焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊深度調(diào)整中的房地產(chǎn)行業(yè)，運(yùn)行邏輯已發(fā)生根本改變?！案吒軛U、高周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)”的舊格局和舊模式難以為繼，探索建立新的發(fā)展模式迫在眉睫。

8月8日至11日，2022年博鰲房地產(chǎn)論壇如約而至。這場(chǎng)以“創(chuàng)造未來(lái) 尋求破解之道”為主題的行業(yè)盛會(huì)，匯聚了來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、地產(chǎn)上下游各業(yè)態(tài)的商業(yè)精英和專家學(xué)者，以期共同明辨行業(yè)更加清晰的未來(lái)。

周期變局之下，不同的企業(yè)，有不同的特點(diǎn)、產(chǎn)品和模式，也有不同的選擇和道路。8月9日，博鰲地產(chǎn)發(fā)展大會(huì)的主題討論以“我們的道路”為主題，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云、建銀國(guó)際金融有限公司副總經(jīng)理兼全球并購(gòu)業(yè)務(wù)中心總經(jīng)理徐建紅、金地集團(tuán)開(kāi)發(fā)管理公司總經(jīng)理蔡戈鳴、恒太商業(yè)管理集團(tuán)副總裁傅前山、搜狐焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)主編王敬賓、主編筆記總編輯馮毅成展開(kāi)了探討。

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蔡云：未來(lái)需要深耕存量市場(chǎng)

蔡云表示，開(kāi)發(fā)企業(yè)高歌猛進(jìn)了二十多年，大量被動(dòng)或主動(dòng)的一些存量資產(chǎn)是現(xiàn)在仍然忽視的一個(gè)問(wèn)題，實(shí)際上，這對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債方面是很沉重的一塊。

談及存量市場(chǎng)，蔡云說(shuō)，在未來(lái)，存量市場(chǎng)可能正是我們開(kāi)發(fā)企業(yè)需要深耕的，需要靜下心來(lái)去運(yùn)營(yíng)它，產(chǎn)生更高的價(jià)值，同時(shí)去擁抱資產(chǎn)。由于運(yùn)營(yíng)使產(chǎn)生的收益率高于平常收益率以后，商業(yè)地產(chǎn)這條路就走通了，這肯定是最大的機(jī)會(huì)。

“希望開(kāi)發(fā)企業(yè)在反思存量的時(shí)候抓住管理運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)，獲取新一輪的勝利?！?/p>

蔡戈鳴：這次行業(yè)調(diào)控本質(zhì)上是在去產(chǎn)能

蔡戈鳴則認(rèn)為，行業(yè)這次調(diào)控，從操作層面看是在去杠桿，但本質(zhì)上是在去產(chǎn)能。規(guī)模的縮量，融資方式的變革，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整等新的挑戰(zhàn)和課題都是地產(chǎn)行業(yè)在去產(chǎn)能的陣痛過(guò)程中必然要去面對(duì)的。

他指出，行業(yè)接下來(lái)可能需要去順應(yīng)存量和增量并重的變化，可能需要比過(guò)往更加關(guān)注存量市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的價(jià)值和經(jīng)營(yíng)價(jià)值的挖掘。

蔡戈鳴說(shuō)："我們理解的存量可以包括存量物業(yè)的再開(kāi)發(fā)，也可以包括租售并舉，也包括階段性不良項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，這些都是存量跟增量并舉的。"

另外一個(gè)方面是行業(yè)的分化，包括地域分化，也包括企業(yè)個(gè)體的分化，還有整個(gè)行業(yè)專業(yè)分工的分化。蔡戈鳴認(rèn)為，大家會(huì)在細(xì)分領(lǐng)域做深做精，在細(xì)分領(lǐng)域找到第二賽道或者第二增長(zhǎng)曲線。

徐建紅：新賽道會(huì)有更好的金融產(chǎn)品來(lái)解決投融資需求

徐建紅則從金融機(jī)構(gòu)的視角出發(fā)，他提到，作為金融機(jī)構(gòu)，很開(kāi)心能看到有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)仍有很大的發(fā)展空間，并要堅(jiān)守這個(gè)十萬(wàn)億級(jí)的賽道，提升自我、擁抱變化，提供好房子、好服務(wù)。“我們的策略也是一致的。”

徐建紅指出，整個(gè)行業(yè)出清的時(shí)候，也是調(diào)整金融產(chǎn)品的時(shí)候。地產(chǎn)行業(yè)里面一些新的賽道，包括其中的一些好產(chǎn)品、好業(yè)務(wù)，一定會(huì)有更好的金融產(chǎn)品來(lái)匹配，來(lái)解決它的投融資需求。

傅前山：商業(yè)物業(yè)是一個(gè)變形器

傅前山在討論中提到，很多開(kāi)發(fā)商由于商業(yè)物業(yè)是一個(gè)不良資產(chǎn)，造成流動(dòng)性不足。他認(rèn)為，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商一定要非常重視規(guī)劃設(shè)計(jì)，特別是商用物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，而且要請(qǐng)專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)去把關(guān)。

在他看來(lái)，商業(yè)物業(yè)其實(shí)是一個(gè)變形器。它有可能是一個(gè)比較良性的資產(chǎn)，同時(shí)又可能是一個(gè)建筑垃圾，什么東西都做不了，最終還會(huì)變成運(yùn)營(yíng)的壓力，還要投成本進(jìn)去。因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)省的每一分錢，在后期可能會(huì)100倍、1000倍、1萬(wàn)倍把它花出去。所以，一定要重視商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，不要把它變成存量資產(chǎn)。

關(guān)鍵詞： 博鰲地產(chǎn)發(fā)展大會(huì)丨周期變局之下 我們的道路