（副董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰（右）董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)（中）財務(wù)總監(jiān)兼執(zhí)行董事陳靜(左））

作者丨王迪

出品丨焦點財經(jīng)

從2021年業(yè)績表現(xiàn)來看，三道紅線“全綠”、銷售額同比增長20%，足以顯示國企的抗風(fēng)險能力。對于2022年，越秀地產(chǎn)則略顯謹(jǐn)慎：銷售額1235億元，同比增長僅7%。

與當(dāng)天年報一同公告的還有一條人事變動：張貽兵接替歐陽長城，獲任越秀地產(chǎn)非執(zhí)行董事。公告特別提到一句話：委任張先生為非執(zhí)行董事，將促進(jìn)本集團(tuán)與廣州地鐵在現(xiàn)有及未來房地產(chǎn)開發(fā)項目的合作。

第二大股東“護(hù)體”，“背靠大樹好乘涼”。此時，任何一家暴雷的民企，對越秀地產(chǎn)的現(xiàn)狀或許可以用“眼紅”來形容。

所以，在業(yè)績會上，面對記者關(guān)于“收并購資金鋪排”的提問時，越秀地產(chǎn)管理層直言：“錢不是問題”。

2021年越秀地產(chǎn)年報發(fā)布遠(yuǎn)早于其他房企，這似乎也源于管理層的底氣。

年報顯示，越秀地產(chǎn)2021年營業(yè)收入約為人民幣573.8億元，同比上升24.1%；核心凈利潤上升約為人民幣41.5億元，同比上升3.2%；權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約為人民幣35.9億元，同比下降15.5%；毛利率約為21.8%，同比微降3.3%。

對于未來房地產(chǎn)市場，管理層則有自身預(yù)判，“去杠桿持續(xù)，不利于行業(yè)發(fā)展的政策不會出現(xiàn)。在房企接連暴雷之后，競爭會趨于理性。”

“從兩會來看，中央對房地產(chǎn)市場定調(diào)形成支撐，對新市民的需求提出了保障，預(yù)計房地產(chǎn)市場在規(guī)模上會達(dá)到頂點。未來城市會出現(xiàn)分化，一二線市場保持穩(wěn)健，遠(yuǎn)郊及三四線城市影響會大一些，政策端趨于穩(wěn)定?！?/p>

2022年，越秀地產(chǎn)可售資源2146億元，管理層強(qiáng)調(diào)，即便行業(yè)比較艱難，越秀地產(chǎn)2022年的派息政策也會保持在30%—40%之間。

談收并購：錢不是問題  

今年按40%投資強(qiáng)度進(jìn)行

作為國企，越秀地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“接盤俠”的角色。今年1月，越秀地產(chǎn)2億元接盤花樣重慶渝北區(qū)新山和悅項目，也曾參與洽談恒大香港總部事宜。

針對未來的收并購計劃，越秀地產(chǎn)管理層表示：“資金不是問題，目前正在積極研究，也在洽談，如果有合作，會進(jìn)行披露?！?/p>

據(jù)了解，去年越秀參與合作的項目形式多樣，多涉及央企及當(dāng)?shù)貒螅湍壳皝砜?，大部分項目正常推進(jìn)。

對于未來收并購參與資金，管理層稱：“目前運作資金還不是很明確，擔(dān)投資口會按照40%的投資強(qiáng)度進(jìn)行，視各種渠道來選擇，項目篩選比較重要，主要看標(biāo)的，目前并購是非常好的機(jī)會。至于收并購的標(biāo)準(zhǔn)，起碼要和越秀地產(chǎn)布局城市有重疊度，錢不是問題，有好的機(jī)會可以推薦?！?/p>

近日，中央地方政策頻頻，限購端已有放松跡象，金融端利息按揭水平目前也有所下調(diào)。管理層預(yù)測稱，一系列政策有利于市場回暖。2月份因為春節(jié)原因，房企銷售下滑比較大，三四月份會有回暖。

此外，就新任非執(zhí)行董事履歷來看，這對于越秀地產(chǎn)的外拓也形成既定優(yōu)勢。

據(jù)了解，張貽兵溝通協(xié)調(diào)和經(jīng)營外拓能力強(qiáng)，擅長行政管理、資本運作，在企業(yè)經(jīng)營管理方面有豐富的經(jīng)驗，曾參與地鐵房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理，聚焦土地收儲、項目開發(fā)和商業(yè)物業(yè)經(jīng)營，在房地產(chǎn)項目開發(fā)和管理等方面有較強(qiáng)的綜合統(tǒng)籌能力。

