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來(lái)源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》

主持人：武辰

文：連衛(wèi)民

隨著一系列政策和文件的出臺(tái)，“保交樓、穩(wěn)民生”成為樓市的重中之重。在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷動(dòng)蕩之際，下半年提振住房消費(fèi)該怎么做？如何實(shí)現(xiàn)“保交樓”？該不該取消預(yù)售制？7月29日，鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《封面直播》對(duì)話易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)，探討“保交樓”背景下，樓市的變化和下半年的走向。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前樓市進(jìn)入底部，復(fù)蘇時(shí)間可能比較長(zhǎng)，購(gòu)房者不用太急買房?？梢院煤锰粢惶?，同時(shí)還可以好好還一還價(jià)格。

針對(duì)在網(wǎng)上引起爭(zhēng)議的“該不該取消預(yù)售制”的問(wèn)題，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，預(yù)售制可能會(huì)在2025年前后被取消。而取消預(yù)售制后，就再不會(huì)出現(xiàn)老百姓(行情603883,診股)買到爛尾樓的情況，能百分百杜絕爛尾樓問(wèn)題。

對(duì)于未來(lái)的購(gòu)房模式，嚴(yán)躍進(jìn)表示，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定會(huì)朝著現(xiàn)房銷售模式發(fā)展。在這種模式下，房子最終會(huì)成為消費(fèi)品，像買包一樣方便。購(gòu)房者可以在交易平臺(tái)直接下單，不滿意再去退。

在談到如何規(guī)避買到“爛尾”項(xiàng)目時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)給出兩點(diǎn)建議——一是要多關(guān)注新聞，包括樓盤信息和開(kāi)發(fā)商背景；二是要多關(guān)注政策動(dòng)向。

針對(duì)市場(chǎng)上關(guān)于“取消限購(gòu)限貸”的提議，嚴(yán)躍進(jìn)表示贊成。他認(rèn)為大范圍取消限購(gòu)限貸都是沒(méi)有問(wèn)題的，關(guān)鍵是在于該如何確保房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)因此出現(xiàn)房?jī)r(jià)炒作。

未來(lái)買房會(huì)跟買包一樣容易，在網(wǎng)上就能下單

封面直播：如果將來(lái)都是現(xiàn)房交易了，是不是可以避免很多問(wèn)題的出現(xiàn)？

嚴(yán)躍進(jìn)：未來(lái)的模式也是很清晰的，可能就沒(méi)有售樓處了，以后都是現(xiàn)房，售樓處就不存在了，到樓盤里就可以買了。我看上這個(gè)房子，付了30萬(wàn)首付，當(dāng)天就有銀行貸款貸好，當(dāng)天就收到房產(chǎn)證，就把這個(gè)房子買下來(lái)。

這是未來(lái)很自然或者大家期待的模式，甚至這個(gè)房子是精裝修的。所謂叫拎包入住，付錢就可以拎包入住，最終房子就變成消費(fèi)品了。以后買房直接當(dāng)天就能買到房子當(dāng)天辦理產(chǎn)權(quán)證，很多手續(xù)都辦好了。

這些接下來(lái)可以嘗試，有些城市可以先慢慢試點(diǎn)，讓老百姓不用擔(dān)心未來(lái)的不確定性。這種不確定性對(duì)房屋買賣傷害程度比較高。有些地方已經(jīng)在試點(diǎn)，現(xiàn)房加精裝修加買房即交房產(chǎn)證，三個(gè)點(diǎn)把它結(jié)合起來(lái)，這個(gè)就很順暢。

如果能做到這個(gè)，后面再加保險(xiǎn)機(jī)制，后續(xù)就可以類似淘寶或者天貓好房直接下單，如果不滿意再去退，房子反正在那里。這就是消費(fèi)品概念，這個(gè)不是純理想的，后續(xù)肯定能實(shí)現(xiàn)。

封面直播：最終房子有可能變成消費(fèi)品，就像我們買包一樣方便，甚至可以在電商平臺(tái)下單，這是您認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的愿景？

嚴(yán)躍進(jìn)：對(duì)?？赡苡腥藭?huì)問(wèn)老百姓現(xiàn)在不放心，必須要去相應(yīng)的售樓處去看一下。實(shí)際背后還是因?yàn)楹ε沦I到不滿意的房子無(wú)法去退。以后這個(gè)制度可以越做越順暢，房子買了以后當(dāng)天或者一周之內(nèi)不滿意可以退等等。這些政策配套做到位，我認(rèn)為房子完全可以朝著消費(fèi)品的方向去走的，這個(gè)模式肯定能夠?qū)崿F(xiàn)。

