(資料圖)

1、是該取消商品房預(yù)售制了，用你的錢，建你的房子，還爛尾了，這是對(duì)購房者的不公平。以后誰有錢誰建房，沒錢沒實(shí)力的別建了，不能把包袱甩給老百姓(行情603883,診股)和社會(huì)。98年房改時(shí)，全國缺房子，開發(fā)商缺錢，預(yù)售制是權(quán)宜之計(jì)，現(xiàn)在全國套戶比超過1，從大開發(fā)進(jìn)入存量時(shí)代，對(duì)購房民眾不公平的預(yù)售制已經(jīng)過時(shí)了，該取消了，改為現(xiàn)房銷售。以后一手交錢，一手交房，天經(jīng)地義。

當(dāng)然二次房改是個(gè)技術(shù)活，兼顧化解停貸、復(fù)工保交樓、重組房企債務(wù)、恢復(fù)市場信心以及長效機(jī)制，長效機(jī)制四大關(guān)鍵是推動(dòng)城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融中性穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅。這樣有助于落實(shí)中央房住不炒精神、有助于保障購房老百姓權(quán)益、有助于房企穩(wěn)健發(fā)展，一舉多得，謀劃長遠(yuǎn)。

如果按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，中國一定能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸和長期平穩(wěn)健康發(fā)展，跨過這道關(guān)，解好這道世界難題。

2、簡單講，如果取消預(yù)售制，改為現(xiàn)房銷售，開發(fā)商將拼的不是五花八門、眼花繚亂、不知道能不能兌現(xiàn)的營銷手段，而是所見即所得的過硬的產(chǎn)品質(zhì)量和誠信，這才是對(duì)購房民眾的最根本最實(shí)質(zhì)的保障，這樣將極大的提升開發(fā)商的建筑質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)良幣驅(qū)逐劣幣。所有商業(yè)的本質(zhì)是向善，是以客戶為中心，房地產(chǎn)也不能例外，老百姓買房子是天大的事，爛尾毀三代，好房幸福一家人。從這個(gè)角度，取消預(yù)售制、實(shí)施現(xiàn)房銷售是實(shí)現(xiàn)老百姓安居樂業(yè)、社會(huì)長治久安、企業(yè)健康發(fā)展的重大措施。

3、購房者的預(yù)售監(jiān)管資金去哪了？樓盤爛尾，歸根結(jié)底兩個(gè)字：“沒錢”——沒錢付工程款。按規(guī)定，樓盤預(yù)售款應(yīng)進(jìn)入監(jiān)管賬戶，資金要?？顚Ｓ糜跇潜P建設(shè)，以保障交樓。

那么，監(jiān)管賬戶資金如何被挪走的？實(shí)際上，在過去房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代的高周轉(zhuǎn)背景下，抽調(diào)預(yù)售款監(jiān)管賬戶資金，是行業(yè)“潛規(guī)則”。

比如工程總承包方，以工程建設(shè)名義，獲得監(jiān)管賬戶撥付資金，再由工程方將資金轉(zhuǎn)給房企，而撥付的工程款，遠(yuǎn)超工程進(jìn)度所需。

通過這些方式套取的資金，在房企各地項(xiàng)目間流動(dòng)，變相加杠桿，這樣做提供了資金流動(dòng)性，房企抽調(diào)資金統(tǒng)籌拿地、還款和樓盤建設(shè)，形成一種資金循環(huán)高周轉(zhuǎn)模式，但一定程度上把風(fēng)險(xiǎn)甩給了購房者。

未來隨著房地產(chǎn)告別短缺的大開發(fā)時(shí)代，進(jìn)入存量時(shí)代，供求關(guān)系改變，以后不必再通過高杠桿高周轉(zhuǎn)的方式快速建房子，房地產(chǎn)應(yīng)該從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，在降低負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)、降低爛尾風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，提升工程質(zhì)量、房屋質(zhì)量、裝修質(zhì)量，以購房客戶為中心重新設(shè)計(jì)住房制度，房企、銀行、地方政府等各方加強(qiáng)嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管和房屋建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管。

長遠(yuǎn)看逐步取消對(duì)購房者單方面不公平的預(yù)售制度（購房者單方面承受按期不能交房、裝修標(biāo)準(zhǔn)打折等風(fēng)險(xiǎn)），改為現(xiàn)房銷售，并配套長效機(jī)制，即城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，老百姓安居樂業(yè)，社會(huì)長治久安。這對(duì)購房者、金融機(jī)構(gòu)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)、房企各方都是有利的。

4、有觀點(diǎn)認(rèn)為現(xiàn)房銷售對(duì)房企不利，這是一種誤讀，對(duì)于好的房企、對(duì)于建筑質(zhì)量高的房企、對(duì)于穩(wěn)健經(jīng)營的房企是重大利好，對(duì)激進(jìn)、不誠信、建筑質(zhì)量不高的房企是重大利空，有助于良幣驅(qū)逐劣幣，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的良性健康發(fā)展。更何況預(yù)售制本身就是98年房改時(shí)的權(quán)宜之計(jì)，也不是國際普遍現(xiàn)象。

對(duì)于絕大部分商品，一手交錢，一手交貨，天經(jīng)地義，房子也一樣，只有這樣，房企才會(huì)競爭做好產(chǎn)品，老百姓才能安心買房，金融風(fēng)險(xiǎn)才能從根本上化解。

