繼鄭州、哈爾濱等城市后，又一省會城市出臺全面穩(wěn)地產(chǎn)新政。

4月16日，昆明市政府發(fā)布25條穩(wěn)地產(chǎn)新政，分別從加快商業(yè)商務(wù)用房去化，紓解疫情期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)困難，鼓勵多種方式回遷安置，優(yōu)化住房金融服務(wù)等8個方面制定相關(guān)政策。

其中需求端的政策為，通過適度調(diào)高住房公積金貸款額度、降低購買二套住房首付款比例，加大對首套房、改善性住房等合理購房需求的支持力度。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，昆明新政比較精細化，因城施策和落地性比較強，以去化過高的商業(yè)庫存和給企業(yè)紓困為主，供給側(cè)的措施比較多，而需求端刺激性的政策并不多，彰顯了政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，值得其他城市借鑒。預(yù)計更多弱二線及三四線城市或?qū)⒏M放松調(diào)控，甚至刺激居民購房消費。市場底或?qū)⒃诙径鹊絹?，成交或?qū)⑵蠓€(wěn)回升。

昆明發(fā)布25條穩(wěn)地產(chǎn)新政

4月16日，昆明市政府發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期工作的意見》（下稱《意見》）。

《意見》共有八條25款，分別從加快商業(yè)商務(wù)用房去化，合理使用商業(yè)商務(wù)用地，紓解疫情期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)困難，鼓勵多種方式回遷安置，優(yōu)化營商服務(wù)，優(yōu)化住房金融服務(wù)，有效防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，做好房地產(chǎn)市場輿情引導(dǎo)等8個方面制定相關(guān)政策。

《意見》將商業(yè)商務(wù)用房去化放在了首要位置，提出：通過商業(yè)商務(wù)用房去化情況確定商業(yè)商務(wù)用地供應(yīng)節(jié)奏；優(yōu)化商住配比；鼓勵將商務(wù)辦公用房改造為保障性租賃住房；允許將已供應(yīng)尚未開工建設(shè)或在建的商業(yè)商務(wù)用地用于公共服務(wù)設(shè)施；鼓勵將閑置的商業(yè)辦公用房用于打造“雙創(chuàng)中心”、發(fā)展樓宇經(jīng)濟及非學(xué)科類培訓(xùn)等多種業(yè)態(tài)。

《意見》還鼓勵多種方式回遷安置。通過加大貨幣化安置力度，在居民、社區(qū)自愿的基礎(chǔ)上利用已建成的商業(yè)商務(wù)用房進行等價值安置并適當(dāng)給予面積獎補等靈活的安置方式，切實滿足多元化安置需求，在加大回遷安置效率的同時，促進商業(yè)商務(wù)用房去化。

在優(yōu)化住房金融服務(wù)方面，《意見》提出，通過適度調(diào)高住房公積金貸款額度、降低購買二套住房首付款比例，加大對首套房、改善性住房等合理購房需求的支持力度。

在紓解企業(yè)困境方面，《意見》提出，允許2021年6月1日至2022年12月31日期間繳納土地出讓價款的房地產(chǎn)項目延期（60日）繳納土地款；允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緩繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費；進一步簡化規(guī)劃審批程序，緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力；進一步健全完善預(yù)售資金監(jiān)管制度。

昆明商業(yè)商辦庫存去化壓力大

對于昆明出臺穩(wěn)地產(chǎn)政策的原因，昆明市政府表示，是為落實政府工作報告中的精神，堅持“房住不炒”的定位，落實好房地產(chǎn)市場長效機制，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

新政之所以把商業(yè)商務(wù)用房去化放在政策之首，是因為昆明商業(yè)庫存較大。中指研究院昆明公司高級分析師張慶憲指出，數(shù)據(jù)顯示，截止2022年3月，昆明商業(yè)商務(wù)用房市場存量多達1165萬㎡，去化周期超90個月，庫存高企，去化壓力大。

廣東省住房政策研究中心首席研究員也表示，昆明這類弱二線城市商業(yè)商辦庫存比較大。昆明的做法是存量增量一起考慮，銷售和改功能一起考慮。比如，對已收儲或未開工的轉(zhuǎn)為保租房、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）、臨時綠地，建設(shè)養(yǎng)老托幼等公共設(shè)施。此外，政府或引導(dǎo)市場機構(gòu)發(fā)展“共享辦公”、非學(xué)科類培訓(xùn)等。甚至，回遷安置需求對接商業(yè)商務(wù)用房去化，這些都是創(chuàng)新舉措，多渠道化解商業(yè)庫存。

張慶憲也認(rèn)為，昆明將回遷安置需求與商業(yè)商務(wù)用房去化相結(jié)合，利用已建成的商業(yè)商務(wù)用房進行等價值安置并適當(dāng)給予面積獎補等方式，加大回遷安置效率，同時帶動商業(yè)商務(wù)用房去化，一舉兩得。

值得注意的是，此次昆明在需求端的政策主要是公積金扶持，提高公積金額度，降低二次公積金貸款買房首付，而商業(yè)性按揭貸款方面并未有明確降首付等措施，限購、限售等政策也未提及。

“總的來說，昆明的新政比較精細化，因城施策和落地性比較強，以去化過高的商業(yè)庫存和給企業(yè)紓困為主，供給側(cè)的措施比較多，而需求端刺激性的政策并不多，彰顯了政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，值得其他城市借鑒?！崩钣罴握f。

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證券時報記者梳理，4月以來16天，已經(jīng)有衢州、秦皇島、大連、綿陽、蘭州、麗水、臺州、安順、蘇州、南京、咸寧、荊門、黃石、上海、淮北、南平、宜昌、荊門、昆明等20城松綁了購房政策，涉及限購、限貸、限售、公積金貸款、房貸利率、購房補貼等內(nèi)容。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長丁祖昱認(rèn)為，弱二線及三四線城市或?qū)⒏M放松調(diào)控，甚至刺激居民購房消費。聚焦救市政策組合拳，主要通過以下兩方面展開：

其一，市場維穩(wěn)層面：第一，調(diào)降落戶門檻，加快人才落戶，局部放松限購。第二，放松公積金貸款，商貸首付比例按央行規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，降低房貸利率，縮短房貸周期。第三，棚改、舊改加快推進，提高貨幣化安置比例。第四，財稅刺激托市，購房補貼、稅費減免等均是政策選項。

其二，企業(yè)紓困層面：第一，調(diào)降商品房預(yù)售門檻，加快預(yù)售證審批進度。第二，在嚴(yán)格落實“保交樓”的同時，適度放松預(yù)售資金監(jiān)管，提高各施工節(jié)點提取比例。第三，降低土拍門檻，增加低價地、平價地供應(yīng)，降低競買保證金，延期繳納土地款。

“4月以來，蘇州、南京、福州等多個重點城市放松調(diào)控，各線城市房地產(chǎn)市場周期性輪動，市場底或?qū)⒃诙径鹊絹恚山换驅(qū)⑵蠓€(wěn)回升。”丁祖昱說。