文/樂居財(cái)經(jīng)徐酒眠

“今年以來，物管圈正在上演‘國(guó)進(jìn)民退’的大戲?！?/p>

(資料圖片僅供參考)

某種意義上，這句話的確道出了目前物管圈的現(xiàn)狀。年初至今，國(guó)企、央企屬性的物企，收并購(gòu)、IPO遞表、上市敲鐘，大有絡(luò)繹不絕之勢(shì)。

華潤(rùn)萬象生活成為“新科并購(gòu)?fù)酢?，招商積余、金茂服務(wù)、京城佳業(yè)，在收并購(gòu)狩獵場(chǎng)上也各有斬獲；金茂服務(wù)、魯商服務(wù)先后成功躋身港交所；萬物云、中湘美好生活服務(wù)先后遞交招股書。

如今，與萬科同在深圳國(guó)資委旗下的又有一家國(guó)資房企公告，擬分拆物管赴港IPO。

7月22日，深圳控股(00604.HK)刊發(fā)公告稱，公司正考慮可能分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)，并于香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。

事實(shí)上，早在2015年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，深圳控股就已經(jīng)拋出了分拆物業(yè)平臺(tái)獨(dú)立上市的計(jì)劃。醞釀至今已將近7年之久，此次白紙黑字刊發(fā)公告明意，盡管措辭還有些曖昧不清，不過這或許也預(yù)示著其已經(jīng)準(zhǔn)備好最終遞表了。

分拆物管業(yè)務(wù)，將助推的是哪一個(gè)上市平臺(tái)，深圳控股尚未在分拆預(yù)告中披露。不過，樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》梳理其物業(yè)資產(chǎn)騰挪歷史發(fā)現(xiàn)，最大的可能應(yīng)該就是深業(yè)物業(yè)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“深業(yè)物業(yè)”）。

一方面，過去兩年，深圳控股旗下的物管資產(chǎn)公司，基本上都在圍繞著深業(yè)物業(yè)在進(jìn)行整合；另一方面，目前深業(yè)物業(yè)已經(jīng)有獨(dú)立的官網(wǎng)平臺(tái)，并持續(xù)有相關(guān)動(dòng)態(tài)更新。

最主要的是，2020年年初，深業(yè)物業(yè)在十四五期間的奮斗目標(biāo)中，明確提到，要打造成為“全國(guó)首家由地方國(guó)資控股且營(yíng)收額超60億元的上市物業(yè)管理企業(yè)”。

兄弟公司變股東

穿透股權(quán)和歷史，在去年9月29日，深業(yè)物業(yè)股權(quán)變更，直接持股股東從“1”變“5”。

同在深圳國(guó)資委旗下的深業(yè)泰然（集團(tuán)）股份有限公司（簡(jiǎn)稱“深業(yè)泰然”）、深業(yè)置地有限公司（簡(jiǎn)稱“深業(yè)置地”）、深業(yè)泰富物流集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“泰富物流”）、深圳市農(nóng)科集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“深圳農(nóng)科”），4家公司進(jìn)入深業(yè)物業(yè)股東之列，分別持股占比約29.55%、13.60%、4.19%、3.20%。

隨之，原來的直接股東深業(yè)南方地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司（簡(jiǎn)稱“深業(yè)南方地產(chǎn)”）的持股從100%下降到了49.47%。

新增4位直接持股之后，無疑有利于深業(yè)物業(yè)獲得更多資源支持。

成立于1985年深業(yè)泰然，由深業(yè)控股持股51%，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及其配套服務(wù)。深業(yè)置地則是專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，最大股東也是深業(yè)控股，持股占比80%。

而所屬郵政業(yè)的泰富物流，由深業(yè)控股持股97.82%，內(nèi)部職工股持股2.18%。將泰富物流納入深業(yè)物業(yè)股東之中，一方面，有利于更好的承接相關(guān)業(yè)務(wù)；另一方面，未來深業(yè)物業(yè)成功上市，也是對(duì)內(nèi)部職工的股權(quán)嘉賞。

深圳農(nóng)科與深業(yè)控股雖沒有從屬股權(quán)關(guān)系，不過其業(yè)務(wù)寬泛，除了太空育種、花卉、園林綠化、食品與環(huán)境檢測(cè)、農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)、高端農(nóng)產(chǎn)品銷售之外，也涉及有房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等領(lǐng)域。

事實(shí)上，深業(yè)泰然、深業(yè)置地、泰富物流，以及深圳農(nóng)科，4家公司進(jìn)入深業(yè)物業(yè)股東之列前，都曾將旗下物業(yè)公司轉(zhuǎn)到深業(yè)物業(yè)名下。

2021年9月18日，深業(yè)物業(yè)從深業(yè)置地手中接過了深業(yè)商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。

一天后，深業(yè)置地旗下的深業(yè)置地（深圳）物業(yè)管理有限公司、深業(yè)泰然旗下的深業(yè)智慧園區(qū)運(yùn)營(yíng)（深圳）有限公司、泰富物流旗下的深圳市深業(yè)泰富商業(yè)物業(yè)管理有限公司，也都相繼將全部股權(quán)轉(zhuǎn)入到了深業(yè)物業(yè)名下。

同一天，深業(yè)物業(yè)還從深圳農(nóng)科手中，收購(gòu)了深圳市農(nóng)科物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。

上述5家公司，業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)運(yùn)營(yíng)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)以及物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)。

整合“園區(qū)+住宅”

“住宅物業(yè)方面，將整合旗下四家擁有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司，成立深業(yè)物業(yè)管理集團(tuán)?！?/p>

拋出物業(yè)分拆上市計(jì)劃之時(shí)，深圳控股擁有6家國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。按照管理層當(dāng)時(shí)的謀劃，是欲將物業(yè)分成兩個(gè)部分，即園區(qū)物業(yè)和住宅物業(yè)分別單拆上市。