三道紅線“綠檔”  

已于國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)溝通

就“三道紅線”來看，2021年越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為69.1%、47.1%和1.36倍，實現(xiàn)了三道紅線零踩線。

對于凈負(fù)債率的進(jìn)一步下調(diào)，林昭遠(yuǎn)解釋為，現(xiàn)金及權(quán)益同比增長讓凈負(fù)債率下調(diào)了0.4%。

對于今年的融資策略，陳靜則表示，會按照結(jié)構(gòu)比例，支持集團(tuán)整體發(fā)展?fàn)顩r，目前融資形勢對國企有利。此前，越秀地產(chǎn)已經(jīng)與境內(nèi)境外金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了一些溝通，有可能針對整體外部環(huán)境及實際情況進(jìn)行調(diào)整，對高成本融資進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

事實上，越秀地產(chǎn)也在積極拓展多元融資渠道和方式，強(qiáng)化資金管理，持續(xù)降低融資成本。

2021年，越秀地產(chǎn)于境外成功發(fā)行6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債，票面利率分別為2.8%和3.8%，融資成本創(chuàng)越秀地產(chǎn)境外發(fā)債的歷史新低；于境內(nèi)成功發(fā)行公司債人民幣60億元，平均票面利率為3.29%。越秀地產(chǎn)平均借貸成本同比下降36個基點至4.26%。

在現(xiàn)金流方面，截至2021年12月31日，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款總額約為人民幣405.0億元，較年初上升8.6%，資金流動性充足。

此外，越秀地產(chǎn)也在通過資本運作賦能業(yè)務(wù)，雙管齊下。

去年上半年，越秀地產(chǎn)成功分拆越秀服務(wù)于香港聯(lián)交所掛牌上市，截止2021年12月31日，越秀地產(chǎn)持有越秀服務(wù)66.9%股權(quán)。通過分拆物業(yè)上市，所得款項凈額約港幣19.6億元。去年下半年，越秀地產(chǎn)成功向越秀房托出售廣州越秀金融大廈，越秀地產(chǎn)—越秀房托雙平臺互動模式形成常態(tài)化。

管理層稱，越秀地產(chǎn)和基金過去幾年一直保持雙平臺互動，促進(jìn)開發(fā)、運營及金融化，國際金融大廈進(jìn)入基金平臺，對于兩個平臺帶來比較好的正面，形成了接近500億的規(guī)模效應(yīng)。

“寫字樓在疫情保持比較好的韌性，以基金互動方式，在廣州是比較稀缺的資源。未來也將按照‘成熟一個做一個’的策略進(jìn)行。”

今年拿地預(yù)算457億元   

側(cè)重產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、有改善需求的城市

“拿地預(yù)算457億元，強(qiáng)度在40%，積極采用的方式“6+1”。在節(jié)奏上，會進(jìn)行有質(zhì)量的投資，‘蛋糕”本身就這么大，投資的選擇會傾向于地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、有住房改善需求、安全邊際比較高的城市，保持投資質(zhì)量。”

對于2022年越秀地產(chǎn)的拿地策略，管理層認(rèn)為，過于激進(jìn)及溢價率太高招拍掛項目不會參加，更加關(guān)注收并購及合作的機(jī)會，以此獲得比較好的項目。

據(jù)了解，越秀地產(chǎn)多說的「6+1」多元、特色增儲模式，即以公開競拍+TOD、城市運營、城市更新、國企合作、產(chǎn)業(yè)勾地、收并購7中拿地方式進(jìn)行擴(kuò)儲。

管理層則指出，“未來堅持看好大灣區(qū)及長三角區(qū)域，‘一城一策’‘一項目一策’策略，對大本營廣州市場有信心，2022年廣州供貨及預(yù)期銷售預(yù)計會有10%的增長?！?/p>

在土地儲備方面，2021年，越秀分別于廣州、佛山、東莞、中山、上海、杭州、蘇州、南通、南京、寧波、武漢、襄陽、長沙、郴州、北京、重慶、西安、畢節(jié)共18個城市新增37幅土地，總建筑面積約為918萬平方米。

