作為西部地區(qū)重要中心城市，成都人民的買房熱情不曾消退，價格合適瞬間可以形成排隊搶購狂潮。時隔兩年后，3月30日深夜，成都一恒大樓盤突發(fā)取證公告，迅速引發(fā)本地各大微信群熱議。

眾多購房者一方面擔(dān)憂恒大樓盤爛尾，一方面又加入這場搶購熱潮。證券時報·e公司了解到，成都該恒大樓盤開啟預(yù)售僅兩天時間，就有接近3400名棚改和無房剛需購房者通過資格審核。

競爭更為殘酷的是，入圍搖號名單最后一位幸運者屬于無房剛需家庭第四順位，其社保時長達(dá)到84個月（7年）之久，而更多涌入的普通資格家庭卻連入圍門檻都進(jìn)不去。

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逾千套房源取證銷售

3月30日晚上11點過，沉寂了一年半的成都恒大天府半島公眾號終于更新，不更則已，一更驚人。

●恒大天府半島公告披露，根據(jù)成都市政府及市級相關(guān)部門關(guān)于商品住房開盤銷售的相關(guān)要求，制定恒大天府半島天紀(jì)小區(qū)項目75、76、81、82號樓商品住房開盤銷售方案。

具體來看，恒大天府半島天紀(jì)小區(qū)項目位于成都市天府新區(qū)華陽天府大道南段2716號，本批次全部準(zhǔn)售房源共1124套，面積約128598.69㎡。其中，約91㎡三室兩廳一衛(wèi)戶型112套，約110~126㎡三室兩廳兩衛(wèi)戶型950套，約134~137㎡四室兩廳兩衛(wèi)戶型62套；75棟280套、76棟124套、81棟360套、82棟360套。

需要指出的是，此次購房報名登記只給了兩天時間，即3月31日至2022年4月1日（每日9：00-17：00），公證搖號時間為4月4日，預(yù)計4月6日~8日選房，而小區(qū)交房時間則為兩年后的2024年6月30日。

按照銷售方式規(guī)定，若登記購房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)1.2倍以內(nèi)（不含1.2倍），恒大將自行組織有序銷售，自行組織銷售按照棚改貨幣化安置住戶、無房居民家庭、普通購房家庭的分類及先后順序有序開展。當(dāng)期準(zhǔn)售房源中，225套用于棚改貨幣化安置住戶選購，540套用于無房居民家庭選購，359套用于普通購房家庭選購。

不過，若登記購房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的，全部房源優(yōu)先向已報名登記的無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶銷售；若購房資格復(fù)核通過的無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶總數(shù)不足房源數(shù)3倍的，則由已報名登記的普通購房家庭遞補。全部無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶選購結(jié)束后，若有剩余房源，則由普通購房家庭依序選購。

上述預(yù)售公告發(fā)出后，迅速在成都本地圈子“炸開了鍋”，各大微信聊天群加班加急熱議此事。

3月31日下午，就有成都本地樓市自媒體爆料半島樓盤報名人數(shù)已經(jīng)超過6000人，4月1日多個微信群流傳報名人數(shù)超過1萬人。

針對該情況，證券時報·e公司記者于4月2日下午來到恒大天府半島項目銷售中心，盡管當(dāng)時登記報名已經(jīng)結(jié)束，但前往看房咨詢的購房者仍絡(luò)繹不絕。據(jù)該樓盤項目銷售人員表示，所有登記報名購房者資料已經(jīng)上傳相關(guān)部門，但清楚具體報名人數(shù)，不過數(shù)量還是很多，基本可以肯定的是，普通資格的購房者大概率不能入圍搖號名單。

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3373戶入圍搖號名單

回溯到兩年前（2020年3月11日），成都恒大天府半島天紀(jì)小區(qū)項目曾取得預(yù)售證，該批次準(zhǔn)售房源共360套，建面約110~122㎡，房源均價約12500元/㎡。

