土地市場(chǎng)上許久未見(jiàn)如此熱鬧的搶拍大戲，從上午8時(shí)許到晚間22時(shí)，這場(chǎng)麓戰(zhàn)持續(xù)了13個(gè)小時(shí)有余，對(duì)參拍地產(chǎn)人的體力、精力、判斷力都是一項(xiàng)很大的考驗(yàn)。

4月25日，杭州進(jìn)行2022年首輪供地，60宗涉宅地塊引得房企爭(zhēng)相競(jìng)買(mǎi)，甚至有消息稱，有本土頭部房企報(bào)名地塊在30宗以上。若單純以總起拍價(jià)797.87億元、20%的保證金比例計(jì)算，平均30宗地塊保證金將逼近80億元。

這無(wú)不透露出房企對(duì)于杭州市場(chǎng)的看好。

23宗觸頂

60宗地塊中，杭州城區(qū)占11宗，蕭山區(qū)掛牌16宗，余杭區(qū)有11宗，臨平區(qū)10宗，錢(qián)塘區(qū)掛牌6宗，富陽(yáng)區(qū)2宗，臨安區(qū)有4宗。

競(jìng)拍玩法也有更新，采用“一次性報(bào)價(jià)+次高者得”的方式。具體來(lái)看，地塊均設(shè)有中止價(jià)、上限價(jià)格（溢價(jià)率不高于12%），當(dāng)土地競(jìng)價(jià)達(dá)到中止價(jià)時(shí)，網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過(guò)線下“一次性報(bào)價(jià)+次高者得”的方式確定競(jìng)得人，若次高者有若干名，則再轉(zhuǎn)入搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

以達(dá)到中止價(jià)的余杭區(qū)良渚新城玉鳥(niǎo)路北杜文路東地塊為例。

該地塊起拍價(jià)330157萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)34輪報(bào)價(jià)后，萬(wàn)科報(bào)出363157萬(wàn)元的中止價(jià)，此時(shí)的溢價(jià)率達(dá)到10%，后轉(zhuǎn)入一次報(bào)價(jià)階段；濱江、綠城、招商、保利、萬(wàn)科、珠海華發(fā)、杭州城建、浙江交投等最少14家房企參與一次報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)區(qū)間為364157萬(wàn)-369775萬(wàn)元，濱江、綠城等報(bào)出369773萬(wàn)元的價(jià)格，保利、招商蛇口(行情001979,診股)、萬(wàn)科、珠海華發(fā)、錢(qián)江房地產(chǎn)、杭州城建、浙江交投等報(bào)出369774萬(wàn)元的價(jià)格，去掉最高報(bào)價(jià)369775萬(wàn)后，報(bào)出369774萬(wàn)元的8家房企入選，再次轉(zhuǎn)入搖號(hào)階段；最終8號(hào)球幸運(yùn)搖中，為萬(wàn)科，成交價(jià)即為369774萬(wàn)元，溢價(jià)率約12%。

這也是繼限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、現(xiàn)房銷售、競(jìng)自持、定品質(zhì)、線下公正搖號(hào)后，杭州土地出讓規(guī)則出現(xiàn)的新玩法。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，杭州采用一次報(bào)價(jià)方式、取消了一次性拿地和競(jìng)品質(zhì)等限制，有助于控制成本，給房企留出足夠的利潤(rùn)空間，從而提升開(kāi)發(fā)商信心。

觸頂?shù)貕K的多少在很大程度上體現(xiàn)了土拍的激烈程度，在杭州首輪供地中，有23宗地塊達(dá)到了中止價(jià)，整體觸頂率38.33%，僅次于合肥首輪供地的46.86%的觸頂率。但從數(shù)量來(lái)看，杭州供地60宗、23宗觸頂，合肥供地僅32宗、15宗觸頂，杭州大體量供應(yīng)量也勢(shì)必會(huì)分?jǐn)偲髽I(yè)的關(guān)注集中度，雖觸頂率不及合肥，激烈程度卻絲毫不減。

企業(yè)端，萬(wàn)科、保利、招商蛇口、濱江、綠城、廈門(mén)建發(fā)、越秀、龍湖、金地、珠海華發(fā)、華潤(rùn)、德信等規(guī)模房企紛紛參拍，一改此前南京、寧波、福州等城市的平臺(tái)公司兜底、品牌房企偶爾現(xiàn)身的情形。

萬(wàn)科除了上述余杭區(qū)良渚新城玉鳥(niǎo)路北杜文路東地塊外，還在“一次報(bào)價(jià)+搖號(hào)”階段以21.22億元拿下良渚新城金昌路南勾陽(yáng)路東地塊，合計(jì)耗資58.2億元；越秀在競(jìng)價(jià)階段拿下3宗，共耗資超20億元；廈門(mén)建發(fā)以超81億元連落2子；大悅城(行情000031,診股)、德信、龍湖、葛洲壩亦有所得。