取消“限購(gòu)限貸”沒(méi)問(wèn)題，要防范取消后的房?jī)r(jià)炒作

封面直播：相關(guān)部分在針對(duì)房地產(chǎn)的政策中特別強(qiáng)調(diào)了要“用足用好政策工具箱”。您認(rèn)為在用足用好政策方面有沒(méi)有新的政策可以期待？比如說(shuō)我們上半年已經(jīng)推出了一系列貸款的放松政策，您覺(jué)得足夠嗎？

嚴(yán)躍進(jìn)：不管是“保交樓”也好，還是其他的政策，最終要解決的問(wèn)題都是提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活躍度。如果房屋買賣市場(chǎng)不活躍，單純靠外面資金，是不行的，因?yàn)檩斞皇窃煅?/P>

所以用好用足或者用足用好政策工具箱，關(guān)鍵要朝著提振房地產(chǎn)交易行情這個(gè)目標(biāo)去走。“保交樓”或者其他的政策，都是衍生出來(lái)的問(wèn)題。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)行情從底部開(kāi)始復(fù)蘇反彈，才是最關(guān)鍵的核心問(wèn)題。只有交易活躍，很多問(wèn)題才能夠得到解決。

舉個(gè)例子，現(xiàn)在有些地方講購(gòu)房契稅優(yōu)惠政策，契稅優(yōu)惠50%、25%等。我覺(jué)得這個(gè)政策要有優(yōu)化的地方，為什么？因?yàn)楝F(xiàn)在的政策是補(bǔ)貼，購(gòu)房者要先交這個(gè)錢，然后申請(qǐng)?jiān)偻?，這不就很麻煩很折騰嗎？背后的工作完全可以讓相應(yīng)部門自己去做，老百姓買房時(shí)直接2萬(wàn)塊錢就不用交了。

現(xiàn)在房地產(chǎn)的政策絕大多數(shù)都是跟2014年-2016年的政策差不多，除了公務(wù)員買房補(bǔ)貼等這些營(yíng)銷新花樣，核心的內(nèi)容并沒(méi)有太多的變化。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)遇到的問(wèn)題、遇到的形勢(shì)跟2014年到2016年期間肯定是完全不同的。我們現(xiàn)在遇到的壓力是比較大的。所以要基于新的情況，政策方面要有新的表現(xiàn)。

例如我們現(xiàn)在經(jīng)常講二、三孩家庭多買一套房，是從住房套數(shù)角度刺激購(gòu)房需求。實(shí)際上關(guān)鍵要解決住房面積，家里有三個(gè)小孩子，鼓勵(lì)他多買一套房，這不是最解決問(wèn)題的。讓他買180平米、200平米的大房子才是最核心的。否則你讓他買第三套，有些房子超標(biāo)了，相應(yīng)稅費(fèi)成本也比較高，這個(gè)也不行。

封面直播：現(xiàn)在有人提出地方政府可以消限購(gòu)限貸，您覺(jué)得會(huì)不會(huì)有比較好的促進(jìn)作用？

嚴(yán)躍進(jìn)：是可以取消，大范圍取消都沒(méi)問(wèn)題。關(guān)鍵是怎么確保房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)因取消出現(xiàn)房?jī)r(jià)炒作。實(shí)際過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)“一旦取消限購(gòu)限貸，老百姓有了購(gòu)房資格后，房?jī)r(jià)被炒起來(lái)”的現(xiàn)象。而房?jī)r(jià)一旦被炒作，就會(huì)出現(xiàn)虛假房源、私下亂收費(fèi)等情況。

我認(rèn)為80%的重心可以放在取消限購(gòu)限貸上，比如城市郊區(qū)層面完全可以放松，在那個(gè)城市已經(jīng)有社保記錄或者工作證明的，去買一套沒(méi)問(wèn)題。穩(wěn)定房?jī)r(jià)是很重要的目標(biāo)，因此如果取消限購(gòu)限貸，需要把配套性的保障工作做好。

