作者 | 劉瑩

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

(相關(guān)資料圖)

乍一看，金融街控股(000402.SZ )交出的中期成績單似乎十分亮眼：營業(yè)收入和歸母凈利潤都實(shí)現(xiàn)了超90%的同比增長，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率也由2021年底的72%降至了70%，成功達(dá)標(biāo)。

然而，仔細(xì)剖析金融街的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)就會發(fā)現(xiàn)，該公司凈利潤的大增與一筆資產(chǎn)出售行為密切相關(guān)。2022年3月，金融街通過出售北京麗思卡爾頓酒店獲利7.8億元，而這筆利潤占到了公司中期11.49億元?dú)w母凈利潤總額的67.88%。

換言之，上半年，金融街有近七成的凈利潤，皆因出售北京麗思卡爾頓酒店所致，而非來自自身經(jīng)營能力的提升。

正因如此，億翰智庫認(rèn)為，金融街上半年的高利潤增長不具有持續(xù)性。刨除酒店資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓帶來的收益后，金融街的歸母凈利潤只剩3.4億元，凈利潤率也將降至3.2%，同比降幅達(dá)8.8%。這組數(shù)據(jù)或才是金融街真實(shí)盈利能力的體現(xiàn)。

上述出售行為雖對金融街的利潤增長帶來了利好，卻并未切實(shí)改善其財(cái)務(wù)杠桿。報(bào)告期內(nèi)，金融街的現(xiàn)金短債比由2021年底的1.40倍進(jìn)一步降至0.86倍，凈負(fù)債率則由146.1%升至155.6%，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所擴(kuò)大?！叭兰t線”方面，目前其仍踩中兩道，系“橙檔”房企。

與下降的利潤走勢一致，金融街的銷售業(yè)績也在下降。上半年，該公司的銷售金額為116.7億元，銷售面積為50.2萬平米。相比2021年同期215.1億元的銷售金額，以及112.2萬平米的銷售面積，分別下降了45.7%和55.25%。

由于銷售回款不及預(yù)期，金融街的貨幣資金由2021年底的178.53億元降至了目前的123.4億元，降幅為30.87%；銷售商品、提供勞務(wù)收獲的現(xiàn)金流入亦從129.03億元降至了63.78億元，降幅達(dá)50.56%。

分區(qū)域來看，除“大本營”京津冀區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了31.8%的同比增長外，金融街在其他區(qū)域的銷售業(yè)績皆在下滑，且降幅都超過了40%。其中，成渝區(qū)域降幅最大，銷售金額僅有7.8億元，同比降幅達(dá)83.1%；長三角區(qū)域降幅其次，銷售金額為20.9億元，同比降幅71.4%；長江中游區(qū)域的銷售金額為5.3億元，同比降幅64.3%；大灣區(qū)的銷售金額為17.9億元，同比降幅44.6%。

在行業(yè)銷售整體走弱的大背景下，金融街的銷售下滑不是個(gè)例。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年，全國商品房銷售面積與銷售金額分別僅有6.9億平米和6.6萬億元，同比降幅皆超過了20%，分別為22.2%和28.9%。

另據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，披露中期預(yù)虧公告的房企已超50家，包含首開股份、上海建工、華僑城A、北辰實(shí)業(yè)、嘉凱城、美好置業(yè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展等在內(nèi)的國有和民營房企皆錄得虧損。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)注意到，為了保障現(xiàn)金流安全，金融街上半年的投資力度有所收縮。期內(nèi)，其僅通過股權(quán)收購的方式，新增購入天津紅橋鈴鐺閣一宗項(xiàng)目約34%股權(quán)，耗資12.5億元，此外再無新增土儲。

由于投資力度縮減，金融街的總土地儲備亦有所下降。中報(bào)顯示，截至今年6月底，其總土地儲備建筑面積為1590.6萬平米，相比2021年底時(shí)的1651.5萬平米，下降了3.2%。

關(guān)鍵詞： 金融街利潤大增的秘密