觀點(diǎn)網(wǎng) 在回復(fù)深交所關(guān)注函近一周后，6月17日晚間，金科股份正式披露了已二度延期的2021年年報(bào)問詢函回復(fù)公告。

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于最新公告中，金科股份除了解釋去年錄得的營收、利潤、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備等指標(biāo)變動(dòng)原因，還更新了目前的有息負(fù)債情況，后者在房地產(chǎn)行業(yè)總體流動(dòng)性趨緊的情況下尤其受到關(guān)注。

金科股份提及，截至5月31日，公司合并報(bào)表范圍內(nèi)總有息負(fù)債規(guī)模為690.80億元，較去年底減少88.8億元，其中一年內(nèi)到期有息負(fù)債余額347.65億元，另外還包括部分面臨回售權(quán)的債務(wù)；而一季末公司現(xiàn)金208.16億元，較去年底減少了約70億元。

現(xiàn)金流無法覆蓋到期債務(wù)，金科股份轉(zhuǎn)向?qū)で蠼鹑跈C(jī)構(gòu)或債券投資者給予債務(wù)還款節(jié)奏和時(shí)間等條款的調(diào)整，近期包括一筆公司債及一筆超短融已成功展期。

隨著更多債務(wù)到期，無論銷售回款、資產(chǎn)盤活還是債務(wù)展期，都需要付諸更大的努力。

到期的債務(wù)

在2021年年報(bào)中，金科股份曾披露，期內(nèi)公司在保障現(xiàn)金流安全的前提下，大幅壓降有息負(fù)債規(guī)模，由上年末的976.64億元降至806.10億元，同比壓降規(guī)模約170億元，并較2020年6月末最高峰值壓降近300億元。

有息負(fù)債結(jié)構(gòu)角度看，期末該公司銀行融資余額419.39億元；非銀行金融機(jī)構(gòu)融資余額降至197.13億元，占比降至24.45%；公開融資余額則為189.58億元，占比提升至23.52%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

對(duì)于不計(jì)入有息負(fù)債的永續(xù)債部分，去年末金科股份錄得余額41.48億元，期內(nèi)共收到投資資金22.82億元，償還2.75億元，初始利率10.5%。該公司透露，公司與百瑞信托簽訂的永續(xù)債利率分別在9.6%-10.5%之間。

而公司為債務(wù)支付的財(cái)務(wù)費(fèi)用也達(dá)到6.70億元，同比增加39.33%；存貨相關(guān)借款利息資本化率7.69%，較上期增加0.09%。

金科股份于最新回復(fù)函中解釋，一是公司持續(xù)推動(dòng)有息負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整工作，二是受整體行業(yè)及金融環(huán)境的影響，去年綜合貸款利率有所上升。

公告續(xù)稱，受市場影響，公司報(bào)告期拿地速度放緩，存量項(xiàng)目逐步竣工導(dǎo)致有息負(fù)債利息資本化項(xiàng)目及對(duì)應(yīng)的金額減少2.52億元至77.88億元，從而導(dǎo)致利息費(fèi)用化支出增加1.73億元至11.03億元。加上匯兌損失等相應(yīng)增加，故財(cái)務(wù)費(fèi)用增加具有合理性。

截至今年5月31日，金科股份有息負(fù)債（合并報(bào)表范圍內(nèi)部分）繼續(xù)壓縮至690.80億元，較去年底下降88.8億元。據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，一季末有息負(fù)債規(guī)模約726億元，據(jù)此推算，該公司近兩個(gè)月新增償還了35.2億元。

其中，目前金科一年內(nèi)（今年5月31日指明年5月31日）到期的有息負(fù)債余額為347.65億元，包括銀行貸款115億元，非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款122.84億元以及債券類融資109.81億元。

同時(shí)，該公司一年內(nèi)到期（含回售權(quán)興權(quán)期）的公司債券及ABS共計(jì)8筆，涉及余額66.83億元。

在手現(xiàn)金流情況則顯示，去年底金科股份貨幣資金289.08億元，現(xiàn)金短債比僅約0.7倍。金科股份回復(fù)深交所稱，期末公司銀行存款276.45億元，其中包含了預(yù)售監(jiān)管資金142.41億元，后者用于支付項(xiàng)目工程款、稅費(fèi)、貸款本息等。這意味著扣除受監(jiān)管部分，該公司可自由動(dòng)用的現(xiàn)金流會(huì)更為緊張。

金科股份于回復(fù)函中也提及應(yīng)對(duì)流動(dòng)性壓力的方式：

對(duì)銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款，公司一方面爭取新增融資投放置換部分存量融資，另一方面協(xié)商調(diào)整存量融資還款節(jié)奏和期限，盡可能減少凈償還額度，保留現(xiàn)金流支持項(xiàng)目良性循環(huán)。

