樂居新媒體 楊旭顏 發(fā)自長沙

尤如當(dāng)下長沙的盛夏熱情難擋，今年長沙樓市的豪宅市場也正處在如日中天的階段。趕在7月底，長沙又一豪宅大平層純新盤入市了。

(資料圖片)

7月30日，位于長沙主城區(qū)開福區(qū)中心板塊的純新盤建發(fā)養(yǎng)云首開78套精裝大平層，均價20000-25000元/㎡，戶型為建面220㎡，260㎡和300㎡，總價超500萬/套，兩梯兩戶純板樓，看房認購需驗資200萬。

養(yǎng)云系為建發(fā)旗下高端的產(chǎn)品系列，是建發(fā)傳統(tǒng)新中式的迭代之作。從開盤現(xiàn)場圖可以看到，即使置業(yè)門檻不低，但現(xiàn)場依舊人頭攢動，熱度不小?？硕鹗袌霰O(jiān)控數(shù)據(jù)披露，建發(fā)養(yǎng)云首開去化率達90%。 開盤當(dāng)天晚些時候，建發(fā)隨即也放出了建發(fā)養(yǎng)云即將加推的宣傳海報。

除開建發(fā)養(yǎng)云外，近期在長沙豪宅市場被強烈關(guān)注的項目還有位于天心中心板塊南湖新城的綠城鳳起麓鳴。

綠城鳳起麓鳴為綠城于2021年6月在長沙首批集中供地中搖號摘得地塊，樓面價14157元/㎡，也是當(dāng)前長沙樓面地價的“天花板”。今年6月底，綠城鳳起麓鳴生活美學(xué)館正式開放。項目為預(yù)約制看房，需驗資200萬，方可預(yù)約看房。

不過，即便是驗資200萬的硬門檻，也依舊擋不住長沙購房者的熱情。7月26日下午，樂居新媒體在其生活美學(xué)館探盤，發(fā)現(xiàn)每一個小時，售樓部至少有6批左右的客戶到訪，其開放的315平方米戶型樣板間內(nèi)人流更是絡(luò)繹不絕，每隔幾分鐘便有人參觀。

據(jù)悉，項目最快或?qū)⒃?月份面市推新。目前項目的放風(fēng)單價預(yù)計突破3W+。如若真如此，該項目將成為長沙首個單價在3W以上的住宅性質(zhì)的樓盤。屆時，長沙的豪宅賽道上又將新添一位人氣選手。

（綠城鳳起麓鳴生活美學(xué)館）

（綠城鳳起麓鳴315平方米戶型樣板間）

豪宅風(fēng)起，從商業(yè)到住宅

事實上，在去年這個時候，長沙樓市上關(guān)于豪宅的字眼并不多。作為樓市調(diào)控優(yōu)等生的長沙，自2017年開始進入嚴格限價的時代，房價低洼是長沙樓市的顯著特征，剛需是長沙樓市前幾年的主要客群。而提及豪宅，長沙樓市上能想到的屈指可數(shù)，畢竟萬元左右的單價，實難朝著高品質(zhì)豪宅方向發(fā)展。

2019年，位于長沙雨花區(qū)的運達中央廣場二期商業(yè)公寓面市，產(chǎn)品為450㎡大平層公寓、900㎡復(fù)式公寓、1320㎡泳池花園復(fù)式公寓，總價1800萬/套起，不到半個月全部售罄。這讓當(dāng)時限購許久的長沙樓市看到了市場上被壓抑的高端居住物業(yè)的購買潛力，也看到了市場對于居住品質(zhì)升級的強烈渴望。

隨后，商業(yè)大平層熱在長沙掀起。2020年，濱江板塊商業(yè)大平層潤和濱江灣面市，單價約3.5萬元/平，市場熱度不小，登2021年長沙公寓排行榜第二名。

而長沙樓市的徹底改頭換面是在去年下半年多個單價破2W/平的改善住宅的集中面市。

2021年12月，長沙濱江板塊華潤置地純新盤長沙悅府首開，半月內(nèi)連開3次，戶型186-256㎡的精裝大平層，次次搖號日光，均價21000-23000元/平，累計銷售額破23億；同月，長沙悅府不遠處的旭輝新盤大平層——旭輝鉑悅湘江也迎來了首開，均價約25000元/平，戶型220㎡、270㎡、370㎡，在市場引發(fā)不少動靜。

