五礦、光大信托出手接盤為出險(xiǎn)房企輸血 克而瑞:“迎難而上”背后意圖仍在自保
◎ 作者 / 朱一鳴、汪慧
自 2021年底《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》出臺(tái)以來,政策端不斷加碼,引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企通過收并購加快市場出清。 但從目前進(jìn)展來看,政策效應(yīng)有限,盡管招商蛇口(行情001979,診股)、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、大悅城(行情000031,診股)等房企并購融資均有落地,但收并購仍保持謹(jǐn)慎。
相較之下,信托公司則表現(xiàn)尤為積極,2022年已有多起接盤動(dòng)作。在市場低迷、違約風(fēng)險(xiǎn)延續(xù)的背景下,信托公司為何迎難而上?其背后意圖何在?信托公司的入局能否真的能給房地產(chǎn)行業(yè)帶來轉(zhuǎn)機(jī)?
五礦、光大信托出手接盤為出險(xiǎn)房企輸血
今年以來,已有五礦信托、平安信托、光大信托等相繼進(jìn)入收并購市場,接手了中國恒大、陽光城(行情000671,診股)、正榮集團(tuán)等房企出售的項(xiàng)目公司股權(quán)、債權(quán)。
當(dāng)前,出售資產(chǎn)是房企緩解流動(dòng)性燃眉之急的重要途徑,但市場卻面臨無人接盤的隱憂,信托公司入局接盤無疑是重大利好。尤其對(duì)于出險(xiǎn)房企來說,可以快速獲得有效輸血、緩解債務(wù)壓力,同時(shí)也有利于借助資本市場盤活資產(chǎn),對(duì)于行業(yè)保交付、維護(hù)購房者權(quán)益都有著積極影響。
2月25日,恒大公告與光大信托和五礦信托簽訂合作協(xié)議,向其出售4個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)股權(quán),轉(zhuǎn)讓總對(duì)價(jià)21.3億元。通過此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓,恒大可收回前期投資款19.5億元,化解項(xiàng)目涉及的債務(wù)約70億元。此外,信托公司接管之后,將向項(xiàng)目公司注入資金,滿足正常運(yùn)營管理需求,后期項(xiàng)目建設(shè)、交付也將得以保障,可以說是一舉兩得。
信托公司“迎難而上”,背后意圖仍在自保
2022年房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢并不明朗,一方面銷售持續(xù)低迷,市場信心有待進(jìn)一步恢復(fù),另一方面流動(dòng)性問題仍舊突出,償債壓力下,違約風(fēng)險(xiǎn)猶存。在此背景下,信托公司逆市投資引發(fā)行業(yè)關(guān)注,其背后意圖何在?
我們認(rèn)為,弱市抄底存在機(jī)會(huì),但是風(fēng)險(xiǎn)甚大,信托公司接盤動(dòng)機(jī)更多出于自保。其一,房地產(chǎn)領(lǐng)域一直備受信托投資青睞,但經(jīng)歷2021年下半年流動(dòng)性危機(jī),違約頻發(fā),信托公司也首當(dāng)其沖,處境相當(dāng)被動(dòng)。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2021年房地產(chǎn)信托違約規(guī)模超900億元,今年違約壓力仍高居難下。
目前,多家信托公司都與房企就還款事項(xiàng)深陷泥沼。其中,中信信托尚未就60億信托還款計(jì)劃與世茂集團(tuán)達(dá)成一致,中融信托與華夏幸福(行情600340,診股)的談判也未有定數(shù),或?qū)?duì)簿公堂。此外,因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規(guī)處罰的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生,3月2日,中融信托就因向“四證不全”地產(chǎn)項(xiàng)目投放信托資金被罰20萬元。整體來看,房地產(chǎn)投資占比越高的信托公司,脆弱性也越高。基于此,相比低位抄底,如何自救是當(dāng)下信托公司最大挑戰(zhàn)。
其次,從信托公司接盤項(xiàng)目來看,原本即存在股權(quán)掛鉤,繼而更多尋求控制權(quán),以五礦信托接盤杭州橙光置業(yè)為例,接盤前持股30%,接盤后持股99%。目前來看,相較于被動(dòng)等待房企修復(fù),信托公司從已投項(xiàng)目出發(fā),接盤更多股權(quán),有利于掌握主動(dòng)權(quán),再通過尋求代建、引入資金等方式保證項(xiàng)目建設(shè),能夠更快回籠資金,這種模式對(duì)于與出險(xiǎn)房企共投項(xiàng)目尤為適用。
短期信托接盤仍難成大勢,未來合作空間大
目前,市場信托接盤方以央企、國企、大型優(yōu)質(zhì)高效民企為主。對(duì)于信托公司來說,通過股權(quán)投資接盤確實(shí)是改變被動(dòng)局面的可參考路徑,但也極為考驗(yàn)風(fēng)控能力和運(yùn)作效率。當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀下,不確定性風(fēng)險(xiǎn)甚大,信托公司在地產(chǎn)項(xiàng)目選擇、評(píng)估定價(jià)、后期去化等多方面都臨挑戰(zhàn),疊加信托市場自身動(dòng)蕩不安,也難成“救世主”,我們認(rèn)為,中短期內(nèi),信托市場對(duì)于房地產(chǎn)股權(quán)投資勢必保持謹(jǐn)慎,以機(jī)會(huì)型投資為主。
但是,從長期來看,信托公司和房企合作空間仍看好。房企縮表出清已是大勢所趨,而逐步減輕重資產(chǎn)的拖累是縮表的一大挑戰(zhàn),借助資本市場進(jìn)行輕型化轉(zhuǎn)型無疑是一大突破口,這將驅(qū)動(dòng)房企與信托等金融機(jī)構(gòu)合作進(jìn)一步加強(qiáng)。未來,信托公司等金融機(jī)構(gòu)將是開發(fā)項(xiàng)目重資產(chǎn)的主要持有者,房企則轉(zhuǎn)向提供代建、設(shè)計(jì)建造、營銷管理服務(wù)端。在此趨勢下,也將倒逼信托公司等金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化房地產(chǎn)股權(quán)投資專業(yè)化管理能力,優(yōu)勢企業(yè)將享受更多趨勢紅利。
總的來看,在地產(chǎn)出售熱潮下,信托公司逆市接盤,對(duì)緩解行業(yè)流動(dòng)性壓力、加速市場出清有著重要的意義。但目前,信托市場受房地產(chǎn)違約牽連,處境不容樂觀。從接盤動(dòng)機(jī)來看,主要還是出于自保、加快回籠資。我們認(rèn)為,中短期內(nèi),信托市場對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域整體將保持謹(jǐn)慎,但未來,股權(quán)投資合作模式或進(jìn)一步深化,這也將倒逼信托公司專業(yè)化的提升。
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