土地市場上許久未見如此熱鬧的搶拍大戲，從上午8時許到晚間22時，這場麓戰(zhàn)持續(xù)了13個小時有余，對參拍地產人的體力、精力、判斷力都是一項很大的考驗。

4月25日，杭州進行2022年首輪供地，60宗涉宅地塊引得房企爭相競買，甚至有消息稱，有本土頭部房企報名地塊在30宗以上。若單純以總起拍價797.87億元、20%的保證金比例計算，平均30宗地塊保證金將逼近80億元。

這無不透露出房企對于杭州市場的看好。

23宗觸頂

60宗地塊中，杭州城區(qū)占11宗，蕭山區(qū)掛牌16宗，余杭區(qū)有11宗，臨平區(qū)10宗，錢塘區(qū)掛牌6宗，富陽區(qū)2宗，臨安區(qū)有4宗。

競拍玩法也有更新，采用“一次性報價+次高者得”的方式。具體來看，地塊均設有中止價、上限價格（溢價率不高于12%），當土地競價達到中止價時，網上競價中止，轉為在此價格基礎上通過線下“一次性報價+次高者得”的方式確定競得人，若次高者有若干名，則再轉入搖號方式確定競得人。

以達到中止價的余杭區(qū)良渚新城玉鳥路北杜文路東地塊為例。

該地塊起拍價330157萬元，經過34輪報價后，萬科報出363157萬元的中止價，此時的溢價率達到10%，后轉入一次報價階段；濱江、綠城、招商、保利、萬科、珠海華發(fā)、杭州城建、浙江交投等最少14家房企參與一次報價，報價區(qū)間為364157萬-369775萬元，濱江、綠城等報出369773萬元的價格，保利、招商蛇口(行情001979,診股)、萬科、珠海華發(fā)、錢江房地產、杭州城建、浙江交投等報出369774萬元的價格，去掉最高報價369775萬后，報出369774萬元的8家房企入選，再次轉入搖號階段；最終8號球幸運搖中，為萬科，成交價即為369774萬元，溢價率約12%。

這也是繼限地價、限房價、現房銷售、競自持、定品質、線下公正搖號后，杭州土地出讓規(guī)則出現的新玩法。58安居客房產研究院分院院長張波指出，杭州采用一次報價方式、取消了一次性拿地和競品質等限制，有助于控制成本，給房企留出足夠的利潤空間，從而提升開發(fā)商信心。

觸頂地塊的多少在很大程度上體現了土拍的激烈程度，在杭州首輪供地中，有23宗地塊達到了中止價，整體觸頂率38.33%，僅次于合肥首輪供地的46.86%的觸頂率。但從數量來看，杭州供地60宗、23宗觸頂，合肥供地僅32宗、15宗觸頂，杭州大體量供應量也勢必會分攤企業(yè)的關注集中度，雖觸頂率不及合肥，激烈程度卻絲毫不減。

企業(yè)端，萬科、保利、招商蛇口、濱江、綠城、廈門建發(fā)、越秀、龍湖、金地、珠海華發(fā)、華潤、德信等規(guī)模房企紛紛參拍，一改此前南京、寧波、福州等城市的平臺公司兜底、品牌房企偶爾現身的情形。

萬科除了上述余杭區(qū)良渚新城玉鳥路北杜文路東地塊外，還在“一次報價+搖號”階段以21.22億元拿下良渚新城金昌路南勾陽路東地塊，合計耗資58.2億元；越秀在競價階段拿下3宗，共耗資超20億元；廈門建發(fā)以超81億元連落2子；大悅城(行情000031,診股)、德信、龍湖、葛洲壩亦有所得。

保利、招商蛇口更是多次參與一次報價，但遺憾始終未有所得。

綜合來看，杭州土拍合計收金約827億元，是目前已經完成首輪供地的城市中收金最多者。60宗地塊順利出讓59宗，另有1宗流拍，觸頂地塊23宗，底價成交地塊27宗，后者多位于富陽、臨安，以及蕭山、余杭、臨平的偏遠板塊，冷熱分化現象依然存在。

