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一場(chǎng)力度空前的反腐行動(dòng)，席卷房地產(chǎn)行業(yè)。

8月23日，四川省紀(jì)委監(jiān)委、深圳市紀(jì)委監(jiān)委、廈門市紀(jì)委監(jiān)委先后發(fā)布華潤(rùn)置地、深圳人才安居集團(tuán)、廈門建發(fā)集團(tuán)共計(jì)4名高管（包括前高管）涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法的公告。一天內(nèi)多名房企高管被查現(xiàn)象，極為罕見(jiàn)。

高管接受調(diào)查在公司內(nèi)部引起人事震蕩，并在資本市場(chǎng)上迅速發(fā)酵。

以建發(fā)系為例。8月23日，廈門市紀(jì)委監(jiān)委網(wǎng)站發(fā)文稱，廈門建發(fā)集團(tuán)有限公司黨委委員、副總經(jīng)理莊躍凱涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，正接受廈門市紀(jì)委監(jiān)委紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。

莊躍凱同時(shí)在建發(fā)國(guó)際（01908.HK）、建發(fā)物業(yè)（02156.HK）以及建發(fā)合誠(chéng)(行情603909,診股)（603909.SH）擔(dān)任高管。8月24日，上述公司收盤時(shí)股價(jià)分別下跌28.90%、27.56%和2.64%。8月26日，三家公司均發(fā)布公告稱，莊躍凱已辭去相關(guān)職務(wù)。

8月26日，閩系房企營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)人周智向時(shí)代周報(bào)記者透露，工程部門往往是腐敗較嚴(yán)重的部門，部門負(fù)責(zé)人通過(guò)定向制定技術(shù)和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，選出工程總包單位。部門負(fù)責(zé)人可能和總包單位有關(guān)聯(lián)關(guān)系，也有可能通過(guò)暗箱操作“吃回扣”，金額可達(dá)百余萬(wàn)元。

周智指出，工程部門腐敗容易導(dǎo)致“上面的人說(shuō)了算，下面的人用不動(dòng)”，影響工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。為了不影響工程負(fù)責(zé)人匯報(bào)進(jìn)度，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)和工程總包配合，上演“表演式施工”“表演式交房”，嚴(yán)重影響項(xiàng)目進(jìn)度。

房企反腐，刻不容緩。

今年以來(lái)，華潤(rùn)置地、碧桂園、萬(wàn)達(dá)、泰禾等企業(yè)均在內(nèi)部開(kāi)展廉潔整頓自查活動(dòng)，嚴(yán)查嚴(yán)懲貪腐現(xiàn)象。與此同時(shí)，多家上市房企建立健全監(jiān)管機(jī)制，從設(shè)置審計(jì)監(jiān)察部門、通報(bào)典型腐敗案例、開(kāi)通匿名舉報(bào)通道等方式，大力開(kāi)展反腐整治行動(dòng)。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)時(shí)代遠(yuǎn)去，作為企業(yè)內(nèi)控的重要一環(huán)，向管理要效益的大幕已徐徐拉開(kāi)。

操控投標(biāo)結(jié)果

在眾多職能中，與錢密切相關(guān)的業(yè)務(wù)，往往容易滋生腐敗問(wèn)題。

地產(chǎn)招采從業(yè)者胡洋認(rèn)為，招采環(huán)節(jié)是容易滋生腐敗的溫床。

胡洋向時(shí)代周報(bào)記者表示，地產(chǎn)采購(gòu)金額龐大，隨便買門鎖、空調(diào)都是幾千萬(wàn)甚至幾個(gè)億的量級(jí)，“巨大的利益面前，招采反腐防不勝防?！岳物垺皇恰酆蟆瘧土P措施，不能從根本解決問(wèn)題，‘售前’的防范太難了?！?/P>

地產(chǎn)圈的“反腐老手”萬(wàn)達(dá)，曾一舉查處四名高管。在這起震驚業(yè)界的貪腐案中，外界得以窺探招投標(biāo)過(guò)程中的貪腐手法。

2021年11月30日，中國(guó)裁判文書網(wǎng)公布《趙某等涉非國(guó)家工作人員受賄罪刑事一審案件刑事判決書》，趙某等四名萬(wàn)達(dá)前高管被控利用職務(wù)便利收受賄賂，為他人謀取權(quán)益且數(shù)額巨大，構(gòu)成非國(guó)家工作人員受賄罪。

