開年以來A股市場震蕩不休，但有一款產(chǎn)品走出了“獨(dú)立行情”，那就是REITS產(chǎn)品。

數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，已經(jīng)上市的REITs產(chǎn)品獲得18.12%，最高漲幅超過40%，背后證明其“稀缺性”。基金君發(fā)現(xiàn)，又有一款REIT產(chǎn)品獲得受理，一旦獲批發(fā)行，將給市場帶來新標(biāo)的。

又一只REIT獲受理

已上市的REITs產(chǎn)品漲勢如虹，市場對新的REITs產(chǎn)品充滿期待，而近期又一只REIT獲受理，引起市場關(guān)注。

據(jù)深交所公告顯示，在2021年12月30日申報(bào)的鵬華深圳能源(行情000027,診股)清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，在2月15日正式獲得受理。經(jīng)過問詢、審核等流程之后就可以上報(bào)發(fā)行。

從具體信息來看，該項(xiàng)目原始權(quán)益人為深圳能源集團(tuán)股份有限公司，基金管理人為鵬華基金，專項(xiàng)計(jì)劃管理人為國信證券(行情002736,診股)，托管人為招商銀行(行情600036,診股)，這是目前滬深交易所正式受理的第15單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

鵬華深圳能源REIT為契約型封閉式，存續(xù)期限為自基金合同生效之日起99年。據(jù)深圳能源《關(guān)于開展東部電廠（一期）公募？REITs？項(xiàng)目申報(bào)工作的公告》，公司將以位于粵港澳大灣區(qū)核心城市深圳市大鵬新區(qū)的深圳能源東部電廠（一期）項(xiàng)目為底層資產(chǎn)。該項(xiàng)目位于廣東省深圳市大鵬新區(qū)大鵬下沙秤頭角，地處大鵬灣，毗鄰廣東大鵬液化天然氣接收站和深圳迭福液化天然氣站，是目前粵港澳大灣區(qū)核心城市深圳市裝機(jī)容量最大、設(shè)備最先進(jìn)、效率最高的兩座天然氣發(fā)電廠之一。

此次推出的項(xiàng)目是市場上稀缺的雙碳概念基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金標(biāo)的。近年來深能源積極推進(jìn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，可再生能源、環(huán)保和燃?xì)獍鍓K快速發(fā)展，主營業(yè)務(wù)與國家雙碳目標(biāo)高度契合，回收資金可繼續(xù)用于擴(kuò)募碳中和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資產(chǎn)，助力國家雙碳目標(biāo)快速發(fā)展。

2022年REITs漲勢如虹

平均漲幅超18%

2021年6月21日，我國首批9只基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金在滬深交易所發(fā)行上市，標(biāo)志著我國正式啟動公募REITs。

目前已經(jīng)上市的REITs產(chǎn)品達(dá)到11只，這類產(chǎn)品從上報(bào)、發(fā)行、上市持續(xù)受到市場和資金的關(guān)注，2022年以來更是漲勢如虹。

數(shù)據(jù)顯示，截至2月16日，已經(jīng)上市的11只REITs產(chǎn)品今年以來平均漲幅為18.11%，而相比滬深300指數(shù)6.53%的跌幅，目前REITs產(chǎn)品成為市場一道風(fēng)景線。

具體來看，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT漲幅高達(dá)43.4%，紅土鹽田港(行情000088,診股)REIT漲幅也突破30%，博時蛇口產(chǎn)園、建信中關(guān)村(行情000931,診股)這兩只公募REITs漲幅亦超過20%。

而從REITs成立以來的漲幅看，也非常驚人。WIND數(shù)據(jù)顯示，截至2月16日，這類產(chǎn)品成立以來漲幅平均達(dá)到38.57%，其中富國首創(chuàng)水務(wù)REIT漲幅最高。

而談及REITs的較好表現(xiàn)，博時招商蛇口(行情001979,診股)產(chǎn)業(yè)園基金經(jīng)理王翹楚表示，近期REITs漲幅較好，一方面近期針對監(jiān)管得政策不斷利好，2022年開年，先是財(cái)政部，稅務(wù)總局發(fā)布了試點(diǎn)稅收政策，北京發(fā)布REITs 試點(diǎn)政策及申報(bào)輔導(dǎo)手冊，緊接著國家發(fā)改和國家能源推動清潔低碳能源推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)等等，投資人對REITs這個新型產(chǎn)品未來的發(fā)展也更有信心，另一方面，也因?yàn)槭着Y產(chǎn)都非常優(yōu)質(zhì)，但流通份額較小，市場也出現(xiàn)了供不應(yīng)求得現(xiàn)象，另外，近期A股市場持續(xù)調(diào)整，投資人也更傾向于配置一些收益較穩(wěn)定的產(chǎn)品。