5、為什么建議取消預(yù)售制度？預(yù)售制度怎么來的？國外什么情況？簡單科普一下：商品房預(yù)售最早源于中國香港，俗稱賣樓花，賣期房，是一種開發(fā)商放杠桿的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺資金，借鑒中國香港，引入了商品房預(yù)售制度。其實(shí)，當(dāng)前世界不少國家存在預(yù)售制。

但是，重點(diǎn)來了！發(fā)達(dá)國家一般有嚴(yán)格的監(jiān)管保障措施，開發(fā)商在項(xiàng)目獲得政府批準(zhǔn)后才可以開始銷售，買家在購買期房后根據(jù)開發(fā)商工程進(jìn)度在完全交房前進(jìn)行分期支付。

所以，預(yù)售制度是需要嚴(yán)格的資金監(jiān)管、分期支付以及違約處罰措施作為保障的，如果沒有這些保障措施，一定會(huì)觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)購房民眾不公平，所以不如借機(jī)取消預(yù)售制度，以后改為現(xiàn)房銷售。

客觀講預(yù)售制度有一定歷史階段性，現(xiàn)在中國住房進(jìn)入存量時(shí)代，取消預(yù)售制度有助于降負(fù)債降杠桿，不再把爛尾風(fēng)險(xiǎn)甩給老百姓和社會(huì)，當(dāng)然這需要配套房企債務(wù)重組、復(fù)工保交樓、恢復(fù)市場信心和房地產(chǎn)長效機(jī)制，長短結(jié)合。這是個(gè)技術(shù)活，只要堅(jiān)持市場化改革，中國一定能化解這個(gè)難題，讓房地產(chǎn)回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)和居住屬性，安居樂業(yè)。

6、保交樓保民生是當(dāng)前的當(dāng)務(wù)之急，取消預(yù)售制則是長期大勢(shì)所趨

短期看，當(dāng)務(wù)之急是建立風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制、加強(qiáng)資金監(jiān)管、保交樓、保民生，長期看，不如借機(jī)逐漸取消預(yù)售制，適時(shí)改為現(xiàn)房銷售。

客觀講，預(yù)售制有一定歷史階段性，但現(xiàn)在中國住房進(jìn)入存量時(shí)代，取消預(yù)售制有助于降負(fù)債降杠桿，保障房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，不再把風(fēng)險(xiǎn)甩給老百姓和社會(huì)。當(dāng)然，這是系統(tǒng)工程，不是只取消預(yù)售制就可解決問題，需要配套房企債務(wù)重組、復(fù)工保交樓、恢復(fù)市場信心和房地產(chǎn)長效機(jī)制，長短結(jié)合。

短期穩(wěn)房市措施：當(dāng)前房地產(chǎn)復(fù)蘇基礎(chǔ)并不牢固，在堅(jiān)持“房住不炒”前提下，各地應(yīng)繼續(xù)因城施策適度松綁偏緊調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場信心恢復(fù)，促進(jìn)軟著陸。

1）適當(dāng)降低人口流入地區(qū)限購門檻，充分尊重人口和產(chǎn)業(yè)向都市圈城市群集聚的客觀規(guī)律。

2）適度松綁二手房限價(jià)政策。部分熱點(diǎn)城市仍實(shí)行二手房貸款限價(jià)政策，銀行按相關(guān)部門規(guī)定參考價(jià)給購房者貸款，參考價(jià)僅是市場價(jià)的7-8折，居民合理貸款額度明顯受限。

3）下調(diào)首套首付比和改善型二套首付比，減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力，實(shí)現(xiàn)居民“住有所居”“住有宜居”。

4）通過貸款展期、債務(wù)重組、并購等方式化解風(fēng)險(xiǎn)。允許部分房企銀行貸款進(jìn)行展期，緩解短期現(xiàn)金流壓力。給予優(yōu)質(zhì)房企合理并購貸款、并購債支持，在行業(yè)內(nèi)部通過并購重組化解風(fēng)險(xiǎn)，防止風(fēng)險(xiǎn)傳染與擴(kuò)大。支持金融機(jī)構(gòu)市場化參與房企不良資產(chǎn)化解、保交樓，創(chuàng)設(shè)一些金融工具。

5）加強(qiáng)資金監(jiān)管，嚴(yán)格要求房企與監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，對(duì)信用不同的房企實(shí)行差別化資金監(jiān)管額度，按照工程進(jìn)度支取相應(yīng)比例資金。

7、啟動(dòng)二次房改：長期住房制度改革的四大關(guān)鍵

根據(jù)我們對(duì)美國、日本、英國、中國香港、德國、新加坡等住房制度和房地產(chǎn)市場的研究，結(jié)合中國住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點(diǎn)，建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅為四大支柱構(gòu)建長期住房制度。

一是推動(dòng)都市圈城市群戰(zhàn)略。根據(jù)對(duì)世界上幾十個(gè)國家上百年的人口大遷移研究發(fā)現(xiàn)，人口往都市圈城市群遷移集聚是基本規(guī)律，人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。

二是以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。

三是保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。

四是穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。穩(wěn)增長是今年宏觀經(jīng)濟(jì)頭等大事，年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件，未來有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型評(píng)估房地產(chǎn)稅對(duì)各方影響。

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