今年2月，文昌閣地鐵口，市中心，軌道萬科瑧灣匯首次面市，精裝均價約25000元/㎡。項目戶型225-306平，從首次開盤當(dāng)天售罄再到加推，均大賣特賣。

至此，今年長沙樓市上單價超2萬的樓盤開始變得不再“稀奇”。而在去年這個時候，長沙樓市上單價超2萬的住宅產(chǎn)品，還是難覓一二的狀態(tài)。

高端購買力爭相入市，房價看漲

豪宅熱銷，彰顯了長沙樓市的高端客戶“不差錢”的資金實力，他們對于豪宅產(chǎn)品的接受度比普通產(chǎn)品要更高，且動輒500萬左右的總價全款付款的更不在少數(shù)。

根據(jù)湖南中原研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年長沙商品住宅成交結(jié)構(gòu)中，改善產(chǎn)品占比上漲，其中面積200㎡以上、總價500萬以上產(chǎn)品占比為歷史新高。戶型越大，單總價越高，客戶承受力進一步擴大。

來自克而瑞湖南區(qū)域發(fā)布的2022年上半年長沙商品住宅排行榜顯示，長沙悅府、軌道萬科瑧灣匯、旭輝鉑悅湘江等受追捧的豪宅產(chǎn)品在今年長沙樓市排行榜上名列前茅，分別上榜榜首（成交額20.78億）、第二名（成交額20.23億）、第八名（成交額10.53億）。

另一方面，隨著一批豪宅新盤的扎堆入市，長沙的房價水平也隨之水漲船高。2022年上半年，長沙內(nèi)六區(qū)新房均價12631元/平，同比去年上半年上漲10%。大戶型住宅產(chǎn)品方面，供銷量價均呈上漲趨勢，市場活躍。今年上半年大戶型住宅量價漲幅均在一成以上，均價達到17632元/平，同比上漲19%。

根據(jù)湖南中原研究院數(shù)據(jù)預(yù)測，今年下半年長沙預(yù)計17大板塊將推出大戶型住宅產(chǎn)品，供應(yīng)總量約86萬方，市場競爭加大，其中開福中心、省府北兩大板塊預(yù)計推量超10萬方。

大戶型住宅去化較快，依舊持續(xù)為當(dāng)前長沙各類物業(yè)中去化壓力最小的產(chǎn)品。但是卻也并非高枕無虞。

縱觀當(dāng)前長沙樓市受追捧的豪宅，多以中心地段的大平層為主。核心地段、優(yōu)質(zhì)配套再加上產(chǎn)品力，成為這些豪宅產(chǎn)品熱門的關(guān)鍵所在。顯而易見，“地段+產(chǎn)品”一步到位的樓盤產(chǎn)品，成為了當(dāng)前長沙樓市改善客群財力所及的優(yōu)選目標?；貧w城市中心也成為了目前長沙高端改善市場的大趨勢。

對于后期部分資源較弱的板塊而言，在競爭日益加劇的豪宅市場下，日后產(chǎn)品戶型打造極為重要，品質(zhì)、配套、軟性服務(wù)等附加增加值仍需優(yōu)化，這也對后期入市的產(chǎn)品提出了更高的要求。

一個細節(jié)是，在實施樓市精準調(diào)控，解決改善型需求的現(xiàn)實問題的背景下，長沙樓市調(diào)控在針對市場人居需求的變化也在做一系列的優(yōu)化調(diào)整。在土地出讓環(huán)節(jié)中，針對部分城市中心的地塊在限房價方面未限定具體住宅毛坯銷售價格，而是以“按長沙市政策進行價格監(jiān)制/根據(jù)開發(fā)品質(zhì)等因素進行價格監(jiān)制”的新形式出現(xiàn)，讓房企在土地開發(fā)、價格備案環(huán)節(jié)中有更多的可操作空間，為長沙樓市品質(zhì)提升鋪路。

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