此外，還有人士表示，公募REITs溢價(jià)歸因于四方面因素：一是流動性溢價(jià)，REITs將不可流動性的基礎(chǔ)資產(chǎn)的所有權(quán)和收益權(quán)轉(zhuǎn)換成小額分散可交易的基金份額，流動性需要溢價(jià)支撐；二是內(nèi)在價(jià)值的提升，包括物業(yè)資產(chǎn)價(jià)格、租金價(jià)格、收費(fèi)收益和運(yùn)營效率的提升等，均會帶來資本本身價(jià)值的提升，價(jià)值提升也會體現(xiàn)在價(jià)格上；三是避險(xiǎn)情緒推動，春節(jié)前后國內(nèi)外市場表現(xiàn)欠佳，REITs也間接成為部分投資人回避風(fēng)險(xiǎn)的投資選擇；四是產(chǎn)品供給不足和投機(jī)情緒，目前REITs的可流動份額不過100億元，可供交易的盤面太小，容易受到投機(jī)資金的影響。

不過，在2月16日也出現(xiàn)了一些回調(diào)，二級市場上市的11只REITs產(chǎn)品表現(xiàn)一般，均出現(xiàn)不同程度的下跌。

基金公司密集發(fā)布公告

提示風(fēng)險(xiǎn)

一些近期漲幅較高的公募REITs頻頻對外發(fā)布交易風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒投資者注意潛在風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)基金君統(tǒng)計(jì)顯示，自1月29日以來，有12次REITs提供風(fēng)險(xiǎn)公告，其中2月14日就有建信中關(guān)村REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT三只公募REITs齊發(fā)公告稱，早盤9點(diǎn)30分至10點(diǎn)30分停牌1小時。

而在2月12日，中航首鋼綠能REIT也發(fā)布溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)提示稱，2月11日該產(chǎn)品二級市場收盤價(jià)為19.066元/份，相較發(fā)行價(jià)13.38元/份出現(xiàn)較大幅度溢價(jià)。2月9日，紅土鹽田港REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT發(fā)布停復(fù)牌及交易風(fēng)險(xiǎn)提示公告。

從這些交易風(fēng)險(xiǎn)提示公告來看，各家公募REITs都通過舉例的方式列舉了二級市場漲幅較大的風(fēng)險(xiǎn)：公募REITs以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，隨著交易價(jià)格大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。

王翹楚表示，REITs 產(chǎn)品從長期來看一定會回歸到他的內(nèi)在價(jià)值，如果二級價(jià)格上漲過高，分紅收益將會被稀釋，大家可以通過多只產(chǎn)品發(fā)布的風(fēng)險(xiǎn)提示公告中了解到部分REITs產(chǎn)品現(xiàn)金流分派率已顯著下降，同時，投資人還應(yīng)關(guān)注部分REITs發(fā)行時資產(chǎn)就有一定溢價(jià)，與目前的基金凈值有一定偏差。建議可以在即將發(fā)布的REITs 年報(bào)中多了解資產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營情況和基金凈值來綜合判斷目前得投資價(jià)值。

他認(rèn)為，REITs 市場目前仍在試點(diǎn)階段，國內(nèi)投資人對REITs產(chǎn)品的理解還未完全成熟，市場推出的項(xiàng)目較少，流通份額也不大，未來當(dāng)投資人和發(fā)行人對REITs 市場更加熟悉和理性，各類基礎(chǔ)資產(chǎn)類別都一定量的項(xiàng)目推出，已發(fā)行的項(xiàng)目能持續(xù)擴(kuò)募，提供的流通份額更多，公募REITs 市場的配置價(jià)值將更加凸顯。

“目前我們可以看到從首批項(xiàng)目上市以來，整體流動性較好，與債市和股市的相關(guān)性較低，但我們還是要呼吁投資人應(yīng)秉持長期價(jià)值投資理念，共同呵護(hù)REITs市場的成長，見證REITs市場的發(fā)展壯大，同時也提醒投資人隨著公募REITs市場的擴(kuò)容，未來相關(guān)產(chǎn)品的稀缺性會下降，資金給予此類產(chǎn)品的溢價(jià)空間或?qū)p少?！?王翹楚表示。

建信基金也建議投資者深入了解其價(jià)格變動的因素以及收益來源，警惕與投資邏輯不符的交易價(jià)格非理性上漲，避免高溢價(jià)買入相關(guān)份額而造成投資損失。

