樂居財(cái)經(jīng)訊嚴(yán)明會(huì)7月18日，惠譽(yù)將富力地產(chǎn)（02777.HK)及其子公司富力地產(chǎn)(香港)有限公司(R&FProperties(HK)CompanyLimited，簡稱“富力香港”)的長期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)從“C”下調(diào)至“RD”(限制性違約)。評(píng)級(jí)行動(dòng)符合惠譽(yù)《企業(yè)評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》中的不良債務(wù)交換條款。

惠譽(yù)確認(rèn)富力地產(chǎn)和富力香港的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)為“C”，回收率評(píng)級(jí)為“RR6”。

關(guān)鍵評(píng)級(jí)驅(qū)動(dòng)因素

【資料圖】

限制性違約:此次評(píng)級(jí)下調(diào)反映了富力地產(chǎn)完成了同意征求?；葑u(yù)認(rèn)為，鑒于該公司流動(dòng)性有限，這筆交易對(duì)于避免違約是必要的。通過延長票據(jù)到期日和降低息票率，現(xiàn)有票據(jù)的交易條款發(fā)生實(shí)質(zhì)性縮減。

此外，富力地產(chǎn)征求同意將“未能贖回和未支付若干借款的本金和/或利息”和“2022年7月11日未支付2024年7月票據(jù)的利息”排除在未償票據(jù)違約事件之外。

評(píng)級(jí)推導(dǎo)摘要

根據(jù)惠譽(yù)的標(biāo)準(zhǔn)，富力地產(chǎn)的IDR被下調(diào)至“RD”。

關(guān)鍵評(píng)級(jí)假設(shè)

本發(fā)行人評(píng)級(jí)研究中惠譽(yù)的關(guān)鍵評(píng)級(jí)假設(shè)包括：

-2022年和2023年，權(quán)益合同銷售額分別下降25%和10%。

-2022年至2023年，EBITDA利潤率持續(xù)處于1%左右的較低水平

-2022年至2023年，每年購地支出為30至40億元人民幣

-2022年至2023年，55%-60%的銷售收入用于建安支出

-2022年至2023年，銷售總務(wù)管理支出占營收的9%至10%

關(guān)鍵回收率評(píng)級(jí)假設(shè)：

回收率評(píng)級(jí)假設(shè)，作為一家資產(chǎn)交易型公司，富力地產(chǎn)如破產(chǎn)將走清算程序。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的性質(zhì)意味著，采用清算價(jià)值法得出的價(jià)值始終顯著高于持續(xù)經(jīng)營前提下的評(píng)估價(jià)值。

扣除10%的行政費(fèi)用。

清算方法：

清算價(jià)值估計(jì)是基于惠譽(yù)對(duì)可以在破產(chǎn)程序中銷售或清算來變現(xiàn)并分配給債權(quán)人的資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。

-對(duì)應(yīng)收賬款適用的折扣率從30%下調(diào)至20%。該處理方式與惠譽(yù)的回收率評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)一致。

-對(duì)投資物業(yè)適用的折扣率從46%下調(diào)至40%。富力地產(chǎn)的投資物業(yè)組合主要包括廣州地區(qū)的商業(yè)建筑物，基于惠譽(yù)假設(shè)的清算價(jià)值得出的隱含收益率為7%-8%，與行業(yè)交易估值水平一致。

-對(duì)房地產(chǎn)、廠房及設(shè)備（主要涉及酒店業(yè)務(wù)）適用的折扣率從40%上調(diào)至50%。

-對(duì)凈庫存適用的折扣率從35%上調(diào)至39%。富力地產(chǎn)的庫存主要包括竣工待售物業(yè)、在建物業(yè)及拿地保證金或預(yù)付款。對(duì)不同的庫存類別適用不同的折扣率，得出適用于凈庫存的綜合折扣率。

-對(duì)竣工待售物業(yè)適用30%的折扣率。已竣工的商品房單位較接近于易銷庫存。鑒于富力地產(chǎn)近年22%-25%的毛利率與同業(yè)相似，因此采用30%的折扣率，低于惠譽(yù)回收率評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)所載的常見折扣率50%。

-對(duì)在建物業(yè)適用50%的折扣率。與竣工項(xiàng)目不同，在建物業(yè)銷售難度較大。此類資產(chǎn)目前也處于完工的不同階段。在建物業(yè)余額（適用折扣率之前）已扣除經(jīng)利潤率調(diào)整后的客戶定金。50%的折扣率與惠譽(yù)的回收率評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)一致。

-對(duì)拿地保證金或預(yù)付款適用10%的折扣率。富力地產(chǎn)約51%的土地位于中國的一線和二線城市，另有17%的土地位于海外一線城市。因此，惠譽(yù)采用的折扣率低于其回收率評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)所載的常見折扣率50%。

-對(duì)合資公司凈資產(chǎn)適用50%的折扣率。該等資產(chǎn)通常包括已竣工單位、在建物業(yè)及土地儲(chǔ)備。50%的折扣率與基準(zhǔn)情景下適用于庫存的折扣率一致。

-在扣除應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款（應(yīng)付建安費(fèi)和保留金）的金額后，對(duì)超額現(xiàn)金適用100%的折扣率。

對(duì)高級(jí)無抵押境外債券按照償還先后順序進(jìn)行債務(wù)價(jià)值分配所得出的回收率對(duì)應(yīng)的回收率評(píng)級(jí)為'RR6'。

評(píng)級(jí)敏感性

富力地產(chǎn)：

可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取正面評(píng)級(jí)行動(dòng)/上調(diào)評(píng)級(jí)的因素包括：

-一旦獲得更多關(guān)于公司狀況的信息，惠譽(yù)將重新評(píng)估富力地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流。

可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)/下調(diào)評(píng)級(jí)的因素包括：

-有證據(jù)顯示富力地產(chǎn)已進(jìn)入破產(chǎn)申請(qǐng)、管理、接管、清算或其他正式清盤程序，或以其他方式暫停營業(yè)。

富力香港：

可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取正面評(píng)級(jí)行動(dòng)/上調(diào)評(píng)級(jí)的因素包括：

-惠譽(yù)上調(diào)富力地產(chǎn)的發(fā)行人違約評(píng)級(jí)

可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)/下調(diào)評(píng)級(jí)的因素包括：

-惠譽(yù)下調(diào)富力地產(chǎn)的發(fā)行人違約評(píng)級(jí)

-富力香港與富力地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性減弱

發(fā)行人簡介

富力地產(chǎn)成立于1994年，是一家專注于中高端房地產(chǎn)開發(fā)的房企。該公司還涉足酒店開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理和建筑工程設(shè)計(jì)等領(lǐng)域。

關(guān)鍵詞： 惠譽(yù)下調(diào)富力地產(chǎn)和富力香港長期發(fā)行人評(píng)級(jí)至RD