中新經(jīng)緯4月8日電 (薛宇飛)在基金收益叫苦不迭之時，4月7日，2022年首單公募REITS項目——華夏中國交建(行情601800,診股)REIT(代碼508018)開閘發(fā)售。根據(jù)相關(guān)渠道的數(shù)據(jù)，該基金公眾投資者全渠道認購金額已超800億元人民幣，配售比例或刷新公募基金的新低紀錄。華夏基金于8日上午公告稱，已提前結(jié)束公眾投資者認購。

該REITs基金認購如此火爆，既與其自身的產(chǎn)品特點有關(guān)，也與REITs項目持續(xù)受市場熱捧有關(guān)。自2021年6月國內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市以來，公募REITs漲勢較好，成立至今，11只REITs產(chǎn)品的平均漲幅超過20%。

提前結(jié)束募集 配售比或創(chuàng)新低

根據(jù)產(chǎn)品介紹，該基金份額發(fā)售價格為9.399元/份，發(fā)售總份額為10億份，預(yù)計募集總規(guī)模為93.99億元。按照這一募集規(guī)模，華夏中國交建REIT將成為國內(nèi)發(fā)行規(guī)模最大的公募REITs產(chǎn)品。

其中，在經(jīng)過戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售后，該產(chǎn)品面向公眾投資者的初始基金份額數(shù)量為0.75億份，公眾募集上限為7.05億元，發(fā)售期間自2022年4月7日至4月8日止。也就是說，該產(chǎn)品面向公眾發(fā)售的規(guī)模僅有7.05億元。但從7日的認購情況看，公眾認購熱情十分火爆，當日上午就已突破兩百億元，最終全天公眾部分認購額超過800億元。

若按照這一比例粗略計算，華夏中國交建REIT公眾部分配售比例不足1%，公募REITs再次刷新公募基金配售比例的新低紀錄。因此，華夏基金于8日上午公告稱，由于基金公眾投資者累計有效認購規(guī)模已超過初始募集規(guī)模上限，決定提前結(jié)束公眾投資者的募集。

據(jù)招募說明書，華夏中國交建REIT擬初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目為武漢至深圳高速公路嘉魚至通城段及其附屬設(shè)施。嘉通高速項目公路主線全長90.975公里，項目公司享有的嘉通高速及其附屬設(shè)施的特許經(jīng)營權(quán)。

嘉通高速營收情況。來源：華夏中國交建REIT基金招募說明書

嘉通高速項目的收入來源為收取車輛通行費收入、服務(wù)區(qū)經(jīng)營權(quán)承包費收入、收費站燈箱廣告位出租收入。其中，高速收費期限為30年，2017年-2020 年，通行費收入占項目公司營業(yè)收入的比例穩(wěn)定在90%以上。2019年、2020年及2021年1-9月，嘉通高速分別實現(xiàn)營收約4.53億元、3.67億元及3.86億元。

對于嘉通高速項目的亮點，華夏中國交建REIT基金經(jīng)理莫一帆稱，嘉通高速具備路網(wǎng)優(yōu)勢、通行優(yōu)勢，2020年的單公里運營收入已遠超全國和湖北省的平均水平。目前看，嘉通高速還處于爬坡期，預(yù)計項目的增長潛力良好，隨著車流量的增加，整體通行費收入也會有比較好的提升。國元證券(行情000728,診股)則認為，高速公路行業(yè)受宏觀經(jīng)濟波動影響較小，具有抗風險能力較強、現(xiàn)金流量充裕、投資收益較為穩(wěn)定等特點，被視為公募REITs優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)之一。

“自第一批公募REITS上市以來，后續(xù)REITS上市節(jié)奏明顯放緩，新上市REITS具有稀缺性。華夏中國交建REIT擁有優(yōu)質(zhì)的交通基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，嘉通高速所處區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展較快且潛力較大；沿線產(chǎn)業(yè)集群豐富，貨運口岸眾多，對物流、交通需求旺盛；相比周邊路網(wǎng)及其他運輸方式，具有比較優(yōu)勢強，競爭強度小等特點。相比其他類型REITS，高速公路REITS穩(wěn)定價格和客源使得收入具有可持續(xù)性和韌性。”上海證券分析稱，財務(wù)分析表明，華夏中國交建REIT項目財務(wù)穩(wěn)健，成本費用管控得當，毛利率水平較高。估值層面，基于募資規(guī)模的內(nèi)部收益率IRR達6.61%，稍高于其他高速公路REITS上市時基于募資規(guī)模的IRR。

