樓市或許真的發(fā)生重大變化！

就在今天下午，鄭州居然發(fā)布了房地產(chǎn)新政19條。這是2021年以來(lái)，第一個(gè)“國(guó)家中心城市”出臺(tái)可謂是“赤裸裸”的房地產(chǎn)支持新政，具有非常重要的“風(fēng)向標(biāo)”意義。

根據(jù)鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布的通知《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》。通知共提出19項(xiàng)措施，涉及5個(gè)大項(xiàng)，具體包括：支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

分析人士指出，鄭州新政中，包括：給與購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房補(bǔ)貼、允許投靠家庭新購(gòu)一套住房（放松限購(gòu)）、支持居民改善性住房需求、對(duì)銷(xiāo)售限價(jià)給予一定比例的上?。ù嬖跐q價(jià)預(yù)期）、下調(diào)住房貸款利率（執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的新政）、大力推行貨幣化安置（釋放需求）。

與此同時(shí)，今天還傳出鄭州二手房交易“差額稅”靴子落地。原先二手房交易個(gè)人所得稅是差額的20%，現(xiàn)在可以選擇按照1%征收了。

國(guó)家中心城市出臺(tái)“一攬子”救市政策，與各地近期出臺(tái)的政策可謂相互呼應(yīng)，這系列信號(hào)是否暗示著全國(guó)樓市發(fā)展趨勢(shì)正在發(fā)生悄然變化？

1

“零首付”依然不斷

寒冬已過(guò)，但倒春寒依然很冷。

盡管政策層面已有加速寬松的跡象，比如全國(guó)房貸利率普遍調(diào)低，多城首付比例降低，各種“救市”政策接二連三出臺(tái)。不過(guò)，在剛剛過(guò)去的2月，房企們還是沒(méi)有等到他們期望的那道“曙光”。

據(jù)中指院監(jiān)測(cè)的16個(gè)主要城市新房成交數(shù)據(jù)顯示，今年2月，各線城市成交同比下降23.4%，環(huán)比下降31.3%，延續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)。2022年1-2月，TOP100房企銷(xiāo)售額均值為103.0億元，同比下降34.0%。

“躺平”還是“自救”，是擺在開(kāi)發(fā)商面前的一道選擇題。躺平策略，等待樓市熱起來(lái)，或許可以滿血復(fù)活。然而，在內(nèi)憂外患的壓力之下，更多的開(kāi)發(fā)商選擇的還是自救策略。

去年下半年開(kāi)始，全國(guó)樓市下行明顯。開(kāi)發(fā)商去化、回款壓力山大，送裝修、折上折、一口價(jià)、送家電、送車(chē)位等各種樓盤(pán)優(yōu)惠活動(dòng)就沒(méi)有停過(guò)。

近期，廣東惠州、湖南郴州等多多地又爆出開(kāi)發(fā)商“零首付”的騷操作。業(yè)內(nèi)人士表示，所謂的“零首付”，一般都是噱頭。常見(jiàn)的操作模式有：首付貸、首付返還、首付分期等方式。

比如惠州出現(xiàn)了典型的“首付貸”。據(jù)當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售人員透露，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商會(huì)“贈(zèng)送”1-2成的首付，客戶只需要付1成的首付。如果1成首付的錢(qián)都沒(méi)有，就可以做“首付貸”，從而實(shí)現(xiàn)“零首付”。

第二種操作，是“首付返還”。

去年9月以來(lái)，廣西南寧多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)了一種操作，具體如下：假設(shè)房款100萬(wàn)，首付20萬(wàn)，銀行貸款80萬(wàn)。購(gòu)房者需先交20萬(wàn)首付款，等銀行放款80萬(wàn)后，開(kāi)發(fā)商再以“買(mǎi)房補(bǔ)貼”的名義退回首付款20萬(wàn)，從而實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的“0首付”。

還有一種模式，是“首付分期”。

四川天府新區(qū)眉山視高片區(qū)，個(gè)別樓盤(pán)偷偷在做“首付分期”。根據(jù)銷(xiāo)售人員發(fā)布的信息，視高某四代住宅可以做“首付分期，分期3年”。

不得不說(shuō)，開(kāi)發(fā)商為了賣(mài)房子，也是蠻拼的。

那么，對(duì)購(gòu)房者而言，所謂的“零首付”是餡餅還是陷阱？

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，“現(xiàn)金流回款是當(dāng)務(wù)之急，是生死存亡的大事件”。幫購(gòu)房者提供“零首付”的騷操作，只要購(gòu)房者能夠順利貸款下來(lái)，相當(dāng)于房子賣(mài)出去了，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流就能大為改善?！盎钕氯ジ邢Ｍ恕?。

但在去年上半年，“零首付”幾乎不可能的事情。

因?yàn)槿ツ辏胄袑?shí)行“三道紅線”管理，各地銀行嚴(yán)查購(gòu)房首付來(lái)源。首付必須為家庭自有資金，兄弟姐妹借款、墊資過(guò)橋等都會(huì)被“拒貸”。