保利、招商蛇口更是多次參與一次報(bào)價(jià)，但遺憾始終未有所得。

綜合來(lái)看，杭州土拍合計(jì)收金約827億元，是目前已經(jīng)完成首輪供地的城市中收金最多者。60宗地塊順利出讓59宗，另有1宗流拍，觸頂?shù)貕K23宗，底價(jià)成交地塊27宗，后者多位于富陽(yáng)、臨安，以及蕭山、余杭、臨平的偏遠(yuǎn)板塊，冷熱分化現(xiàn)象依然存在。

“自家人”唱大戲

由于觸頂?shù)貕K于今日下午進(jìn)行“一次報(bào)價(jià)+搖號(hào)”，上午場(chǎng)結(jié)束后，市場(chǎng)最大的關(guān)注點(diǎn)一直停留在濱江身上。

從上午8點(diǎn)多開(kāi)始，其拿地消息便不斷刷屏，上午場(chǎng)結(jié)束后，已經(jīng)耗資超171億元拿下了10宗地塊，加之還有23宗地塊歸宿懸而未決，無(wú)疑，濱江已提前預(yù)定了杭州本輪供地的最大“地主”，不少網(wǎng)友直呼“殺瘋了”。

這些地塊分布在上城區(qū)常青夕照區(qū)塊，拱墅區(qū)鐵路北站單元、慶隆小河單元，西湖區(qū)翠苑單元，蕭山區(qū)聞堰南單元、臨浦鎮(zhèn)浦南未來(lái)社區(qū)、新街北單元，余杭區(qū)未來(lái)科技城，臨平區(qū)臨平新城星橋區(qū)塊等，僅未涉足富陽(yáng)區(qū)、錢(qián)塘區(qū)、濱江區(qū)。

在“一次報(bào)價(jià)+搖號(hào)”階段中，濱江也曾參拍多宗地塊，但受報(bào)價(jià)、搖號(hào)各項(xiàng)因素影響，最終僅拿下1宗。至此，杭州土拍僅濱江一家便競(jìng)得11宗地塊，累計(jì)斥資超184億元，其中3宗以聯(lián)合體形式競(jìng)得。而去年上半年，濱江的權(quán)益拿地對(duì)價(jià)才僅265.4億元。

從這一拿地力度來(lái)看，市場(chǎng)傳言的本土頭部房企報(bào)名30多宗地塊一事或是意指濱江。

濱江一直有著“杭州一哥”的稱號(hào)，2021年其在杭州的權(quán)益、全口徑銷售額均位列眾房企首位?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2021年杭州房企銷售榜上，濱江以594.73億元的權(quán)益銷售額位列第一，綠城以555.64億元次之；濱江全口徑銷售額達(dá)到1048.73億元，綠城則為769.68億元，同樣占據(jù)榜單前兩名。

在城市布局中，杭州一直是其業(yè)績(jī)重鎮(zhèn)。

2021年中報(bào)顯示，濱江實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入193.87億元，其中杭州區(qū)域貢獻(xiàn)了129.08億元，占比高達(dá)66.59%。截至2021年中期，濱江土地儲(chǔ)備可售貨值約2780億元，其中杭州內(nèi)占67%。此次大手筆補(bǔ)倉(cāng)或也是為日后持續(xù)在杭州市場(chǎng)深耕打下基礎(chǔ)。

作為“前一哥”的綠城在本輪供地中拿下7宗地塊，僅次于濱江，地塊分別位于錢(qián)塘區(qū)下沙開(kāi)發(fā)區(qū)、余杭區(qū)良渚新城、拱墅區(qū)運(yùn)河新城、濱江東莞單元、錢(qián)塘區(qū)下沙元成單元、余杭區(qū)好運(yùn)路南西塘路東，合計(jì)耗資超146億元。

此外，眾安房產(chǎn)、大家房產(chǎn)等本土企業(yè)也收獲不菲。眾安房產(chǎn)在“一次報(bào)價(jià)+搖號(hào)”階段拿下3宗地塊，競(jìng)拍期間拿下2宗，合計(jì)斬獲5宗地，合計(jì)斥資約39億元；大家房產(chǎn)在“一次報(bào)價(jià)+搖號(hào)”階段競(jìng)得3宗，合計(jì)耗資近60億元。

加之杭州城投、臨平城建、西湖房地產(chǎn)等地方公司，杭州本輪土拍過(guò)半地塊被本土企業(yè)拿下。熱度一般的城市或因兜底出現(xiàn)這一情況較為常見(jiàn)，但在熱度高漲的杭州拿地也顯示出地方房企的競(jìng)爭(zhēng)力與持續(xù)深耕布局。

值得注意的是，在去年首輪供地中，濱江也曾在杭州斥資182億元大手筆拿地。彼時(shí)公司董事長(zhǎng)戚金興還表示“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平”，反應(yīng)了當(dāng)時(shí)房企“薄利搶地”甚至“虧損搶地”的尷尬處境，后期也有企業(yè)因此退地。

此次杭州市有意調(diào)整出讓方式、保障房企利潤(rùn)后，是否還會(huì)有企業(yè)因競(jìng)拍“上頭了”而選擇退地也還需打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。

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