文/樂居財經(jīng) 李奕和

(資料圖片僅供參考)

一個多月前將手持的香港啟德項目50%股權(quán)，以13億港元出售給合作方龍湖，合景泰富的流動性問題依然待解。

在數(shù)額較大的待償境外債面前，它選擇提起要約交換以延長債務(wù)期限。

上周五（9月2日），合景泰富（01813.HK）公告，對旗下2022、2023年即將到期的三筆境外美元債進(jìn)行交換要約和同意征求交易，延長債務(wù)到期期限。

同時，將其2024-2027年到期的六筆美元債券開展同意征求，以豁免與交換債券的交叉違約。

上述兩項操作，前者涉及債務(wù)16億美元，后者涉及債務(wù)24.61億美元。

上半年，受行業(yè)整體市場低迷影響，合景泰富經(jīng)營業(yè)績有所下滑。期間合約銷售額262億元，下降53.38%；實現(xiàn)收入84.7億元，減少34.7%。歸母凈利潤4.35億元，下滑84.2%。

實際上，在房企自身“造血”不足、外部融資不暢，流動性承壓的背景下，延長債務(wù)到期期限，成為了房企避免債務(wù)違約的有效方法。

但房企提起的要約交換能否征得債務(wù)持有者的同意，不同房企情況也各不相同。

16億美元債要約交換

據(jù)了解，受行業(yè)銀行貸款減少、買家對房企能力擔(dān)憂、預(yù)售資金受限等多種因素影響，離岸資本市場反應(yīng)負(fù)面，合景泰富償還即將到期債務(wù)款項的資金來源受到限制。

基于此，該公司試圖對現(xiàn)存美元債進(jìn)行交換要約及同意征求。

公告顯示，合景泰富此次發(fā)起要約的三筆合計16億美元票據(jù)，包括6.5億美元的2022年9月到期6.0%優(yōu)先票據(jù)，2.5億美元的2022年9月到期5.2%優(yōu)先票據(jù)，以及7億美元的2023年9月到期7.875%優(yōu)先票據(jù)。

按照合景泰富在公告披露的條件，交換代價為，每1000美元的2022年9月到期美元票據(jù)，其用2024年1月新票據(jù)本金總額950美元替換，另以現(xiàn)金償還本金50美元，同時給予投資者5美元獎勵金。

每1000美元的2023年9月到期美元票據(jù)，其用2024年8月新票據(jù)本金總額1000美元替換，并給予持有人現(xiàn)金5美元的獎勵以及償付任何應(yīng)計利息。

此外，公告中同時同意征求的6筆合計24.61億美元票據(jù)則包括：2024年3月到期的4.58億美元票據(jù)、2024年11月到期的6.25億美元票據(jù)、2025年8月到期的3億美元票據(jù)、2026年2月到期的4億美元票據(jù)、2026年8月到期的3.78億美元票據(jù)及2027年1月到期的3億美元票據(jù)。

對于同意征求，該公司將就同意票據(jù)本金額每1000美元支付2.50美元的同意費。

合景泰富稱，交換要約及同意征求將改善整體財務(wù)狀況、延長債務(wù)到期情況、加強(qiáng)其資產(chǎn)負(fù)債表及改善現(xiàn)金流量管理。但交換要約及同意征求能否獲得票據(jù)持有人的通過，仍有待確定。

該交換票據(jù)的交換要約及同意征求于2022年9月2日開始，并將于2022年9月9日下午四時正（倫敦時間）屆滿。

公告稱，倘若交換要約及同意征求未能成功進(jìn)行，合景泰富可能無法悉數(shù)償付交換票據(jù)及同意票據(jù)，且其為履行財務(wù)承諾所作的其他努力未必能達(dá)到預(yù)期效果。

屆時，或須考慮進(jìn)行替代的債務(wù)重組。

上半年營收、利潤“雙降”

上半年，房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年下半年以來的持續(xù)低迷態(tài)勢，即便不少行業(yè)人士此前預(yù)計市場將在今年5、6月份有所回暖，但實際的市場仍不盡人意。