取消限購(gòu)限貸的核心就是刺激住房消費(fèi)需求，讓約束減少。市場(chǎng)交易的活躍是好事，因此下半年圍繞提高市場(chǎng)活躍度的措施或?qū)⒏嗟爻霈F(xiàn)，目的就是通過(guò)減少購(gòu)房環(huán)節(jié)，增大房地產(chǎn)交易的便利性，讓購(gòu)房者在交易中的摩擦系數(shù)減少，從而讓交易更加平滑、順暢。

取消“預(yù)售制”后，可以完全杜絕爛尾樓問(wèn)題

主持人：前不久關(guān)于要不要取消預(yù)售制的話題在網(wǎng)上也引起了很多爭(zhēng)論，您覺(jué)得什么時(shí)候可以取消預(yù)售制，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房模式？

嚴(yán)躍進(jìn)：關(guān)于現(xiàn)房的新模式，現(xiàn)在是2022年，到2025年時(shí)可能會(huì)推出。換一個(gè)角度去理解，到2025年時(shí)可能房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注度就已經(jīng)下降了，老百姓手里已經(jīng)開(kāi)始有房了，對(duì)買房的迫切程度相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)減弱。所以在政策要推的時(shí)候，恰是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身要走下坡路的時(shí)候，所以說(shuō)這個(gè)點(diǎn)我們覺(jué)得也是很有意思的。

為什么預(yù)售制下出現(xiàn)爛尾的問(wèn)題，但是老百姓還會(huì)買房？說(shuō)白了是房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于上升期，正是大家想買房的時(shí)候，所以預(yù)售時(shí)就想買。過(guò)幾年，大家都有房了或者租房實(shí)現(xiàn)租住同權(quán)，這時(shí)大家對(duì)房子的關(guān)注度會(huì)減少。

大家會(huì)覺(jué)得有現(xiàn)房可以選，為什么要買期房？市場(chǎng)接受程度方面也會(huì)主動(dòng)進(jìn)入到現(xiàn)房模式。這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)那么瘋狂，進(jìn)入成熟、理性，小幅往下走的階段，這在2025年以后相應(yīng)政策落地就會(huì)到位，也會(huì)比較容易接受。

封面直播：現(xiàn)在很多人提到爛尾樓就想到預(yù)售制，如果取消預(yù)售制真的就能百分百杜絕爛尾樓了嗎？

嚴(yán)躍進(jìn)：取消預(yù)售制后，就再不會(huì)出現(xiàn)老百姓買到爛尾樓的情況，能百分百杜絕爛尾樓問(wèn)題，因?yàn)闆](méi)有完工的期房已經(jīng)無(wú)法買賣。相當(dāng)于我們?nèi)ッ姘昀镔I面包，肯定是買成品，能夠直接吃的，不可能買沒(méi)有做熟的面包。

從大方向來(lái)看，取消預(yù)售制的政策是沒(méi)問(wèn)題的。但是你會(huì)發(fā)現(xiàn)市面上能賣的房子就會(huì)越來(lái)越少，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商可能要三年才能完工，這三年弄不好它自己就爛尾了。

所以站在老百姓角度，我認(rèn)為現(xiàn)房銷售的模式出發(fā)點(diǎn)是很好的，肯定要朝著這個(gè)目標(biāo)要走。但是站在政策決策通盤考慮的角度，企業(yè)的資金、財(cái)務(wù)壓力、新房和二手房的關(guān)系等，這些都要考慮，所以不是馬上能夠?qū)崿F(xiàn)的。

如何避免買到“爛尾樓”？嚴(yán)躍進(jìn)：多關(guān)注新聞和政策

封面直播：在目前的情況下，普通人購(gòu)房時(shí)應(yīng)該如何規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)，避免買到爛尾樓？

嚴(yán)躍進(jìn)：一是要多關(guān)注新聞。在選購(gòu)房子時(shí)，不僅要關(guān)注房子本身，還要多關(guān)注背后房企的消息。比如房企有沒(méi)有債務(wù)違約或者其他負(fù)面信息。如果有家企業(yè)加快賣房，債務(wù)出現(xiàn)違約，你就要想到可能這家企業(yè)明年就會(huì)出現(xiàn)停工情況，有可能會(huì)出現(xiàn)爛尾、暴雷的風(fēng)險(xiǎn)，因此你在買房時(shí)就要多注意。