公募REITs一枝獨秀 平均漲幅超20%

華夏中國交建REIT受到公眾追捧，也與當前的市場環(huán)境有關(guān)。自2021年底至今，市場行情持續(xù)動蕩，不管是公募基金還是私募基金，收益表現(xiàn)都不佳，新發(fā)行公募的規(guī)模與數(shù)量均明顯下滑。但基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs卻走出獨立行情，在市場上頗有一枝獨秀的勢頭。

REITs，英文全稱為Real Estate Investment Trusts，直譯為“不動產(chǎn)投資信托基金”。它是將底層資產(chǎn)證券化，由基金持有人按出資比例分享收益，共同承擔風險，本質(zhì)上是由專業(yè)人員管理的集合資金投資計劃，范圍涵蓋涉及公路、園區(qū)、倉儲物流等。

2021年6月，國內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市，意味著公募REITs試點開始啟動。截至2022年4月8日，全市場已上市的公募REITs產(chǎn)品有11只，從年初至今，有7只產(chǎn)品保持的漲幅為正，其中，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港(行情000088,診股)倉儲物流REIT的漲幅超過10%。

拉長時間看，成立至今，11只公募REITs的漲幅均為正，截至2022年4月8日，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的累計漲幅達到57.54%，紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT的累計漲幅為44.75%，中航首鋼生物質(zhì)REIT的累計漲幅為32.61%。不過，也有平安廣州交投廣河高速公路REIT、華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REIT的累計漲幅稍差，僅分別約為3.28%、0.36%。從算數(shù)平均值看，成立至今，11只公募REITs的平均漲幅超過20%。

另外，REITs基金的高比例分紅也成為吸引投資者的一大原因。2022年1月，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT公布了2021年度的第一次分紅公告，分紅方案為2.714元/10份基金份額。

哪些人適合投資REITs？

在過去，國內(nèi)不少機構(gòu)和相關(guān)領(lǐng)域的專家都在呼吁推動REITS產(chǎn)品發(fā)行，但直到2021年6月才正式在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推出了相關(guān)產(chǎn)品。因此，對于不少國內(nèi)投資者而言，REITS還是一個新興投資品。

至于哪類投資者更適合投資REITs，莫一帆根據(jù)公募REITs的風險和收益特征提出了他的觀點。一是具有長期投資計劃或策略的投資者，由于公募REITs產(chǎn)品封閉期比較長，適合長期資金規(guī)劃的投資人。二是希望通過投資基礎(chǔ)設(shè)施項目獲得現(xiàn)金流的投資者，因為像高速公路這類項目，一方面由于收入的來源比較分散，可替代性比較弱，使用者的需求比較剛性，投資人可以很清楚地看到底層資產(chǎn)的區(qū)位、路況、運營情況。另一方面，基金管理人會對未來的通行費收入進行合理審慎地預(yù)測，如果未來的項目運營能夠比較好，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，通行費收入有一定提升，也能給投資者帶來增值。三是一些希望分散對沖股市投資風險的投資者，這是因為REITs和其他的資產(chǎn)具有比較低的相關(guān)性，從而能夠起到優(yōu)化投資組合配置的作用。

但也要指出的是，公募REITs雖收益不錯，但從短期看，它也不可避免地受到市場行情的影響。據(jù)中金公司(行情601995,診股)統(tǒng)計，截至2022年3月31日，11只公募REITs3月月度總回報率為-4.29%，2022年至今總回報率1.77%。從板塊看，3月月度收益表現(xiàn)排序依次為高速類(-2.9%)，倉儲物流類(-4.5%)，產(chǎn)業(yè)園類(-4.8%)和環(huán)保類(-5.3%)。整體來看，前期較發(fā)行價溢價水平較高的首創(chuàng)水務(wù)REIT、鹽港REIT和建信中關(guān)村(行情000931,診股)REIT3月份的回調(diào)幅度較大，月跌幅分別達6.8%、7.6%、7.5%。

中金公司認為，宏觀經(jīng)濟承壓可能給資產(chǎn)運營帶來挑戰(zhàn)，不同類型項目或呈現(xiàn)經(jīng)營情況分化。交易層面，近期板塊回撤已令估值壓力有所釋放，但考慮整體權(quán)益市場仍處磨底期，REITs市場自身面臨6月份首批戰(zhàn)配投資者解禁，以及一二級市場價差仍較為明顯，預(yù)計短期內(nèi)REITs市場價格明顯反彈的可能性不大。因此，建議機構(gòu)投資者關(guān)注一級市場新項目和存量擴募機會。(中新經(jīng)緯APP)

(文中觀點僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。)

責任編輯：常濤

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