對(duì)債券類融資，已于5月28日回售到期的“20金科03”已達(dá)成展期安排；6月16日，金科最新還通過了變更“21金科地產(chǎn)SCP003”兌付方案的議案，該筆超短融本金額10億元，票面利率6.80%，展期后將于2023年3月17日到期。

觀點(diǎn)新媒體了解到，接下來的7月8日及8月30日，金科股份將分別有公司債券“19金科03”回售到期，以及尾款A(yù)BS“金科優(yōu)01”到期，兩筆債本金17.46億元。

針對(duì)后續(xù)即將到期或具有回售選擇權(quán)的債券類融資，金科股份稱，將妥善協(xié)商回售方案及還款安排，目前該公司暫未披露相關(guān)還款安排。

現(xiàn)金流盤活

但金科股份也提及房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場整體表現(xiàn)保持低迷以及歸還債務(wù)金額增加的現(xiàn)狀，表示公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量持續(xù)為正，而一季末貨幣貨幣資金已較年初減少約70億元。

該公司續(xù)稱，今年公司將從幾方面確?，F(xiàn)金流安全，包括提高集團(tuán)資金的整體使用效率，強(qiáng)化資金計(jì)劃管控，將“做有回款的銷售”作為底線，同時(shí)抓好融資上賬，確保各類資金顆粒歸倉。另外積極盤活項(xiàng)目現(xiàn)金流，適時(shí)處置低效沉淀資產(chǎn)。

比如促回款方面，該公司去年實(shí)現(xiàn)銷售1840億元，銷售回款1853億元；今年一季度經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額25億元，去年同期則為-23.37億元。

5月底金科股份曾披露，5月以來簽約、回款均明顯上揚(yáng)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，截止到5月24日，認(rèn)購金額環(huán)比4月增幅48%，簽約銷售金額環(huán)比增幅超50%。

壓降投資及開支方面，去年投資規(guī)模同比下降約60%，今年1-4月仍然暫停土地投資工作。

過往快速發(fā)展階段房企高價(jià)拿地，為如今項(xiàng)目毛利率承壓甚至計(jì)提埋下了隱患。金科股份去年?duì)I收增加28.05%，凈利潤卻下降48.78%，主要受到結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目拿地成本增幅高于售價(jià)增幅，以及計(jì)提資產(chǎn)減值21.62億元影響。

盤活資產(chǎn)方面，2021年金科股份處置了包括新疆華冉東方新能源有限公司等多個(gè)并表、聯(lián)合營公司，對(duì)應(yīng)股權(quán)處置價(jià)款23.22億元，處置損益1.82億元。此外通過金科服務(wù)引進(jìn)戰(zhàn)投，貢獻(xiàn)現(xiàn)金逾40億元。

其中，新疆華冉最早于2014年底被金科以7億元收購，曾被金科視為“地產(chǎn)+新能源”雙主業(yè)的重要一步。如今這一新能源平臺(tái)連同子公司以近14億元出售予青島能投，金科錄得處置損益-0.7億元。

金科股份還曾表示，公司積極向金融機(jī)構(gòu)融資、持續(xù)加大資產(chǎn)和項(xiàng)目股權(quán)優(yōu)化調(diào)整，“強(qiáng)力推進(jìn)”國資入股集團(tuán)股權(quán)和項(xiàng)目層面股權(quán)合作。

今年3月13日，美的置業(yè)與金科股份進(jìn)行項(xiàng)目置換，金科在退出南京項(xiàng)目的同時(shí)回購另柳州、岳陽項(xiàng)目股權(quán)。對(duì)此美的置業(yè)在業(yè)績會(huì)上回應(yīng)，公司的邏輯是主要著眼自己合作的項(xiàng)目，退出低量級(jí)城市、收高量級(jí)城市。

另據(jù)媒體報(bào)道，金科股份接觸的入股對(duì)象包括重慶渝富、重慶兩江新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)、重慶城投、重慶地產(chǎn)集團(tuán)、重慶發(fā)展投資有限公司等。但目前各方處于“正在接觸”階段，仍未有合作實(shí)質(zhì)落地。

觀點(diǎn)新媒體了解，金科在回復(fù)函中也披露了公司股東變更的細(xì)節(jié)。去年12月29日，陶虹遐出具相關(guān)解除一致行動(dòng)的函件，自今年1月17日不再為黃紅云等人的一致行動(dòng)人；截至5月31日，陶虹遐已減持大約1.99億股，占總股本3.72%。

作為應(yīng)對(duì)方案，黃紅云于2月9日與紅星家具、廣東弘敏達(dá)成一致行動(dòng)人，借此鞏固對(duì)金科股份的控制，至少在股權(quán)層面金科避免了動(dòng)蕩的情況發(fā)生。

關(guān)鍵詞： 從到期債務(wù)到現(xiàn)金流盤活 金科回復(fù)函里的流動(dòng)性挑戰(zhàn)