7年未用的“大尺度”支持政策出臺(tái)。樓市“解綁”的速度正在加快！

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2成首付“重出江湖”

據(jù)報(bào)道，近日山東菏澤多家大行已下調(diào)首套房按揭貸款首付比例，消息得到當(dāng)?shù)刈C實(shí)。具體來(lái)看，名下無(wú)住房且無(wú)貸款記錄的，首付比例為20%；對(duì)名下無(wú)住房有個(gè)人住房貸款記錄且已結(jié)清或?qū)嶋H擁有1套住房但無(wú)貸款記錄的居民家庭，申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的，首付比例可以執(zhí)行25%；對(duì)名下實(shí)際擁有1套且存在相應(yīng)購(gòu)房貸款記錄的居民家庭，申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房的，首付比例可以執(zhí)行30%。

就在今天，據(jù)新華財(cái)經(jīng)消息，菏澤市這次首付比例調(diào)整是個(gè)別銀行根據(jù)自身資金情況和房貸需求情況，結(jié)合借款人信用狀況、還款能力等做出的經(jīng)營(yíng)性差別化調(diào)整，屬于銀行的自主經(jīng)營(yíng)性行為。菏澤市沒(méi)有對(duì)首付比例進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整。不過(guò)，即使是銀行自主行為，也是下調(diào)了。

與此同時(shí)，今天還傳出重慶、贛州也有部分銀行默默調(diào)低首套首付比例至20%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，自2021年實(shí)施房貸集中度政策以來(lái)，各地執(zhí)行20%首付比例的情況非常少見(jiàn)，因此本次菏澤釋放出了明顯的房地產(chǎn)寬松信號(hào)。

業(yè)內(nèi)人士表示，降低首付就是非常明顯地“鼓勵(lì)買(mǎi)房了”。從目前樓市的整體風(fēng)向來(lái)看，菏澤的政策被叫停的概率不大。相信后期會(huì)有越來(lái)越多的地方，尤其是三四線城市跟進(jìn)。因?yàn)槟壳叭木€樓市非常疲軟，庫(kù)存壓力大，土地出讓不理想。對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)房首付降低了，貸款利率降低了，實(shí)實(shí)在在地有利于剛需“購(gòu)房”。

深藍(lán)財(cái)經(jīng)翻閱了最近15年歷次按揭貸款政策，首付比例下調(diào)至20%的只有兩次。

第一次，2008年10月27日，央行宣布最低首付款比例調(diào)整為20%，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

當(dāng)時(shí)的背景是，2008年國(guó)際金融危機(jī)全面爆發(fā)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速快速回落，出口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)面臨硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額2.41萬(wàn)億元，同比下降18.6%。

第二次，2014年9月30日，央行宣布，非限購(gòu)城市執(zhí)行首套貸款首付比例20%，二套貸款首付比例30%政策，首套利率最低可打7折。限購(gòu)城市執(zhí)行首套貸款比例30%，如果貸款已結(jié)清，二套貸款比例也可只付30%。

當(dāng)時(shí)的背景是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，量?jī)r(jià)下行，各地商品住宅庫(kù)存量高企，經(jīng)濟(jì)面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。中央多次喊話要“去庫(kù)存”。當(dāng)年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額7.63億元，同比下滑6.3%。

這兩次“降首付”政策，都是由央行宣布的，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候還沒(méi)有“因城施策”的樓市調(diào)控模式。

這兩次調(diào)整后，發(fā)生了什么？

第一次，2009年，全國(guó)樓市均價(jià)達(dá)到4681元一平，同比上漲23.6%。銷(xiāo)售總額4.4萬(wàn)億元，同比上漲82.6%。過(guò)熱的樓市，引發(fā)了2009年底的調(diào)控重啟。

第二次，2015年至2016年，全國(guó)樓市均價(jià)分別上漲7.4%和10.1%。銷(xiāo)售總額同比分別上漲14.4%和34.7%。過(guò)熱的樓市，緊接著中央提出“房住不炒”的總定調(diào)，并引發(fā)了2016年10月開(kāi)始的長(zhǎng)達(dá)5年的“史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控”。

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樓市重演？

從前述兩次調(diào)低首付比例，我們可以非常明確地看到，“首付比例降低至20%”是一個(gè)非常明確的“支持信號(hào)”，不會(huì)輕易使用。從前述經(jīng)驗(yàn)可以看出，一旦調(diào)低首付比例，意味著樓市的“至暗時(shí)刻”即將結(jié)束，樓市的“繁榮周期”即將來(lái)臨。

