觀點指數(shù)物流倉儲行業(yè)是最近幾年的熱門賽道，在過去一年則涌現(xiàn)了相當多的大體量收購動作，無論是對整個對于企業(yè)還是對以及市場上一些大體量項目和資產包而言，機會層出不窮，的同時競爭也愈發(fā)激烈，行業(yè)“內卷”程度在不斷加深。

回顧2021年，物流行業(yè)的一二級市場交易都相當活躍，出現(xiàn)大大小小的物流資產包收購轉讓，甚至有外資把某一線城市資產包“卷”到5%以下的資本化率。

從海外的經(jīng)驗看，倉儲物流資產一直擁有較好的金融屬性，經(jīng)營模式清晰確定、現(xiàn)金流穩(wěn)定，是較適宜進行資產證券化的資產類別種類。但在2021年前，國內的物理倉儲資產僅有進行CMBS和類REITS等債權型的產品發(fā)行。

不過這種現(xiàn)象在2021年有所改變，順豐房托REIT在香港完成募集上市。而在內地，中金普洛斯REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港REIT作為內地首批公募REITs也在5月31日正式向公眾投資者發(fā)售。

其中公募REITs的退出對于提升增加物流資產的流動性是一個重大利好，但也有一定的疑慮，就是鎖定期對于基金投資機構的限制。

另外，觀點指數(shù)注意到，各大物流倉儲投資機構都在重新定義自己，希望把自身更多往物流供應鏈一體化上傾斜靠，去地產化意向的意思是明確的。

如普洛斯定位自己為全球領先的專注于供應鏈、大數(shù)據(jù)及新能源領域新型基礎設施的產業(yè)服務與投資管理公司。

而萬緯物流在10月調整架構，在logo中去掉了properties的字樣，表示業(yè)務也不僅限于物流地產，更延伸到倉配一體化服務、供應鏈服務，同時也不斷加碼發(fā)展科技能力也不斷加碼，用智慧園區(qū)與算法能力提升客戶供應鏈效能。

就連傳統(tǒng)重資產的寶灣物流，也希望在母公司南山集團的整合下，成為提供一體化供應鏈物流服務的企業(yè)。

重新定義企業(yè)定位也側面體現(xiàn)反映了一個現(xiàn)實，就是傳統(tǒng)的物流倉儲企業(yè)在拿一級倉儲用地時愈發(fā)困難，在重要節(jié)點地區(qū)被京東、順豐等產業(yè)方擠出競爭序列，改變迫在眉睫。

市場的日新月異對倉儲物流提出了更高的要求。調查顯示，電商銷售所需的物流面積是傳統(tǒng)線下零售的三倍以上。另外，在中國經(jīng)濟轉型和消費升級產業(yè)背景下，租戶也更為多元化。對于倉儲物流行業(yè)來說，這既是一個挑戰(zhàn)，也是一個機遇。

在發(fā)展的風口之上，中國物流資產成為國內外投資者共同關注的重點，市場競爭將更為激烈。在強強比拼之中，企業(yè)如何才能突圍而出？

為此，觀點指數(shù)研究院將通過長期對行業(yè)進行跟蹤研究與數(shù)據(jù)分析，綜合各項指標研究體系如運營、管理、品牌、創(chuàng)新表現(xiàn)等，發(fā)布"卓越指數(shù)·2022物流發(fā)展商運營卓越表現(xiàn)"研究成果，盤點過去一年在物流基礎設施開發(fā)、運營領域表現(xiàn)卓越的企業(yè)，為物流供應鏈的發(fā)展樹立榜樣并提供借鑒經(jīng)驗，把脈行業(yè)風向與前景。

同時，3月，觀點機構將舉辦2022觀點年度論壇，聚焦房地產開發(fā)、產業(yè)園區(qū)、物流、零售新商業(yè)、物業(yè)服務乃至城市智慧服務等行業(yè)的發(fā)展，與各細分領域的領導嘉賓一起為行業(yè)貢獻出真知灼見，推動行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞： 內卷加速下的物流設施投資賽道