樂居財(cái)經(jīng)訊鄧如菲 6月24日晚間，泰禾集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“泰禾集團(tuán)”）發(fā)布關(guān)于對(duì)深圳證券交易所《2021年年報(bào)問詢函》的回復(fù)公告。

年報(bào)顯示，泰禾集團(tuán)2021年?duì)I業(yè)收入49.11億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤-40.13億元。根據(jù)泰禾集團(tuán)5月11日披露的《關(guān)于對(duì)深圳證券交易所關(guān)注函的回復(fù)公告》，導(dǎo)致公司業(yè)績預(yù)告修正的事項(xiàng)包括未滿足收入確認(rèn)條件的項(xiàng)目利潤減少約12億元，預(yù)計(jì)未來無足夠應(yīng)納稅所得額而沖減的遞延所得稅資產(chǎn)約7.4億元等。報(bào)告期末，泰禾集團(tuán)遞延所得稅資產(chǎn)余額為31.25億元，其中因可抵扣虧損確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)余額25.11億元。

深交所要求泰禾集團(tuán)說明：“未滿足收入確認(rèn)條件的項(xiàng)目利潤減少約12億元”的具體情況，包括涉及項(xiàng)目和開發(fā)銷售情況、對(duì)應(yīng)收入和利潤金額，前期認(rèn)定滿足收入確認(rèn)條件的依據(jù)，以及后續(xù)調(diào)整的主要考慮。

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泰禾集團(tuán)稱，公司在《關(guān)于對(duì)深圳證券交易所關(guān)注函的回復(fù)公告》中披露的導(dǎo)致公司業(yè)績預(yù)告修正的事項(xiàng)包括未滿足收入確認(rèn)條件的項(xiàng)目利潤減少約12億元涉及到的項(xiàng)目有以下幾項(xiàng)：

①泰禾集團(tuán)子公司北京中維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京華宇天宏投資管理公司簽訂《西局村舊村改造項(xiàng)目二期XJ-08地塊商業(yè)金融用地項(xiàng)目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。截至2021年12月31日，公司已累計(jì)收到在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)約2.64億元。公司依據(jù)簽署的協(xié)議及收款確認(rèn)了收入7.27億元，對(duì)利潤影響約4.62億元。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定在全部標(biāo)的物（包括土地使用權(quán)、項(xiàng)目開發(fā)權(quán)等）變更到北京華宇天宏投資管理公司名下后三個(gè)工作日內(nèi)，北京華宇天宏投資管理公司向北京中維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付剩余轉(zhuǎn)讓款。因報(bào)告日前公司未辦理完土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，且未收到剩余款項(xiàng)，出于審慎性原則，最終在業(yè)績預(yù)告后進(jìn)行了調(diào)整，未確認(rèn)相應(yīng)的收入及成本。

②北京金府大院公租房結(jié)轉(zhuǎn)導(dǎo)致利潤減少3.6億元。公租房項(xiàng)目的收入確認(rèn)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則且金額無誤。在業(yè)績預(yù)告后，公司對(duì)結(jié)轉(zhuǎn)成本的合理性進(jìn)行了復(fù)核，由于項(xiàng)目建設(shè)延期、涉訴等事項(xiàng)導(dǎo)致工程成本增加，公司對(duì)成本進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整。

③此外其他幾個(gè)項(xiàng)目成本結(jié)轉(zhuǎn)調(diào)整約3.8億元。主要由于工程施工合同涉及訴訟事項(xiàng)，公司在業(yè)績預(yù)告后重新復(fù)核了與施工單位的結(jié)算成本，并根據(jù)訴訟判決對(duì)工程支出補(bǔ)記了成本的影響。以上各類事項(xiàng)影響利潤12億元。

此外，深交所還要求泰禾集團(tuán)就主要項(xiàng)目銷售情況表中部分項(xiàng)目本期預(yù)售(銷售)金額為負(fù)或者本期結(jié)算金額為負(fù)值的原因及合理性等進(jìn)行說明，并結(jié)合項(xiàng)目利潤減少12億的問題，說明房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率同比下降的原因。

對(duì)此，泰禾集團(tuán)表示，報(bào)告期內(nèi)結(jié)算金額為負(fù)值的情況為“泰禾1號(hào)街區(qū)”、“泰禾?紅峪”、“南昌院子”三個(gè)項(xiàng)目零星退房導(dǎo)致，銷售退房結(jié)算金額共計(jì)603萬元，因金額較小，直接沖減當(dāng)期營業(yè)收入與營業(yè)成本。

另悉，泰禾集團(tuán)表示受工程成本上漲，開發(fā)周期較長的影響，部分結(jié)利項(xiàng)目在前一會(huì)計(jì)年度已出現(xiàn)減值跡象，因此在報(bào)告期房地產(chǎn)毛利率大幅下降。其中“北京金府大院”、“南京院子”、“上海紅橋”等項(xiàng)目，報(bào)告期均為虧損。虧損項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入合計(jì)8.43億元，占房地產(chǎn)行業(yè)收入20.54%；結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本15.50億元，占房地產(chǎn)行業(yè)成本39.99%，進(jìn)而拉低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體毛利率。

在闡述以上原因后，泰禾集團(tuán)表示，受房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)以及融資環(huán)境收緊等因素影響，其房地產(chǎn)項(xiàng)目推盤節(jié)奏放緩，面臨較大去化壓力，同時(shí)鑒于目前實(shí)際情況，即使開發(fā)周期普遍較同行業(yè)項(xiàng)目周期長，其仍然注重品質(zhì)交付，對(duì)延期交付的項(xiàng)目的升級(jí)改造也會(huì)使公司項(xiàng)目成本加大，造成毛利率水平階段性下降。

關(guān)鍵詞： 泰禾集團(tuán)毛利率下降與工程成本上漲、開發(fā)周期較同行業(yè)