這樣的背景下，大部分房企業(yè)績下跌，合景泰富也不例外。

今年1-6月，該公司錄得合約銷售額262億元，預(yù)售面積135萬平方米，銷售額同比下降了53.38%。財報表現(xiàn)上，合景泰富實現(xiàn)收入84.7億元，減少34.7%；歸母凈利潤4.35億元，下滑84.2%。均有較大程度的下降。

期內(nèi)，該公司收入主要來自物業(yè)開發(fā)、物業(yè)投資及酒店營運三個業(yè)務(wù)分部。當(dāng)中，物業(yè)開發(fā)收入77.25億元，同比減少36.6%；物業(yè)投資收入4.71億元，同比增加5.9%；酒店營運收入2.74億元，同比減少19.5%。

業(yè)績下滑、現(xiàn)金不足以及流動性承壓，是合景泰富此次對即將到期的美元債作出要約交換及同意征求的主要原因。

中期報告顯示，于2022年6月30日，合景泰富有銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)公司債券分別為449.54億元、270.99億元及48.13億元，有息負(fù)債合計768.66億元。當(dāng)中需在一年內(nèi)償還的有息債務(wù)226.07億元。

而該公司報告期末持有的的現(xiàn)金及銀行結(jié)余的賬面金額221.97億元，除去受限制現(xiàn)金170.73億元，能靈活使用現(xiàn)金51.24億元。與短期負(fù)債存在較大的資金缺口。

據(jù)了解，今年初至報告日，合景泰富累計共兌付包括境內(nèi)債券、CMBS及ABS本金合計59.39億元，連同境外美元債券2.5億美元。

推動商辦整售以償債

為了籌得更多資金用以償債，穩(wěn)住現(xiàn)金流，合景泰富也在通過出售資產(chǎn)以擴(kuò)充流動性。

7月27日，合景泰富公告，以現(xiàn)金代價13億港元將持有的香港啟德項目公司50%股權(quán)及股東貸款出售給龍湖。

項目公司由合景泰富及龍湖在2017年5月17日共同成立，在香港啟德沐泰街11號持有一個名為尚·珒溋的項目，總銷售面積50萬平方呎住宅項目，開發(fā)已經(jīng)全部完成。

當(dāng)時，合景泰富稱，出售事項將提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、為償還債務(wù)及一般營運資金產(chǎn)生額外現(xiàn)金流入及降低其負(fù)債比率，從而有助集團(tuán)降低風(fēng)險并實現(xiàn)長期穩(wěn)定及健康發(fā)展。

該資產(chǎn)只是合景泰富出售計劃中的一小部分。據(jù)了解，該公司在今年初組建了大客戶銷售團(tuán)隊，拓展大客戶資源以促進(jìn)整售位于廣州、北京、上海的部分非核心區(qū)域的寫字樓。

根據(jù)中期報告，截至2022年6月30日止，合景泰富旗下共擁有177個項目，分布于中國內(nèi)地和香港共44個城市，擁有土地儲備共計權(quán)益建筑面積約1494萬平方米，總建筑面積約2062萬平方米。

其商業(yè)版圖布局于粵港澳大灣區(qū)、長三角、環(huán)渤海、成都、重慶、南寧等一二線城市核心地段及新經(jīng)濟(jì)區(qū)，已開業(yè)投資性項目共45個，其中商場11個，寫字樓10個，酒店24個。

在行業(yè)的下行周期，這些位于一線城市的城市副中心或新興商務(wù)區(qū)的持有性物業(yè)若能順利推進(jìn)整售落地，無疑將為合景泰富提供可觀的現(xiàn)金收入，增強(qiáng)其財務(wù)安全性。

此前6月，惠譽方面就曾透露，合景泰富正尋求整體出售寫字樓，這可能會籌集55億至57億元人民幣，用于償還即將到期的債務(wù)。在2022年4月，合景泰富以13億元的價格出售了一棟寫字樓。

關(guān)鍵詞： 償還美元債 合景泰富兩條腿走路