據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，深圳控股將推動(dòng)太陽物業(yè)和深圳天安智慧園區(qū)運(yùn)營(yíng)有限公司（簡(jiǎn)稱“天安園區(qū)運(yùn)營(yíng)”）之間的整合，繼而整體上市。

在住宅物業(yè)方面，成立深業(yè)物業(yè)管理集團(tuán)，整合集團(tuán)旗下的深業(yè)集團(tuán)（深圳）物業(yè)管理有限公司（即現(xiàn)在的深業(yè)物業(yè)）、深圳市萬廈居業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“萬廈居業(yè)”）、深圳市鵬基物業(yè)管理服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱“鵬基物業(yè)服務(wù)”）、深圳市鵬基物業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“鵬基物業(yè)管理”），4家以住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)為主的一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司。

彼時(shí)，時(shí)任深圳控股總裁的黃偉表示，相關(guān)整合計(jì)劃預(yù)計(jì)會(huì)在2016年內(nèi)完成。不過，后來并沒有按計(jì)劃推進(jìn)。

其中，對(duì)住宅物業(yè)的整合，直到2020年才落到了實(shí)處。

2020年初，萬廈居業(yè)、鵬基物業(yè)服務(wù)、鵬基物業(yè)管理與深業(yè)物業(yè)從兄弟關(guān)系變成了母子關(guān)系，由深業(yè)物業(yè)100%全資持有。

2020年8月底，深圳控股當(dāng)年的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，時(shí)任副總裁的董方對(duì)分拆物業(yè)平臺(tái)上市作出回應(yīng)，“目前深業(yè)集團(tuán)內(nèi)最主要的物業(yè)平臺(tái)包括物業(yè)集團(tuán)和深業(yè)智慧園區(qū)，混改工作正在穩(wěn)步推進(jìn)當(dāng)中，包括評(píng)估工作和內(nèi)部審批程序?！?/p>

不過，從目前的情況來看，深圳控股對(duì)單獨(dú)整合園區(qū)物業(yè)的計(jì)劃，似乎已經(jīng)放棄了。2021年9月29日，深業(yè)泰然將在天安園區(qū)運(yùn)營(yíng)所持的50%股權(quán)轉(zhuǎn)給了深業(yè)物業(yè)。

而為何放棄將產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)單獨(dú)打包組合，或與其現(xiàn)階段該業(yè)態(tài)的微小體量有關(guān)。根據(jù)深圳控股發(fā)布的2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)披露，其在園區(qū)運(yùn)營(yíng)方面，接管產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)僅約550萬平方米，或難以支撐獨(dú)立上市。

定位城市服務(wù)商

在深圳控股官網(wǎng)的業(yè)務(wù)分類中，分別有土地儲(chǔ)備、城市更新、物業(yè)開發(fā)、物業(yè)租賃經(jīng)驗(yàn)、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，以及其他相關(guān)業(yè)務(wù)。

其中，對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的介紹，深圳控股表示，“集團(tuán)以現(xiàn)有物業(yè)為依托，整合資源，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，積極拓展輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，已搭建智慧園區(qū)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)、住宅物業(yè)服務(wù)平臺(tái)和商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)平臺(tái)三大輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，并有序推進(jìn)混合所有制改革工作?！?/p>

簡(jiǎn)而言之，深圳控股的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)主打“智慧園區(qū)+住宅物業(yè)+商管運(yùn)營(yíng)”。而在2021年財(cái)報(bào)中，深圳控股新增了物業(yè)城市業(yè)務(wù)，并將輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)打包，統(tǒng)一歸類在了城市綜合運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)中。

“本集團(tuán)全力打造城市綜合運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，包含商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、智慧園區(qū)以及物業(yè)城市業(yè)務(wù)?！蹦陥?bào)披露，2021年，深圳控股在城市綜合運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊中，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約24.78億港元，較去年上漲11%；錄得凈利潤(rùn)約為4.67億元。

以此計(jì)算，2021年，其城市綜合運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的凈利率約為18.8%。

而據(jù)樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，目前披露2021年財(cái)報(bào)的51家港股物企與4家A股物企，平均凈利率水平約為13.34%。

其中，凈利潤(rùn)率在19%及以上的有7家，分別是越秀服務(wù)（19.3%）、興業(yè)物聯(lián)（19.4%）、華潤(rùn)萬象生活（19.5%）、合景悠活（21.0%）、濱江服務(wù)（23.2%）、中駿商管（23.3%）、星盛商業(yè)（32.1%）.

顯然，同期深圳控股城市綜合運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的凈利率超過大部分上市物企。不過，時(shí)間倒退一年，其2020年的凈利率僅有7.7%。

年報(bào)披露，截至2021年末，深圳控股的城市綜合運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)在管面積約6155萬平方米，較去年上漲31%。其中，第三方項(xiàng)目占比75%；物業(yè)城市、產(chǎn)業(yè)園、公建設(shè)施、寫字樓等非住宅業(yè)態(tài)占比54%。

在目前披露2021年在管規(guī)模的48家港股上市物企中，其在管面積大概排在第20位左右；不過，其同期的規(guī)模增速排在30名開外。

目前，深圳控股已經(jīng)將絕大部分物管業(yè)務(wù)騰挪進(jìn)了深業(yè)物業(yè)。

根據(jù)官網(wǎng)披露，截止2021年第一季度末，深業(yè)物業(yè)的業(yè)務(wù)范圍覆蓋全國(guó)9個(gè)省份40多個(gè)城市，管理項(xiàng)目近500個(gè)，管理面積超5500萬平方米。

關(guān)鍵詞： 赴港IPO 這家國(guó)資物企醞釀了近7年