證券時報·e公司記者從售樓處了解到，多達(dá)11129人報名參與該小區(qū)搖號購房，這也是2020年春節(jié)新冠疫情爆發(fā)后成都首個搖號人數(shù)過萬的樓盤。據(jù)成都購房通計算，當(dāng)時普通購房者搖中概率僅為1.45%；據(jù)鏈家平臺顯示，兩年前該恒大樓盤前幾期項目二手房均價已經(jīng)達(dá)到16000元/㎡。

2021年，在陷入巨大的債務(wù)危機后，全國恒大旗下項目頻頻停工，風(fēng)險有多大自然不言而喻。

盡管存在諸多風(fēng)險因素，但恒大天府半島的購房者仍是趨之若鶩。

2022年4月3日凌晨，成都恒大天府半島官方公眾號正式發(fā)布登記購房人名冊（復(fù)審名單），共有3373通過購房資格復(fù)審入圍搖號，妥妥的三倍熱盤、限售五年。

其中，棚改入圍家庭數(shù)量為12戶，無房剛需家庭有3361戶。但需要注意到的是，最后一名入圍搖號的幸運者屬于第四順位，其社保時長達(dá)到84個月之久。

這就意味著，報名恒大半島的購房者遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這3373戶，普通資格家庭甚至連入圍機會都沒有，就算是無房剛需家庭，社保時長在84個月（7年）以下的購房者也同樣無緣參與搖號。

成都購房者搶房熱情可見一斑，現(xiàn)實的新舊二手房“剪刀差”利潤空間，成為這個樓盤持續(xù)火爆的最重要核心因素。

●據(jù)公告披露，此次恒大天府半島7期項目商品住房，帶裝修價格為11487元~13917元/㎡左右（裝修標(biāo)準(zhǔn)3228元/㎡），單價普遍集中在12500元/㎡附近。僅從價格來看，恒大天府半島7期單價比前年3月批次10906元/㎡~13660元/㎡，僅有小幅波動，在如今動輒2.5萬元、3萬元單價的樓市面前那是“相當(dāng)溫柔”。

2021年8月4日，成都發(fā)布第三批次二手住房成交參考價，恒大天府半島2期項目參考價被定為19496元/㎡，二手房與本批次新房的價格“剪刀差”不必多言。

據(jù)房產(chǎn)中介透露，2021年11月之后，購房信貸開始寬松，放款速度明顯加快，大量二手房源實現(xiàn)成交，天府半島二手房真實成交價或許更高。

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被列為重點風(fēng)險項目

近期，互聯(lián)網(wǎng)、微信等渠道又出現(xiàn)大量關(guān)于恒大天府半島項目商品房銷售的不實宣傳、虛假承諾博取眼球、變相收取服務(wù)費等。

3月31日凌晨，成都天府新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會還專門發(fā)布溫馨提示：一、審慎評估，恒大天府半島項目屬于重點風(fēng)險項目，購買房屋前應(yīng)認(rèn)真了解開發(fā)企業(yè)及項目商品房相關(guān)信息。同時，注意甄別相關(guān)信息真假，不要盲目跟風(fēng)，審慎評估后再購買；二、審慎付款，項目商品房銷售實行明碼標(biāo)價，在購房前，需留意銷售現(xiàn)場公示，勿支付標(biāo)價之外，任何未予標(biāo)明的費用；三、審慎選購，充分了解在售房源信息，周邊教育資源、公共交通及不利因素等。

值得注意的是，與傳統(tǒng)的購房登記不同，購買恒大天府半島的客戶，還需要在商品住房購房登記系統(tǒng)中，點擊自銷房源購房登記，選擇區(qū)域“天府新區(qū)”，并輸入預(yù)售證號510110202255227，才可進(jìn)行登記。

在售樓部現(xiàn)場，證券時報·e公司記者也注意到，隨處可見各種風(fēng)險警示海報和標(biāo)語，顯然恒大也是想讓各位購房者謹(jǐn)慎考慮再做出決定。