其中，約56%通過非公開競爭模式獲取，其中TOD、城市運營、國企合作增儲模式分別占新增土儲的2.3%、25.5%、9.3%，持續(xù)鞏固“1+4”全國性布局，深耕大灣區(qū)、重點發(fā)展華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)及西南地區(qū)，新進(jìn)入北京、上海、寧波、南通、東莞、西安、畢節(jié)、郴州8個重要城市。

年報顯示，截至2021年12月31日，越秀地產(chǎn)在全國戰(zhàn)略布局29個城市，總土地儲備約為2,711萬平方米，其中大灣區(qū)土地儲備占總土地儲備約55.0%。

去年12月，越秀地產(chǎn)通過合作方式取得西安市一幅地塊46.55%的實際權(quán)益，除此之外，越秀地產(chǎn)還通過競拍方式取得杭州市一幅地塊95%的實際權(quán)益。

談防止大拆大建

舊城及舊村項目順利推進(jìn)

除了在運營策略、土儲布局及財務(wù)端進(jìn)行優(yōu)化，越秀地產(chǎn)也正針對不同業(yè)務(wù)進(jìn)行優(yōu)化布局。

去年，住建部發(fā)布通知稱城市更新迎防止大拆大建，對于眾多布局城市更新領(lǐng)域的房企來說產(chǎn)生影響。

對此，越秀地產(chǎn)管理層表示，這對城市更新從拆到建的問題進(jìn)行了一系列規(guī)范，立足整改，會讓效率更快一些。越秀地產(chǎn)從2017年成立城市更新部門以來，包括廣州、東莞等大灣區(qū)已經(jīng)實現(xiàn)布局，城市更新應(yīng)該立足于長期打算，短期急不來，目前，越秀地產(chǎn)的舊城及舊村項目推進(jìn)比較順利。

針對 TOD項目的布局，管理層表示，在該領(lǐng)域，具有開發(fā)能力的企業(yè)不是很多，競爭不會太激烈，越秀地產(chǎn)在這一領(lǐng)域中具有一定優(yōu)勢。作為十四五的規(guī)劃目標(biāo)，TOD會作為越秀地產(chǎn)重點領(lǐng)域進(jìn)行關(guān)注，未來，越秀地產(chǎn)也將進(jìn)一步拓展廣州領(lǐng)域之外的項目，進(jìn)行重點鋪排。

2021年，越秀地產(chǎn)成功獲取廣州星航（廣州黃埔廟頭）一個TOD項目，新增TOD物業(yè)項目土地儲備21萬平方米。截止2021年12月31日，越秀地產(chǎn)共擁有6個TOD項目，總土地儲備達(dá)到376萬平方米，約占越秀地產(chǎn)大灣區(qū)土地儲備的25.2%和總土地儲備的13.9%。

越秀地產(chǎn)TOD項目保持穩(wěn)健，全年共實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣178.7億元，同比上升5.1%，其中，星圖TOD實現(xiàn)35.0億元、星瀚TOD實現(xiàn)40.0億元、星匯城TOD實現(xiàn)45.9億元。

除了深耕自身優(yōu)勢領(lǐng)域，越秀也在積極布局火熱的大健康領(lǐng)域。

對此，管理層指出，目前康養(yǎng)項目有20個項目。在接連收購深圳銀杏和無錫朗高之后，越秀康養(yǎng)實力倍增。此次收購之后，越秀康養(yǎng)的醫(yī)養(yǎng)機(jī)構(gòu)產(chǎn)品線新增了越秀“朗高”系列，形成越秀康養(yǎng)、朗高、銀杏三大品牌，未來康養(yǎng)將形成立足灣區(qū)及長三角的總體策略。

目前，越秀康養(yǎng)在廣州占據(jù)荔灣區(qū)、越秀區(qū)、海珠等老城區(qū)，總經(jīng)營的項目有21個，床位數(shù)達(dá)到8000個。

"今年，越秀地產(chǎn)將按照‘一城一策"精準(zhǔn)投放，‘商住并舉”，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，投資策略進(jìn)行現(xiàn)金流，風(fēng)險及收益相匹配為準(zhǔn)，以銷定投，保供貨、 保銷售、 ?；乜?，實現(xiàn)保持財務(wù)健康，保持有質(zhì)量地增長，且有信心完成今年目標(biāo)。"林峰稱。

關(guān)鍵詞： 并購不差錢的越秀地產(chǎn) 今年設(shè)定了增長7%的小目標(biāo)