此外，還有人士認(rèn)為，如果二級市場價(jià)格大幅波動，尤其是價(jià)格大幅上漲至顯著高于公募REITs內(nèi)在價(jià)值時，新進(jìn)入的投資者會面臨兩重風(fēng)險(xiǎn)：一是從長遠(yuǎn)看價(jià)格會向內(nèi)在價(jià)值回歸，存在因價(jià)格下跌導(dǎo)致投資虧損風(fēng)險(xiǎn)；二是因價(jià)格上漲，使持有公募REITs的預(yù)期內(nèi)部收益率下降，無法實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。建議投資者基于理性的價(jià)值判斷，根據(jù)未來的分紅預(yù)期合理評估REITs價(jià)值，抱著長期配置的心態(tài)來投資公募REITs。

積極布局REITs產(chǎn)品

值得一提的是，近期圍繞公募REITs的各項(xiàng)利好正在加速落地。

1月28日，上交所、深交所、中國結(jié)算發(fā)布了基金通業(yè)務(wù)指引，為有需求的場外公募REITs投資者提供補(bǔ)充退出渠道。

2022年2月9日，國家發(fā)改委等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)城鎮(zhèn)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》中，提出在不新增地方政府隱性債務(wù)的前提下，支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行企業(yè)債券、資產(chǎn)支持證券募集資金用于項(xiàng)目建設(shè)，鼓勵具備條件的項(xiàng)目穩(wěn)妥開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

同時，國家發(fā)改委、國家能源局近日印發(fā)《關(guān)于完善能源綠色低碳轉(zhuǎn)型體制機(jī)制和政策措施的意見》提出，推動清潔低碳能源相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開展市場化投融資，研究將清潔低碳能源項(xiàng)目納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)范圍。

此外，2月7日，為服務(wù)企業(yè)申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，北京市發(fā)展改革委編制了《基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)政策及申報(bào)輔導(dǎo)手冊》，主要對基礎(chǔ)設(shè)施REITs基本概念進(jìn)行了解讀，摘錄了相關(guān)政策要點(diǎn)，梳理了項(xiàng)目申報(bào)條件、申報(bào)程序、審查內(nèi)容等事項(xiàng)。同時，附上兩批11單成功發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目案例及各區(qū)發(fā)展改革部門咨詢電話。

在政策暖風(fēng)催動之下，近期不少REITs產(chǎn)品正在“落地之中”。目前行業(yè)內(nèi)也在積極籌備下一批項(xiàng)目。新一批儲備項(xiàng)目包括倉儲資產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、特許經(jīng)營權(quán)等多種類型，多位于京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)等公募REITs試點(diǎn)重點(diǎn)支持區(qū)域。

王翹楚也表示，政策不斷利好，我們也感受到各地政府，發(fā)行人，中介機(jī)構(gòu)都非常積極，博時目前也有儲備項(xiàng)目在積極推進(jìn)，目前產(chǎn)業(yè)園，高速公路等首批已有成功案例的資產(chǎn)類別已經(jīng)比較成熟，各地推行的力度也較大，同時也關(guān)注到在政策的良好氛圍下，新能源，保障房等資產(chǎn)也受到市場的廣泛關(guān)注。

建信基金表示，我國公募REITs市場蓄力已久，未來將是一條萬億級別的賽道。作為基金管理人，我們對我國公募REITs市場的健康蓬勃發(fā)展?jié)M懷期待，同時，公募REITs并不僅僅是“資產(chǎn)的IPO”，存續(xù)期內(nèi)，基金管理人唯有不斷提升主動管理能力、風(fēng)險(xiǎn)識別和管理能力，方能為投資人和資本市場持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值、持續(xù)盤活存量資產(chǎn)。

除了建信中關(guān)村REIT外，建信基金也將持續(xù)推進(jìn)建信基金的公募REITs業(yè)務(wù)，爭取為投資者提供更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的投資機(jī)會。一方面，將關(guān)注公募REITs擴(kuò)募政策的出臺，積極儲備建信中關(guān)村REIT的優(yōu)質(zhì)可擴(kuò)募資產(chǎn)；另一方面，也正在協(xié)助多家企業(yè)開展公募REITs的申報(bào)工作，包括風(fēng)電新能源、保障性租賃住房、高速公路等行業(yè)，穩(wěn)步推進(jìn)公募REITs業(yè)務(wù)發(fā)展。

而目前在等待獲批的產(chǎn)品也達(dá)到4只，除了剛被受理的鵬華深圳能源清潔能源REIT，此外還有國泰君安(行情601211,診股)臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏中國交建(行情601800,診股)高速公路REIT等。一旦這些產(chǎn)品獲批，給投資者帶來更多選擇。

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