文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)楊宏彬

隨著國(guó)家調(diào)控不斷深入，如何保證現(xiàn)金流的安全已成為了各家房企的重要課題。

【資料圖】

金輝控股在地產(chǎn)行業(yè)給人的印象向來(lái)是“低調(diào)持重，妥帖穩(wěn)健”。進(jìn)入2022年，其依然保持原本的行事風(fēng)格，把財(cái)務(wù)的安全性放在第一位。

8月19日晚間，金輝控股（9993.HK)發(fā)布2022年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。期內(nèi)，公司合約銷售額約244億元，合約銷售面積約165萬(wàn)平方米。實(shí)現(xiàn)營(yíng)收182.2億元，同比增幅13.4%，毛利潤(rùn)32.3億元，毛利率17.7%；凈利潤(rùn)約15億元，凈利率為8.2%，利潤(rùn)水平保持平穩(wěn)。

截止2022年6月30日，金輝控股的凈負(fù)債率為78.5%，現(xiàn)金短債比為1.2，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.7%，三條紅線均達(dá)到監(jiān)管要求。

最為難得的是，自2020年國(guó)家頒布房地產(chǎn)三條紅線新規(guī)，金輝就是第一批“綠檔”房企，之后也一直保持在“綠檔”陣營(yíng)，充分體現(xiàn)了公司在財(cái)務(wù)的自律。

金輝控股在年報(bào)中表示，2021年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)正在筑底，但邊際向好。展望2022年下半年，金輝認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展仍然將以“穩(wěn)”為基調(diào)；同時(shí)，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，推動(dòng)了行業(yè)的轉(zhuǎn)型調(diào)整，產(chǎn)品質(zhì)量是未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力的核心。

深耕八大區(qū)域

金輝是一家較為純粹的地產(chǎn)商，其2022年主要的收入來(lái)源依然是物業(yè)銷售。2022年上半年來(lái)自物業(yè)開發(fā)及銷售的收入約為180億元，占比總收入99.89%。

據(jù)了解，金輝控股專注于長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、華東、華中、西南、西北、東南和深惠八大區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)，其中，長(zhǎng)三角地區(qū)是其最主要的戰(zhàn)場(chǎng)，期內(nèi)該地區(qū)貢獻(xiàn)的營(yíng)收為58.92億元，占比地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收的32.8%。其余區(qū)域營(yíng)收較為均勻，西北、東南、華東、深惠、華中占比地產(chǎn)收入的14.9%、10.9%、10.9%、9.3%、8.6%。

從城市來(lái)看，金輝控股銷售額排名前十的城市分別為泉州、重慶、合肥、福州、連云港、西安、成都、佛山、武漢、福清。這10個(gè)城市的銷售額均在10億元以上，合計(jì)貢獻(xiàn)約135億銷售額，占比總銷售額的55.33%。

除此之外，2022年上半年金輝控股的合約負(fù)債高達(dá)679.4億元，為未來(lái)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

所謂手中有糧，心中不慌。對(duì)于房企，土地就是“糧”。截止2022年6月30日，金輝控股土地儲(chǔ)備總建筑面積約為2963.36萬(wàn)平方米，應(yīng)占總建筑面積為2334.05萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備較為充足。

除地產(chǎn)開發(fā)外，金輝控股還持有物業(yè)租賃及管理咨詢業(yè)務(wù)。2022年上半年，金輝物業(yè)租賃業(yè)務(wù)收入約為1.965億元，較去年同期增長(zhǎng)3.9%。管理咨詢業(yè)務(wù)收入1710萬(wàn)元，較去年同期下滑79.2%。

金輝的管理咨詢業(yè)務(wù)主要是向合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司提供管理咨詢服務(wù)，期內(nèi)該業(yè)務(wù)營(yíng)收大幅下滑的原因在于，上半年結(jié)算管理咨詢服務(wù)的合聯(lián)營(yíng)公司開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量有所減少。

在提升業(yè)務(wù)水平的同時(shí)，金輝控股也在控制費(fèi)用的支出。期內(nèi)行政費(fèi)用為4.25億元，同比下降11.59%，銷售及分銷開支5.02億元，同比下降1.41%。

常駐“綠檔”房企

金輝年報(bào)最大的亮點(diǎn)之一，正是在于其在財(cái)務(wù)上的穩(wěn)健，尤其是在融資收緊及銷售放緩的前提下，其依然能保持現(xiàn)金流的安全。

2022年上半年，金輝債務(wù)端的情況再次有所改良。截止報(bào)告期末，金輝控股的債務(wù)總額為434.53億元，較2021年末下降17.7%，凈負(fù)債額為280.68億元，較2021年下降15.1%，降債成果顯著。同時(shí)，金輝2022年上半年的融資成本僅為6.24%，較2021年末下降0.34個(gè)百分點(diǎn)，處于行業(yè)地位。

從還款期限來(lái)看，金輝控股的債務(wù)結(jié)構(gòu)較為合理。截止2022年6月30日，金輝控股一年內(nèi)到期的銀行貸款、其他借款、票據(jù)及公司債券分別為75.65億元、24.23億元、33.19億元，合共133.07億元，占比債務(wù)總額的30%。

于報(bào)告期末，金輝控股手持的貨幣資金為153.86億元，足以覆蓋一年內(nèi)到期的債務(wù)。同時(shí)，金輝也在積極管理債務(wù)。

5月18日，金輝控股公告稱，公司已將21.36億元人民幣資金存入中證登指定銀行賬戶，用于在5月23日前支付境內(nèi)子公司一筆到期債券的回售本金及利息。

據(jù)悉，此次回售所涉及的「19金輝01債券」發(fā)行于2019年5月，債券本金為20億人民幣，票面利率為6.8%。金輝提前將本息21.36億元?jiǎng)澘钪林凶C登，展示了金輝控股良好的現(xiàn)金流情況。

財(cái)務(wù)的自律讓金輝長(zhǎng)期符合國(guó)家三道紅線的規(guī)定。自2020年以來(lái)，金輝一直處于“綠檔”。截止2022年6月30日，金輝控股的凈負(fù)債率為78.5%，現(xiàn)金短債比為1.2，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.7%，處于“綠檔”。

而相比2021年末，金輝三道紅線的數(shù)據(jù)又有所優(yōu)化。其中，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率下降1.8%，凈負(fù)債率大幅下降9.5個(gè)百分點(diǎn)。

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