恒大天府半島銷售人員表示，7期項目所有預(yù)售資金，都會進(jìn)入專門的賬戶，由政府監(jiān)管、?？顚Ｓ?，只會用于項目的建設(shè)和交付。通俗點來講，就是用這次購房者認(rèn)購的資金，將這期項目盤活修完。在整個預(yù)售過程中，都是完全公開透明的，由政府部門監(jiān)控，不存在任何所謂的第三方渠道。由此，所以部分中介到處宣揚的“茶水費”、“包拿房”等都是虛假信息，希望購房者不要上當(dāng)受騙。

上述銷售人員表示，本次開盤的是7期75、76、81、82號樓，主體建筑都已經(jīng)完成，剩下的就是精裝修等工程需要完善。此前幾年，7期已經(jīng)銷售了部分住宅，除此之外還有樓底商業(yè)等待售。

從天府天府半島總體來講，還規(guī)劃有8、9、10期項目，其中9期是教育用地，目前都尚未開工建設(shè)；著名的3期“三葉草”及部分別墅、商業(yè)都還沒開始銷售，天府半島這個大盤還有很多值得盤活的價值。

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“網(wǎng)紅盤”頻引搶購潮

2021年最后一天，成都市住建局放出3張預(yù)售證，歲末年初樓市演義持續(xù)進(jìn)行。

其中，雪松雅居樂IN天府項目為主城區(qū)難得的新盤，這是2021年3月以來的第三批次取證，數(shù)次取證批次均出現(xiàn)了3倍熔斷的火爆局面，購房者熱情高漲。1月19日，雪松雅居樂IN天府公布了最新批次報名人數(shù)，本批次再次3倍熔斷，1585組購房者復(fù)核通過，最低13個月社保入圍，中簽率約33%。

1月23日，雪松雅居樂IN天府正式選房，彼時，證券時報·e公司記者在現(xiàn)場看到，整個售樓部早已是開啟“人從眾”模式。搖號排在前列的購房者，那是喜笑顏開、紅光滿面，排名300名后的心神焦慮、坐立不安。 盡管該項目兩大開發(fā)商雅居樂和雪松正在打官司“扯皮”，但是大多數(shù)購房者相信這并無大礙，尤其是投資客看來，買到就是賺到，幾年后一轉(zhuǎn)手，輕松浮盈上百萬。

當(dāng)時，一位剛需成都購房者對記者表示，現(xiàn)在成都的房價越來越高，很多主城區(qū)新盤單價都在挨邊3萬元附近，總價更是動輒300多萬元以上，這對普通工薪階層剛需根本難以承受。IN天府樓盤200多萬的門檻，對自己家庭來講相對更為現(xiàn)實，但這種盤必然是拼運氣搶。

就在恒大復(fù)審名單剛剛出爐后，2022年4月2日，成都新房市場再次釋放另一神盤取證——位于龍泉驛區(qū)洛帶鎮(zhèn)的華僑城融創(chuàng)春風(fēng)十里。

據(jù)悉，本批次華僑城融創(chuàng)春風(fēng)十里1218套房源取證， 共計推出1~6棟建面約77~137/㎡，全清水交付，單價4208元~5184元/㎡，項目登記時間為2022年4月3~4日。如此房價恍如“重回10年前”，登記購房首日，該樓盤售樓部便被圍得水泄不通。

不僅低價盤如此，在巨大利益預(yù)期的驅(qū)動之下，豪宅也能成爆款產(chǎn)品。2020年12月18日，時隔4年時間，成都萬科公園5號終于再度取證，一次性推出了16棟、9-22F住宅，共831套、配置189㎡、215㎡、260㎡三種戶型，帶精裝均價2.42萬/㎡，套均總價約527萬，這在成都市場算是標(biāo)準(zhǔn)的豪宅。

彼時，參與該樓盤搖號購房符合條件的入圍人數(shù)達(dá)到1753人，1748家無房剛需家庭報名，另有5戶棚改居民。按照當(dāng)時搖號購房規(guī)則，以具備項目所屬行政區(qū)、當(dāng)?shù)厣绫５葪l件來排序，位列剛需無房第一位的購房者連續(xù)繳納社保時間長達(dá)320個月（約27年）。

