興證策略:歷輪地產(chǎn)調(diào)控的放松路徑如何?
以史為鑒,調(diào)控政策的放松按照從中央—地方—中央的路徑。從過去四輪的經(jīng)驗來看,首先,中央政府會在各類會議上確認(rèn)我國經(jīng)濟(jì)面臨一定壓力,需要出臺相應(yīng)措施以“保經(jīng)濟(jì)”,標(biāo)志政策基調(diào)轉(zhuǎn)松;其次,央行放松貨幣,包括降準(zhǔn)、定向降準(zhǔn)、降息和減稅等;再次,全國各城市率先開始松綁地產(chǎn),內(nèi)容多以放寬或取消限購、下調(diào)房貸利率等為主;最后,隨著放松調(diào)控政策的城市數(shù)量增多,中央大概率將確認(rèn)放松房地產(chǎn)的總基調(diào),第一輪和第三輪央行下調(diào)了首付比例和房貸利率,第二輪住建部下調(diào)公積金貸款利率,第四輪住建部提出“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”,中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“因城施策”。
從地產(chǎn)行情的啟動時間來看,中央政策基調(diào)的轉(zhuǎn)向和央行降準(zhǔn)降息后地產(chǎn)股不一定立即反應(yīng),往往隨著各城市陸續(xù)松綁后,地產(chǎn)板塊才進(jìn)入趨勢性的上漲行情。此后,中央發(fā)聲、確認(rèn)國家層面的地產(chǎn)調(diào)控放松后,地產(chǎn)股大概率迎來加速上漲。中央松綁地產(chǎn)調(diào)控后15-60天內(nèi),地產(chǎn)股的賠率和勝率均有不同程度的提升,國家層面的調(diào)控放松往往能夠加強地產(chǎn)行情的持續(xù)性。
回到本輪,前期降準(zhǔn)降息后,近期各城市陸續(xù)放松調(diào)控,處于從中央放松到地方放松這一階段。2021年7月底的政治局會議以來,政策邊際轉(zhuǎn)向,去年7月、12月的降準(zhǔn)和今年1月降息,總量層面持續(xù)寬松。近期各地“因城施策”、逐步放松,包括菏澤、唐山、深圳、附件、青島等多個地區(qū)陸續(xù)放松調(diào)控。近期的放松方式包括降低首付比例、按揭利率和開放限購限售等,與過去幾輪地方層面初期的放松手段較為類似,或指向當(dāng)前處于從中央放松到地方放松這一階段。
風(fēng)險提示
本報告基于歷史數(shù)據(jù)分析,不構(gòu)成對行業(yè)或個股的投資建議
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