在絕大多數(shù)時(shí)間里，全國(guó)房貸首付比例最低都是維持在“30%”。

我們?cè)賮?lái)看一下當(dāng)前的樓市情況。

本輪調(diào)控始于2016年10月。各地出臺(tái)了史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。核心城市通通限購(gòu)，限貸，至今已經(jīng)5年多，成果非常明顯。全國(guó)樓市急速降溫，一二線樓市也黯然失色。頭部房企接二連三出現(xiàn)償付危機(jī)，樓市跌入冰點(diǎn)。萬(wàn)科高呼樓市“黑鐵時(shí)代”到來(lái)。

來(lái)看過(guò)去1年的樓市數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額和開(kāi)發(fā)投資的同比增速分別為1.9%、4.8%、4.4%，同比增速全部下降。

其中，2021年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為4.4%，低于上一年的7.0%，并逐月由熱轉(zhuǎn)冷。其中，1-8月份，投資增速為兩位數(shù)增速；9-11月份，增速介于5%-10%的區(qū)間；12月份降至5%以下。

尤其是一月份，全國(guó)樓市更是加速下滑。根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份百?gòu)?qiáng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售5256億，同比下滑39.6%。

解綁樓市，刻不容緩。

2021年12月8日至10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出“著力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，保持社會(huì)大局穩(wěn)定”。

2021年12月11日，國(guó)家發(fā)展改革委副主任兼國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆重磅表態(tài)，重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”。

2021年12月25日，央行表態(tài)：維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，更好滿(mǎn)足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

2022年2月5日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)文，要求“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求。

2022年2月，央行調(diào)低了貸款利率。去年普遍存在的房貸額度緊張、放款慢等問(wèn)題已經(jīng)解決。

業(yè)內(nèi)人士透露，目前銀行信貸資源非常充足。一些銀行已經(jīng)在“搶按揭客戶(hù)了”，信貸審核也開(kāi)始從寬。要知道，僅僅半年前，還有很多銀行暫停房貸，信貸額度非常緊張，按揭審核從嚴(yán)，嚴(yán)查首付資金來(lái)源，嚴(yán)查收入流水，嚴(yán)審征信記錄等。放款周期長(zhǎng)達(dá)半年甚至一年。

現(xiàn)在只要審核完畢，最快第2天就能放款。

那么，“降首付”這個(gè)大招，一二線城市會(huì)跟進(jìn)嗎？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一二線城市會(huì)更加慎重。一二線城市人口基數(shù)大，住房消費(fèi)需求旺盛。尤其是人口持續(xù)凈流入的城市，會(huì)更加慎重。如果政策松綁太快，房?jī)r(jià)可能難以控制，不符合“房住不炒”的總基調(diào)。

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暗流涌動(dòng)？

一二線城市中，成都的二手房成交量是上漲最快的。

從去年11月開(kāi)始，成都二手房成交量急劇放大。其中11月成交5659套，1月12240套，2月9728套。已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月成交量全面超越2021年單月最高水平。

不過(guò)，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月50城二手房成交量環(huán)比下跌約23%。顯示樓市仍然處于冰冷狀態(tài)，尤其是四大一線城市，數(shù)據(jù)不容樂(lè)觀。具體而言，

廣州1月二手房成交7014套，環(huán)比上月微漲0.9%，同比去年1月下跌55%。

北京1月二手房成交11875套，環(huán)比上月下跌23.10%，同比去年1月下跌32%。

上海1月二手房成交1.5萬(wàn)套，環(huán)比上月下跌16%，同比去年1月下跌66%。

深圳1月二手房?jī)H成交1557套，環(huán)比上月下跌25%，同比去年1月大跌77.8%。

中信證券(行情600030,診股)認(rèn)為，地產(chǎn)政策因城施策，會(huì)“循序漸進(jìn)優(yōu)化”。目前已放松政策包括，供給端的涉險(xiǎn)房企資產(chǎn)處置及預(yù)售監(jiān)管局部?jī)?yōu)化，金融端的按揭利率調(diào)整和公積金貸款標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。但是，尚未放松政策包括，需求端限售、限購(gòu)、限貸政策。

中信證券認(rèn)為，當(dāng)前各地房地產(chǎn)政策工具箱儲(chǔ)備仍較豐富，此次菏澤的政策標(biāo)志著需求端政策優(yōu)化的開(kāi)啟，后續(xù)各地有望依據(jù)銷(xiāo)售情況而“因城施策”推進(jìn)。

此前，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、標(biāo)普、穆迪發(fā)布了對(duì)2022年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的信用展望，均持悲觀態(tài)度。穆迪預(yù)測(cè)2022年全國(guó)合約銷(xiāo)售額將下降5%-10%；標(biāo)普預(yù)測(cè)2022年商品房銷(xiāo)售額將下滑7%左右；惠譽(yù)預(yù)計(jì)2022年合同銷(xiāo)售額將較2021年縮減10%-15%。

2022年中國(guó)樓市，究竟如何？

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