二是要關(guān)注政策動(dòng)向，包括購(gòu)房城市接下來(lái)的政策會(huì)發(fā)生哪些變化、不同物業(yè)市場(chǎng)未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)怎樣的走勢(shì)等等。比如雖然最近整體市場(chǎng)不好，但有些豪宅的市場(chǎng)還是可以的，有比較大的資金進(jìn)入到豪宅市場(chǎng)。從這個(gè)角度來(lái)講，一些豪宅的價(jià)格不見(jiàn)得會(huì)下跌，還是會(huì)保持堅(jiān)挺。再比如，如果有些剛需的庫(kù)存多，那么下半年可能會(huì)降價(jià)，那你在買房時(shí)就可以稍微砍價(jià)。

下半年，尤其8月份以后，地方樓市政策對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生的影響會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，整體的政策方向會(huì)是趨于寬松。

現(xiàn)在不是買房的好時(shí)機(jī)，可以先挑一挑不用著急

封面直播：如果從全年來(lái)看，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)是買房比較好的時(shí)機(jī)嗎？

嚴(yán)躍進(jìn)：購(gòu)房者既然會(huì)問(wèn)“現(xiàn)在還是接下來(lái)買”的問(wèn)題，無(wú)非就是等房?jī)r(jià)降價(jià)，希望它低一點(diǎn)。但是在實(shí)際過(guò)程中，房?jī)r(jià)很少有特別快速下跌的。要不要快速買房？我認(rèn)為急不得。

現(xiàn)在市場(chǎng)進(jìn)入底部，這個(gè)底部時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)。它會(huì)有小幅復(fù)蘇，但這個(gè)復(fù)蘇的過(guò)程可能是在今年四季度或者明年上半年，不會(huì)這么快的起來(lái)。哪怕市場(chǎng)交易量數(shù)據(jù)能夠拉起來(lái)，房?jī)r(jià)未必會(huì)出現(xiàn)大幅度漲價(jià)，這個(gè)基礎(chǔ)不存在。

所以購(gòu)房者不用太急，可以好好挑一挑，同時(shí)還可以好好還一還價(jià)格，為自己買房爭(zhēng)取到比較大的好處或者優(yōu)惠。你可以多了解下中介的心態(tài)，中介現(xiàn)在能找到客戶也不容易，可能價(jià)格會(huì)談的低一點(diǎn)。如果買二手房，也要了解房東心態(tài)。房東著急賣房可能是遇到資金壓力，去講講價(jià)的話可能也會(huì)有比較大的降價(jià)。能為自己買房爭(zhēng)取到比較大的好處或者收益。

只要房子能開(kāi)工、復(fù)工、竣工，老百姓就不會(huì)惡意停貸

封面直播：中央提出要“保交樓、穩(wěn)民生”，您覺(jué)得在具體實(shí)施過(guò)程中，房企包括銀行等應(yīng)該如何做？

嚴(yán)躍進(jìn)：一般而言，“停貸”是商業(yè)銀行的問(wèn)題，是還貸者或者購(gòu)房者受到收入水平影響出現(xiàn)可能性的違約。而現(xiàn)在我們講的停貸，它本質(zhì)原因不是說(shuō)老百姓受到收入等因素影響，它其實(shí)也是一種情緒。房子不開(kāi)工，一直停工，老百姓就會(huì)有對(duì)抗的情緒。

所以反過(guò)來(lái)講，要解決這個(gè)問(wèn)題，也是好解決的。很合情合理的一種做法就是，既然老百姓說(shuō)現(xiàn)在不開(kāi)工就要停貸，反過(guò)來(lái)要解決這個(gè)問(wèn)題就是房子要開(kāi)工、復(fù)工、竣工。這些工作做到位，老百姓就會(huì)愿意去償還每個(gè)月的月供。

解決這個(gè)問(wèn)題的思路是很清晰的，也沒(méi)有太多的懸念。只要開(kāi)發(fā)商、銀行把這些工作做到位，老百姓不會(huì)惡意的去停貸。站在這個(gè)角度來(lái)講，下半年只要對(duì)預(yù)售制監(jiān)管到位，相應(yīng)的開(kāi)發(fā)商拿到比較充足資金，能夠正常開(kāi)工。那么解決當(dāng)前的“停貸”“停供”的問(wèn)題，基本上來(lái)就講沒(méi)太多的懸念。

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