判決書顯示，2017年至2020年間，上述4名前萬(wàn)達(dá)高管利用各自管理、經(jīng)手萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)店鋪及客流統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目招標(biāo)的職務(wù)便利，在明知聯(lián)縱數(shù)據(jù)公司相關(guān)產(chǎn)品不符合集團(tuán)招標(biāo)條件的情況下，仍合謀違規(guī)讓該公司產(chǎn)品中標(biāo)，并多次收受聯(lián)縱數(shù)據(jù)公司實(shí)際控制人王某給予的賄賂款共計(jì)145萬(wàn)元。

△圖源：中國(guó)裁判文書網(wǎng)

《趙某等涉非國(guó)家工作人員受賄罪刑事一審案件刑事判決書》還牽出前萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)副總裁朱戰(zhàn)備貪腐案。

判決書指出，2017年9月至2020年4月間，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)信息管理中心總經(jīng)理朱某在任職期間，為王某實(shí)際控制的聯(lián)縱數(shù)據(jù)公司中標(biāo)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)店鋪及客流統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目提供便利。期間，王某為感謝朱某的幫助，以干股形式給予朱某價(jià)值30萬(wàn)元的聯(lián)縱數(shù)據(jù)公司股份，以及以公司分紅款的名義轉(zhuǎn)賬至朱某指定銀行賬戶的賄賂款60萬(wàn)元。

綜合任職時(shí)間、職務(wù)等信息，“朱某”指向朱戰(zhàn)備。

據(jù)澎湃新聞，2020年12月，朱戰(zhàn)備因涉嫌貪腐被上海警方帶走，原因是插手涉足公司的IT設(shè)備采購(gòu)的招投標(biāo)，從中謀取不正當(dāng)利益。

上海市浦東新區(qū)人民法院作出如下判決：萬(wàn)達(dá)4名前高管因犯非國(guó)家工作人員受賄罪，被判處有期徒刑并緩刑二年半到一年半不等，并處罰金合計(jì)28萬(wàn)元。朱某另案處理。

房企常見(jiàn)的貪腐案例有哪些，該如何判定？

8月26日，北京市隆安律師事務(wù)所上海分所律師王平向時(shí)代周報(bào)介紹道，除了職務(wù)侵占罪，在房企內(nèi)部腐敗中，較常見(jiàn)的案例還可能涉及騙取貸款、票據(jù)承兌、金融票證罪、貸款詐騙罪、吸收客戶資金不入賬罪等問(wèn)題。

“公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員，利用職務(wù)上的便利，將本單位財(cái)物非法占為己有，即構(gòu)成職務(wù)侵占罪。數(shù)額特別巨大的，處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑，并處罰金。數(shù)額在三萬(wàn)元以上的，應(yīng)予立案追訴?！蓖跗奖硎尽?/P>

向管理要效益

員工腐敗不僅為企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)損失，還讓本該用于公司發(fā)展的資源流失，嚴(yán)重影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)。

TOP10房企策劃部員工馮靜向時(shí)代周報(bào)記者透露，以“更名”之名行賣房之實(shí)，是營(yíng)銷部門貪腐的常見(jiàn)操作。具體而言，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可以在第一時(shí)間鎖定優(yōu)質(zhì)房源，再讓銷售人員或者房地產(chǎn)中介去找客戶，賺中間差價(jià)。

“2020年底，我們有內(nèi)部員工特價(jià)房，第一波是項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)跟少量員工參與線上搶房，單價(jià)低至3000多，市場(chǎng)價(jià)是5000多。一套100多平方米的房子，1平方米也能賺1000-2000元，一套賺10來(lái)萬(wàn)元不成問(wèn)題。”馮靜表示。

在馮靜看來(lái)，此類違規(guī)操作打亂樓盤節(jié)奏，營(yíng)銷部門負(fù)責(zé)人會(huì)優(yōu)先推售自己購(gòu)買的房源，部分人員甚至擅自調(diào)價(jià)，最終影響整個(gè)樓盤去化結(jié)果。

周智對(duì)此頗有同感。他透露，營(yíng)銷部門貪腐現(xiàn)象僅次于工程部門，操作方式多樣，合作環(huán)節(jié)涉及活動(dòng)公司、渠道公司、廣告公司等，操作空間巨大?！耙画h(huán)環(huán)下來(lái)，進(jìn)入房企的利潤(rùn)少了很多，肯定會(huì)影響企業(yè)運(yùn)作?！?/P>

多名業(yè)內(nèi)人士在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，過(guò)去房企發(fā)展速度過(guò)快，貪腐問(wèn)題不被重視，監(jiān)管體系也沒(méi)跟上。而如今，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代，反腐力度加大勢(shì)在必行。

“從企業(yè)的發(fā)展績(jī)效來(lái)看，貪腐案例增多的情況下，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況也會(huì)惡化。”頭部房企員工張林向時(shí)代周報(bào)記者表示。