今年以來(lái)，銀行對(duì)首付資金“審查放松了”，這才有了開(kāi)發(fā)商“零首付”的操作空間。

但是對(duì)于購(gòu)房者而言，“零首付”的樓盤(pán)一定要慎之又慎。購(gòu)房者面臨的風(fēng)險(xiǎn)“不容小視”。

首先，這本質(zhì)上是“加杠桿”的購(gòu)房行為。推出“零首付”的地區(qū)，大多是樓市需求不振，庫(kù)存較大的三四線城市。如果房?jī)r(jià)橫盤(pán)或者下跌，加的杠桿越大，購(gòu)房者實(shí)際虧損越多。

其次，推出“零首付”的樓盤(pán)，一般而言都是開(kāi)發(fā)商資金鏈非常緊張了。購(gòu)房者面臨較大的預(yù)售資金挪用風(fēng)險(xiǎn)，樓盤(pán)可能面臨交付困難，甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，購(gòu)房者一定要謹(jǐn)慎。

再次，首付分期是建立在“銀行放松首付款審核”的前提下，但是仍然違反了按揭貸款的相關(guān)規(guī)定。如果銀行后期被發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者或?qū)⒊袚?dān)違約責(zé)任，被銀行收回貸款。如果無(wú)法提前還款，購(gòu)房者的房子將淪為“法拍房”，個(gè)人征信也會(huì)受到影響。

最后，交付定金后，如果購(gòu)房者不能在規(guī)定期限內(nèi)交齊首付款，到時(shí)候可能定金都沒(méi)了。

很多地方是明令禁止這種行為的。對(duì)于“零首付”樓盤(pán)，購(gòu)房者一定要謹(jǐn)慎。審慎評(píng)估自己的“籌資能力”，避免遭遇更大的損失。

2

樓市持續(xù)下滑，但春天不遠(yuǎn)了

2月的樓市，似乎“乍暖還寒”。

據(jù)中指院監(jiān)測(cè)的16個(gè)主要城市新房成交數(shù)據(jù)顯示，今年2月，各線城市成交同比下降23.4%，環(huán)比下降31.3%，仍延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2月，一線城市新房整體成交面積環(huán)比下降34.0%。

其中北京降幅最為明顯，成交面積為30.16萬(wàn)平方米，同比下降31%，環(huán)比下降46%；深圳降幅位居第二，同比下降26%，環(huán)比下滑45.1%；廣州同比下滑22%，環(huán)比下滑26%；上海環(huán)比下降30%。

2月，超九成的二三線城市新房成交也出現(xiàn)下降。

二線代表城市新房成交環(huán)比下降32.5%，同比下降28.4%。環(huán)比下降的城市中，蘇州降幅最大，為53.3%；福州次之，降幅為46.0%。

而三線代表城市新房成交環(huán)比下降16.4%，同比下降48.5%。其中惠州環(huán)比降幅較大，為41.3%。

新房市場(chǎng)的寒意，似乎并未散去。

房企們期盼的2022年樓市“開(kāi)門(mén)紅”，仍然未見(jiàn)蹤影。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年1-2月，TOP100房企銷(xiāo)售額均值為103.0億元，同比下降34.0%；其中銷(xiāo)售額超百億房企30家，較去年同期減少24家；超五十億房企26家，較去年同期減少16家。

2022年1-2月，TOP100門(mén)檻值為20.9億元。其中，TOP10房企門(mén)檻值為200.4億元，較上年下降50.3%；TOP30房企門(mén)檻值為100.5億元，較上年下降40.4%；TOP50房企及TOP100房企門(mén)檻值分別為62.6億元和20.9億元，同比分別下降43.4%和54.1%。

從以上數(shù)據(jù)我們不難看出，開(kāi)發(fā)商急于推廣“零首付”后背的焦頭爛額。因?yàn)槌山涣刻土?，?gòu)房者觀望情緒濃厚，開(kāi)發(fā)商回款壓力很大。

不過(guò)，從全國(guó)樓市來(lái)看，一些積極的數(shù)據(jù)“正在發(fā)出新的信號(hào)”。

根據(jù)中指院全國(guó)100個(gè)城市新建及二手住宅的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年2月，百城新建住宅平均價(jià)格為16184元/平方米，價(jià)格結(jié)束三連跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比上漲0.03%；同比上漲1.89%。2月百城新房?jī)r(jià)格下跌的城市為52個(gè)，較上月增加6個(gè)。

百城二手住宅平均價(jià)格為16009元/平方米，價(jià)格結(jié)束四連跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比上漲0.14%；同比上漲2.72%。二手住宅方面，2月54個(gè)城市環(huán)比上漲，較上月增加20個(gè)，上漲城市數(shù)量自2021年9月以來(lái)首次超過(guò)半數(shù)。

由此可見(jiàn)，2月全國(guó)樓市二手房?jī)r(jià)格同比漲幅是超過(guò)新房的。同時(shí)，多數(shù)城市新房?jī)r(jià)格仍呈下跌態(tài)勢(shì)，但是二手房?jī)r(jià)格上漲的城市要多于新房。

