股)5天4個(gè)漲停，南山控股(行情002314,診股)連續(xù)2個(gè)漲停，榮安地產(chǎn)(行情000517,診股)、天?；?/span>(行情000965,診股)、金科股份(行情000656,診股)、京投發(fā)展(行情600683,診股)、嘉凱城(行情000918,診股)、中國(guó)武夷(行情000797,診股)紛紛漲停。

A股房地產(chǎn)開發(fā)（881153）板塊指數(shù)近3個(gè)月漲幅17.7%，同期創(chuàng)業(yè)板指數(shù)卻下跌了19%。由此可見，近期資金對(duì)房地產(chǎn)股的偏好，以及對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度的轉(zhuǎn)變。

不過，二級(jí)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)，并未得到公司業(yè)績(jī)的支撐。從業(yè)績(jī)預(yù)告來看，2021年房地產(chǎn)行業(yè)可謂“天雷滾滾”。

華夏幸福(行情600340,診股)預(yù)計(jì)2021年度凈虧損為331億元-391億元，比上年同期下降1003.14%-1167%。

藍(lán)光發(fā)展(行情600466,診股)預(yù)計(jì)2021年度凈虧損為120.37 億元左右；

泛?？毓?/span>(行情000046,診股)預(yù)計(jì)2021年度凈虧損90億元-110億元；

陽光城(行情000671,診股)預(yù)計(jì)2021年度凈虧損45億元-58億元；

美好置業(yè)(行情000667,診股)預(yù)計(jì)2021年度凈虧損25億元-36億元；

嘉凱城預(yù)計(jì)2021年度凈虧損13.5億元；

南國(guó)置業(yè)(行情002305,診股)預(yù)計(jì)2021年度凈虧損為9億元-11.5億元；

華遠(yuǎn)地產(chǎn)(行情600743,診股)預(yù)計(jì)2021年度凈虧損為4.8億元-6.9億元......

2月11日，又一家20強(qiáng)房企股價(jià)“崩潰”了。當(dāng)日港股正榮地產(chǎn)盤中一度暴跌81%，正榮服務(wù)盤中一度暴跌85%。有市場(chǎng)傳言稱，公司將不再按此前計(jì)劃贖回一筆2億元美元規(guī)模的永續(xù)債。這讓A股投資者嘆為觀止，直言“太嚇人”。

不過，正榮地產(chǎn)及時(shí)進(jìn)行了辟謠。根據(jù)財(cái)聯(lián)社消息，正榮地產(chǎn)回應(yīng)稱傳聞不實(shí)，并稱或有機(jī)構(gòu)惡意做空再買入。截止收盤，正榮地產(chǎn)暴跌66%，正榮服務(wù)暴跌57%。拒澎湃新聞消息，正榮地產(chǎn)實(shí)際控制人歐宗榮的部分持股被強(qiáng)制平倉(cāng)，隨后回應(yīng)是有投資者被強(qiáng)平。這....也算是一大奇觀了。

房企突然暴雷，股價(jià)閃崩的例子還有不少。

2021年9月20日，港股新力控股股價(jià)暴跌87%，隨后停牌至今。10月11日晚間新力宣布無力償還即將到期美元債。

2021年11月18日，港股祥生控股暴跌53.91%。盤后公司回應(yīng)運(yùn)作一切正常，并無任何債務(wù)違約。

1月10日，港股當(dāng)代置業(yè)暴跌40%。因?yàn)楣緹o法按時(shí)償付境外優(yōu)先票據(jù)本金總額約13.48億美元。

1月17日港股陽光100中國(guó)盤中一度暴跌近80%，最終收跌64.59%。盤后公司回應(yīng)一切正常。

2021年以來，房企股閃崩的戲碼不斷上演，一直沒有中斷過，時(shí)不時(shí)跳出來刺激投資者的神經(jīng)。那些不幸踩雷的投資者，虧到情緒崩潰，虧到關(guān)燈吃面，無力吐槽。

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奇觀2：暖風(fēng)頻吹，銷量卻加速暴跌

自去年四季度以來，政策對(duì)于房地產(chǎn)的“態(tài)度”就逐漸改善。具體我們來看：12月6日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。這是一個(gè)標(biāo)志性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

12月10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表示，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

12月11日，國(guó)家發(fā)改委副主任兼國(guó)家統(tǒng)計(jì)局寧吉喆表示，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)品。國(guó)家重提“支柱產(chǎn)業(yè)”，“支持”的態(tài)度非常明顯。

2021年12月20日，央行銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》。由此，“三條紅線”變相松動(dòng)。

今年1月18日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)喊話，“把貨幣政策工具箱開得再大一些，保持總量穩(wěn)定，避免信貸塌方”。

1月20日，5年期LPR為4.6%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。由此，全國(guó)各地，房貸利率全線下降。

2月8日，央行銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文保障性租賃住房貸款不納入房貸集中度管理。相當(dāng)于再次放松“三條紅線”的管理。

2月10日，全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)管意見出臺(tái)。當(dāng)監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可由房企提取使用。相當(dāng)于房企資金緊箍咒再次放松了。