2022年2月14日，成都高新區(qū)一套高級住宅通過司法拍賣，最終以超過1100萬元的價格成交。這套房源于2020年12月“搖號”銷售，當(dāng)時同戶型房源最高售價在630萬元左右。2021年6月29日，這套房源才完成備案，目前還屬于在建工程，尚未交房。

換句話說，成都這套豪宅業(yè)主還未經(jīng)“過手”，就在短短8個月時間里，輕松賺得近500萬元的溢價。

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政府忙打補丁抑制炒房

近年來，成都多次出現(xiàn)萬人搶購?fù)恍^(qū)的“網(wǎng)紅新盤”，購房者競爭異常激烈，無房剛需也難以中簽。

盡管“房住不炒”深入人心，但成都樓市仍常常被當(dāng)?shù)刭Y金火熱追捧，很多人將“搖號購房”作為改變命運的賺錢捷徑。本著買到就賺到的心理，造成一些性價比高的熱盤仍然一房難求，真正的無房剛需購房者難“安家”。

當(dāng)然，成都市也一再強調(diào)堅持“房住不炒”的定位，相關(guān)部門也在不斷努力，多次查漏補缺、完善抑制炒房的政策，嚴(yán)防炒作行為。

●鑒于上述情況，2021年3月22日，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從土地供應(yīng)、房地價聯(lián)動、住房保障、法拍限購、二手房成交參考價格機制、銀行信貸等多個方面，進(jìn)一步加碼對成都樓市的調(diào)控力度。

針對“網(wǎng)紅新盤”火爆情況，上述《通知》還要求，加強住房交易管理。具體規(guī)定為，登記購房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的項目，所購商品住房限售期限由3年延長到5年。所謂“人房比”，那就是某個新盤登記購房人數(shù)和當(dāng)期房源數(shù)的比例，而本文提到的萬科公園五號就屬于3倍熱盤，5年限售。

此前，部分不法中介機構(gòu)利用成都市“法拍房”未納入限購限售范圍進(jìn)行惡意炒作，個人當(dāng)事人虛構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛通過訴訟取得住房等現(xiàn)象時有發(fā)生，變相規(guī)避限購政策。但隨著新政的實施，該漏洞有望被堵上，《通知》規(guī)定的主體包括自然人、法人和非法人組織。

根據(jù)2021年3月的這份《通知》，成都市首次明確，將法拍房首次被納入限購及限售政策范圍。依據(jù)合同約定方式取得成都市住房的主體，以及通過司法拍賣、變賣等取得本市住房的主體，均應(yīng)當(dāng)符合本市住房限購、限售政策的規(guī)定。通過司法處置和股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的開發(fā)項目的受讓人，應(yīng)按照原土地出讓合同和履約協(xié)議約定開發(fā)條件進(jìn)行開發(fā)，并按照調(diào)控要求銷售住房。

在司法拍賣的實踐中，競買人應(yīng)對自身是否符合本市住房限購政策承擔(dān)相應(yīng)后果，一旦司法拍賣成交裁定文書下達(dá)，競買人因不符合本市住房限購政策不能過戶，須自行承擔(dān)毀拍的法律后果。

從理論上講，這系列的政策一定程度上打擊了部分投資購房者搶網(wǎng)紅盤熱情，卻也并不意味著普通購房者“上車”的幾率增大。

根據(jù)成都購房通數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，成都二手房市場有了明顯回暖趨勢，2022年3月，當(dāng)?shù)囟址吭露瘸山涣恐鼗厝f套大關(guān)，已經(jīng)達(dá)到1.39萬套，創(chuàng)下一年多來的新高。

有購房者對記者表示，2021年，很多人說成都樓市進(jìn)入寒冬，但這需要就具體項目來看。隨著國家對房地產(chǎn)的調(diào)控深入，那些拿地價高的高價盤自然門可羅雀，但成都有炒房意圖的購房者比比皆是，他們只是在等機會潛伏下手。目前來看，成都樓市還沒到需要放松限購的時候，如果真的對樓市進(jìn)行松綁，那無房剛需家庭更難買到房。

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