這是一個(gè)新的情況。

3

新房慘遭拋棄

二手房成“避風(fēng)港”

放在2021年以前，“爛尾”這個(gè)詞注定與絕大多數(shù)購(gòu)房者無(wú)緣。因?yàn)槟菚r(shí)候還沒(méi)有“三道紅線”。

然而，改變從去年開(kāi)始了，“能不能交樓”、“會(huì)不會(huì)爛尾”成為購(gòu)房者買(mǎi)新房的“第一個(gè)靈魂拷問(wèn)”。

自去年以來(lái)，恒大、富力、泰禾、陽(yáng)光城(行情000671,診股)、藍(lán)光、當(dāng)代等頭部房企陸續(xù)“暴雷”，各個(gè)地方項(xiàng)目經(jīng)歷了停工，購(gòu)房者維權(quán)等一系列事件。到了今年，房企暴雷潮仍在持續(xù)，正榮地產(chǎn)、融信、世茂等開(kāi)發(fā)商相繼爆出負(fù)面消息。

購(gòu)房者對(duì)期望“爛尾風(fēng)險(xiǎn)”的擔(dān)憂加劇，對(duì)新房的“風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度”逐漸加深。

比如成都雙流區(qū)樓盤(pán)“錦云天府”就是一個(gè)案例。去年11月該樓盤(pán)首次開(kāi)盤(pán)搖號(hào)，在周邊二手房普遍2萬(wàn)+，這個(gè)樓盤(pán)均價(jià)僅1.3-1.6萬(wàn)的情況下，搖號(hào)中簽率僅56.67%。而且，中簽的購(gòu)房中，還有不少人棄選。價(jià)格優(yōu)勢(shì)如此明顯，又是新房，該批次房源至今仍然未售完。核心原因就是“購(gòu)房者擔(dān)心項(xiàng)目爛尾”。

在這種擠出效應(yīng)下，更多的購(gòu)房者，轉(zhuǎn)向“所見(jiàn)即所得”的二手房自然不難理解。

以成都樓市為例，自去年11月以來(lái)，二手房成交量持續(xù)擴(kuò)大。根據(jù)深藍(lán)財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，去年11月份以來(lái)的四個(gè)月二手房成交量合計(jì)達(dá)3.5萬(wàn)套，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)超過(guò)了去年1-10月二手房成交量的總和（3.2萬(wàn)套）。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月貝殼50城二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)約4%，考慮春節(jié)假期及自然天數(shù)較少，2月市場(chǎng)修復(fù)力度明顯。特別是春節(jié)后成交量快速回升，2月7日至月底，貝殼50城二手房日均成交較1月日均水平增長(zhǎng)約40%，超過(guò)去年12月日均水平約10%。

分城市來(lái)看，50城中超過(guò)四成的城市2月成交量環(huán)比增長(zhǎng)，典型的如西安、天津、鄭州等1月受疫情影響較大的城市，2月住房需求集中釋放帶動(dòng)二手房成交量環(huán)比大幅增加。其中，西安成交量為1月的9倍，較去年12月增長(zhǎng)20%以上；天津、鄭州成交量環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)60%。

同時(shí)，政策端持續(xù)改善中。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年12月至今，全國(guó)超過(guò)60城市，發(fā)布了各種穩(wěn)定樓市的寬松政策。從取消限價(jià)、放松限購(gòu)限售、房貸利率下降、降首付比例與調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)、降低交易稅費(fèi)、放寬落戶限制、人才與農(nóng)民工購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面對(duì)調(diào)控放松，釋放出新一輪住房刺激信號(hào)。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前樓市寬松政策從需求側(cè)和供給側(cè)雙向發(fā)力，政策廣度、密度、力度近年罕見(jiàn)。與之形成強(qiáng)烈反差的是，2020年疫情初期很多城市嘗試出臺(tái)政策刺激樓市，但很快都遭到約談和敲打，淪為一日游。

但是，本輪樓市寬松政策，目前均“順利過(guò)關(guān)”。包括“首付降低至20%”這樣的“重磅級(jí)”政策。分析人士認(rèn)為，“政策底是真的形成了”，地方政府和相關(guān)部門(mén)，從“你看我、我看你”的觀望期進(jìn)入了“小心試探放寬底線”的發(fā)力期。

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著相關(guān)扶持政策進(jìn)一步寬松，3、4月一線及部分二線城市樓市有望迎來(lái)“龍?zhí)ь^”。需要注意的是，本輪寬松始終在不違反“房租不炒”的政策框架，期望再來(lái)一波“漲價(jià)去庫(kù)存”，可以省省了。

黎明前的黑暗，是最黑暗的時(shí)刻。可這最黑暗的時(shí)刻終歸也會(huì)過(guò)去，從這第一絲曙光出現(xiàn)，這巨大無(wú)比的黑暗就注定要退散，天色終歸要亮起來(lái)。

黑暗終究是敵不過(guò)光明的。

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