在張林看來(lái)，過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)粗放式發(fā)展，很多企業(yè)賺錢太快太容易，沒(méi)有意識(shí)到在管理過(guò)程中腐敗問(wèn)題對(duì)企業(yè)造成的影響。這兩年地產(chǎn)紅利減少，利潤(rùn)率逐年下滑，不少企業(yè)逐漸開(kāi)始學(xué)會(huì)向管理要效益，因此也會(huì)開(kāi)始關(guān)注反腐問(wèn)題。

多家房企設(shè)立有獎(jiǎng)舉報(bào)

腐敗事件一旦發(fā)生，不僅直接造成公司財(cái)產(chǎn)損失，更對(duì)其品牌形象產(chǎn)生負(fù)面影響。為此，近年來(lái)多家房企不斷加大對(duì)反腐敗工作的資金投入，并逐漸完善相關(guān)制度建設(shè)。

2020年7月，“閩系在滬房企審計(jì)監(jiān)察聯(lián)盟”成立，聯(lián)盟由14家公司共同發(fā)起，旭輝控股擔(dān)任首屆輪值單位。此外，旭輝控股、新城控股(行情601155,診股)、金科地產(chǎn)、雅居樂(lè)、朗詩(shī)、中梁集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)、碧桂園等多家房企均大力開(kāi)展反腐整治行動(dòng)。

普華永道指出，盡管舞弊預(yù)防及調(diào)查工作存在諸多難點(diǎn)，但房企始終致力于反舞弊能力的提升及監(jiān)管制度的完善，并愿意繼續(xù)加大投入。通過(guò)完善監(jiān)審部門、監(jiān)管工具等一系列措施，建立更有效的內(nèi)部控制及反舞弊體系，嚴(yán)格打擊舞弊行為，并在近年取得很好的成效。

據(jù)普華永道2021年9月的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，52%的受訪者表示，其所在企業(yè)在過(guò)去兩年中增加了反舞弊支出；56%的受訪者表示，其所在企業(yè)計(jì)劃在未來(lái)兩年內(nèi)增加反舞弊支出。

一家千億房企部門總監(jiān)告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前規(guī)模房企基本都設(shè)置了審計(jì)監(jiān)察部門，并提供多個(gè)匿名舉報(bào)方式，包括撥打電話、編輯短信、發(fā)郵件等。

時(shí)代周報(bào)記者獲悉，為了鼓勵(lì)員工舉報(bào)身邊的貪污腐敗行為，多家房企推出了一系列獎(jiǎng)勵(lì)方案。

上海一家千億房企在內(nèi)部通告稱，在完善舉報(bào)人保密制度的同時(shí)，公司也大幅提升了舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，最高可達(dá)人民幣300萬(wàn)元；佛山一家千億房企將舉報(bào)原則分為“舉報(bào)有線索”“舉報(bào)有實(shí)證”“舉報(bào)可對(duì)質(zhì)”，獎(jiǎng)勵(lì)比例分別為最高10%、最高20%、最高30%，單項(xiàng)最高獎(jiǎng)勵(lì)上限為100萬(wàn)元；廣州一家千億房企將根據(jù)舉報(bào)人的貢獻(xiàn)程度，給予2000元—30萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)。

此外，部分房企還會(huì)在內(nèi)部通報(bào)典型腐敗案例，以起到警示作用。

2021年11月，上海某千億房企在內(nèi)部通報(bào)一起腐敗案件，稱某項(xiàng)目銷售經(jīng)理伙同多人，將該項(xiàng)目多套客戶退房房源在合同外加價(jià)銷售，加價(jià)所得款由上述多人和項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)私下分贓。此外，該房企還查出了一起高達(dá)千萬(wàn)的貪腐案，而涉案人員均移送司法處理。

2022年8月，一家閩系房企也在內(nèi)部發(fā)文稱，公司在工作中發(fā)現(xiàn)張某通過(guò)違規(guī)、欺騙等手段侵占公司財(cái)產(chǎn)，數(shù)額特別巨大，嚴(yán)重侵害公司利益。公司已經(jīng)依法將其移送司法機(jī)關(guān)。

匯生國(guó)際資本總裁黃立沖告訴時(shí)代周報(bào)記者，除上述方式外，企業(yè)也可通過(guò)定期對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理進(jìn)行輪換、財(cái)務(wù)人員和工程預(yù)算人員獨(dú)立向總部匯報(bào)等多種機(jī)制預(yù)防和防范貪腐。

（周智、胡洋、馮靜、張林為化名）

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