“自家人”唱大戲

由于觸頂地塊于今日下午進行“一次報價+搖號”，上午場結束后，市場最大的關注點一直停留在濱江身上。

從上午8點多開始，其拿地消息便不斷刷屏，上午場結束后，已經耗資超171億元拿下了10宗地塊，加之還有23宗地塊歸宿懸而未決，無疑，濱江已提前預定了杭州本輪供地的最大“地主”，不少網友直呼“殺瘋了”。

這些地塊分布在上城區(qū)常青夕照區(qū)塊，拱墅區(qū)鐵路北站單元、慶隆小河單元，西湖區(qū)翠苑單元，蕭山區(qū)聞堰南單元、臨浦鎮(zhèn)浦南未來社區(qū)、新街北單元，余杭區(qū)未來科技城，臨平區(qū)臨平新城星橋區(qū)塊等，僅未涉足富陽區(qū)、錢塘區(qū)、濱江區(qū)。

在“一次報價+搖號”階段中，濱江也曾參拍多宗地塊，但受報價、搖號各項因素影響，最終僅拿下1宗。至此，杭州土拍僅濱江一家便競得11宗地塊，累計斥資超184億元，其中3宗以聯合體形式競得。而去年上半年，濱江的權益拿地對價才僅265.4億元。

從這一拿地力度來看，市場傳言的本土頭部房企報名30多宗地塊一事或是意指濱江。

濱江一直有著“杭州一哥”的稱號，2021年其在杭州的權益、全口徑銷售額均位列眾房企首位?？硕饠祿@示，2021年杭州房企銷售榜上，濱江以594.73億元的權益銷售額位列第一，綠城以555.64億元次之；濱江全口徑銷售額達到1048.73億元，綠城則為769.68億元，同樣占據榜單前兩名。

在城市布局中，杭州一直是其業(yè)績重鎮(zhèn)。

2021年中報顯示，濱江實現營業(yè)收入193.87億元，其中杭州區(qū)域貢獻了129.08億元，占比高達66.59%。截至2021年中期，濱江土地儲備可售貨值約2780億元，其中杭州內占67%。此次大手筆補倉或也是為日后持續(xù)在杭州市場深耕打下基礎。

作為“前一哥”的綠城在本輪供地中拿下7宗地塊，僅次于濱江，地塊分別位于錢塘區(qū)下沙開發(fā)區(qū)、余杭區(qū)良渚新城、拱墅區(qū)運河新城、濱江東莞單元、錢塘區(qū)下沙元成單元、余杭區(qū)好運路南西塘路東，合計耗資超146億元。

此外，眾安房產、大家房產等本土企業(yè)也收獲不菲。眾安房產在“一次報價+搖號”階段拿下3宗地塊，競拍期間拿下2宗，合計斬獲5宗地，合計斥資約39億元；大家房產在“一次報價+搖號”階段競得3宗，合計耗資近60億元。

加之杭州城投、臨平城建、西湖房地產等地方公司，杭州本輪土拍過半地塊被本土企業(yè)拿下。熱度一般的城市或因兜底出現這一情況較為常見，但在熱度高漲的杭州拿地也顯示出地方房企的競爭力與持續(xù)深耕布局。

值得注意的是，在去年首輪供地中，濱江也曾在杭州斥資182億元大手筆拿地。彼時公司董事長戚金興還表示“努力做到1%-2%的凈利潤水平”，反應了當時房企“薄利搶地”甚至“虧損搶地”的尷尬處境，后期也有企業(yè)因此退地。

此次杭州市有意調整出讓方式、保障房企利潤后，是否還會有企業(yè)因競拍“上頭了”而選擇退地也還需打上一個問號。

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