經(jīng)過梳理后，我們可以非常明晰的看到，自去年四季度以來，政策對(duì)樓市從“態(tài)度轉(zhuǎn)變”、“合理支持”，變成“支柱產(chǎn)業(yè)”、“促進(jìn)發(fā)展”，再給予“信貸支持”。政策的轉(zhuǎn)向非常明顯，至少不再打壓了。

有了中央的表態(tài)，地方“因城施策”的空間一下子打開了。由此，我們發(fā)現(xiàn)，各地輪番出臺(tái)救市政策。

1月12日，廣西北海出臺(tái)，職工家庭購(gòu)買第二套住房或申請(qǐng)第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。

1月18日，四川自貢公積金貸款取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”。不管有沒有住房，只要沒有公積金貸款記錄或沒有未償清商貸，都可以按首套房的方式進(jìn)行，首付40%下調(diào)到20%。

1月26日，安徽省發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步做好近期促進(jìn)消費(fèi)工作若干措施的通知》，明確鼓勵(lì)購(gòu)房領(lǐng)域降低首付。這是本輪樓市調(diào)控以來，全國(guó)首個(gè)明確鼓勵(lì)降低購(gòu)房首付的省份。

2月9日，惠州救市，《促進(jìn)大亞灣區(qū)住房消費(fèi)健康發(fā)展若干措施》，實(shí)施人才購(gòu)房補(bǔ)貼，契稅補(bǔ)貼，加大公積金政策支持力度等。

購(gòu)房首付比例的調(diào)整，公積金貸款是地方可以定的，比如北海、自貢。但是商業(yè)銀行調(diào)低首付比例，是由央行決定的。盡管如此，安徽發(fā)改委給出的信號(hào)意義仍然十分明顯。

盡管政策已經(jīng)暖到這個(gè)份上了，我們來真實(shí)的市場(chǎng)表現(xiàn)。根據(jù)上市公司公告，我們整理了典型房企1月份銷售數(shù)據(jù)，慘不忍睹：

萬科1月實(shí)現(xiàn)銷售額356億元，同比減少50.19%；

融創(chuàng)1月合同銷售額279.2億元，同比下降20.61%；

碧桂園1月的權(quán)益銷售金額為363.6億元，同比下降9.81%；

金地1月同比下降38.36%；

旭輝1月同比下降47.9%；

融信1月同比下降47%；

德信1月同比下降37.5%.....

另據(jù)第三方機(jī)構(gòu)克爾瑞的數(shù)據(jù)，1月份，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售金額5256億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。呈現(xiàn)斷崖式下跌。

克爾瑞29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅供應(yīng)面積同、環(huán)比分別下降43%和58%，成交面積環(huán)比下降37%，同比跌幅擴(kuò)至46%。仍然是斷崖式下跌！

民生證券認(rèn)為，貨幣寬松還未完成暢通。所以1月新增居民貸款占新增貸款比重仍創(chuàng)新低，居民中長(zhǎng)貸同比少增幅度擴(kuò)大，所以房地產(chǎn)仍然還未企穩(wěn)。

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“瘋癲”背后：如何看待？

對(duì)于二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)，國(guó)泰君安(行情601211,診股)認(rèn)為，政策放松逐步外溢到優(yōu)質(zhì)民企，生存概率大幅增加。所以房產(chǎn)股迎來估值修復(fù)機(jī)會(huì)，幅度約 100%。

盡管政策已經(jīng)回暖，購(gòu)房者依然不熱情。主要原因有四個(gè)：

一是擔(dān)心房子不保值?！百I漲不買跌”對(duì)購(gòu)房者心理影響極大。目前全國(guó)房?jī)r(jià)仍然沒有企穩(wěn)，以下跌為主流，這種情況下，買方不會(huì)貿(mào)然入市。這也是長(zhǎng)期以來，堅(jiān)持“房住不炒”，堅(jiān)持“穩(wěn)預(yù)期”的必然結(jié)果。樓市沒有漲價(jià)的預(yù)期，自然不著急買房。

二是房企不斷暴雷，期房的爛尾風(fēng)險(xiǎn)大，重創(chuàng)了購(gòu)房者信心，嚴(yán)重影響了目前的新房成交量。爛尾樓給購(gòu)房者身心和家庭帶來難以承受的痛苦。為了避險(xiǎn)，很多人寧愿推遲購(gòu)房計(jì)劃，或者轉(zhuǎn)向買二手房。

三是房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡的問題。三四線以下城市供過于求，人口基本凈流出，打折促銷成為常態(tài)，越跌越?jīng)]人買。一二線熱點(diǎn)樓市人口凈流入，購(gòu)房需求旺盛；部分性價(jià)比較高的房源被哄搶，平價(jià)盤則基本順銷。買家不著急入市，房企也不降價(jià)，自然陷入僵持局面，成交量下降。

四是一些技術(shù)層面的東西。比如改善型需求，被“認(rèn)房又認(rèn)貸”的金融政策卡住了。

房地產(chǎn)要想真正好起來，就要改善上述四個(gè)層面的問題。好在，一切逐步在改善。

真正的回暖，恐怕還得一步一步來了，急不得。

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