樂居財(cái)經(jīng)徐迪9月15日，仲量聯(lián)行發(fā)布研報(bào)指出，作為經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新和發(fā)展的重要載體，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在近年來受到了眾多投資者的青睞。2021年全年，北京產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資額同比上漲超過75%，上海同比上漲近60%。

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仲量聯(lián)行近期的調(diào)研也顯示出了類似的市場趨勢，70%的投資人展現(xiàn)了對北上廣深及其周邊城市群產(chǎn)業(yè)園物業(yè)的極大興趣。該調(diào)研涵蓋了在中國大陸商業(yè)地產(chǎn)市場上最為活躍的投資機(jī)構(gòu)，其中超過一半的投資機(jī)構(gòu)規(guī)模在200億元或以上。

調(diào)研結(jié)果還顯示，區(qū)位價值、政策支持以及運(yùn)營能力是決定產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)和園區(qū)運(yùn)營是否成功的核心要素。

區(qū)位價值成優(yōu)先考量因素，一線城市及周邊產(chǎn)業(yè)園受青睞

由于一線或強(qiáng)二線城市具有重要戰(zhàn)略地位以及擁有稀缺市場要素，多數(shù)行業(yè)的頂層產(chǎn)業(yè)資源都集中在這些城市，為其產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場在模式、產(chǎn)品方面的迭代升級提供了良好環(huán)境，因此產(chǎn)業(yè)園投資基本集中于這些城市。

以首批產(chǎn)業(yè)園REITS項(xiàng)目為例，這些園區(qū)在全國處于領(lǐng)先地位，且均位于一線或強(qiáng)二線城市。同時，項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，毗鄰多個核心項(xiàng)目及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群，能夠帶來有效的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。因此它們具備出租率穩(wěn)定、租金穩(wěn)健的基本面，能夠?yàn)橥顿Y者帶來持續(xù)的未來收益。

同時，資產(chǎn)證券化正在成為未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資金良性退出的重要途徑，也將促進(jìn)新興的產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場快速發(fā)展。從國家發(fā)改委對可開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目所處位置的評定標(biāo)準(zhǔn)來看，只要具有成熟的發(fā)展戰(zhàn)略、定位及布局等資源稟賦，這樣的項(xiàng)目就具備發(fā)展REITs的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢及區(qū)位優(yōu)勢。

據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)研顯示，幾乎所有的受訪者都表示在投資產(chǎn)業(yè)園物業(yè)時會優(yōu)先考慮其區(qū)位價值，而其中近60%的受訪者表示看重區(qū)位價值中區(qū)域整體規(guī)劃這一因素，即所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)環(huán)境及規(guī)模化集聚效應(yīng)，遠(yuǎn)高于對基礎(chǔ)設(shè)施及交通便利性的關(guān)注程度。同時，從投資人角度來看，國家政策重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)所在的地區(qū)具備更高的區(qū)位價值，比如高科技行業(yè)聚集的北京中關(guān)村、上海張江，生命科學(xué)行業(yè)聚集的北京亦莊等區(qū)域。區(qū)位價值會反映在收入及出租率等關(guān)鍵數(shù)據(jù)上，直接影響投資人的決策。

鼓勵政策激發(fā)投資活力，財(cái)政支持最受關(guān)注

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展十分依賴于政府支持所形成的外生驅(qū)動，包括在土地利用、財(cái)政補(bǔ)貼、招商體系、服務(wù)平臺等多維度形成切實(shí)有效的政策體系，有助于園區(qū)快速成熟。

據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)研顯示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊中最受關(guān)注的政策支持毋庸置疑是政府提供的直接財(cái)政支持。88%的投資人最為關(guān)注政府直接對企業(yè)進(jìn)行減稅或提供補(bǔ)貼等財(cái)政支持，其次受關(guān)注的是政府在產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)措施上的落實(shí)，引導(dǎo)、參與合作投資。

其中，財(cái)政支持的主要目的是形成寬松的投資環(huán)境，吸引企業(yè)與資金流入。全國各地的財(cái)政支持主要包括稅收優(yōu)惠、房租補(bǔ)貼、入駐獎勵、無償撥款以及貼息貸款等。同時也有財(cái)政安排專項(xiàng)資金給予支持。例如，在北京部分科技園區(qū)，高新技術(shù)企業(yè)可享受政府技術(shù)創(chuàng)新資金、風(fēng)險投資公司和擔(dān)保資金的支持。

而產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)措施的主要目的是形成完善的生態(tài)圈，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈不同環(huán)節(jié)不同規(guī)模的企業(yè)良性互動，共生共贏。生態(tài)圈的搭建需要在前期有明確的建設(shè)規(guī)劃及引入機(jī)制的搭建。以深圳為例，深圳今年發(fā)布了“20+8”產(chǎn)業(yè)政策，圍繞以先進(jìn)制造業(yè)為主體的20個戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和8大未來產(chǎn)業(yè)，對深圳市先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展布局提出清晰的定位，政策在產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)措施及財(cái)政獎勵上的明確，也吸引了大批關(guān)注大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的投資人將目光放向深圳的相關(guān)產(chǎn)業(yè)園。

此外，招商運(yùn)營的政策支持是為了更有效更健康的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚。通過發(fā)揮政府影響，在招商時序、企業(yè)篩選、投融資模式、定制化方案、服務(wù)平臺等角度全面落實(shí)園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)。

運(yùn)營能力不可或缺，針對性服務(wù)日漸凸顯

區(qū)位價值和政策支持雖然是影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目資產(chǎn)表現(xiàn)的核心因素，但具有一定的先天性和長期性，以及容易收到外部環(huán)境的干擾。而建立合理的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營、盈利模式等是在微觀層面可以提升項(xiàng)目資產(chǎn)表現(xiàn)的有效途徑。

據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)研顯示，41%的受訪人表示產(chǎn)業(yè)園物業(yè)的運(yùn)營能力也是投資考量重點(diǎn)之一，投資者傾向于直接參與投資運(yùn)營模式與土地運(yùn)營模式，但對于產(chǎn)業(yè)和服務(wù)運(yùn)營的關(guān)注度也逐漸走高。

運(yùn)營能力一方面體現(xiàn)在初期產(chǎn)業(yè)定位及后期把控。全國各個城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)不同，當(dāng)?shù)貙?shí)際引導(dǎo)、重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)也不同。產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的運(yùn)營前期定位方案中，需結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)布局和自身?xiàng)l件，設(shè)置某一或多個細(xì)分產(chǎn)業(yè)定位，規(guī)劃主要租戶結(jié)構(gòu)，以最終形成區(qū)域化產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。

另一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)為產(chǎn)業(yè)提供針對性服務(wù)的能力和價值逐漸凸顯。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模漸大、越來越多玩家進(jìn)入該市場以后，園區(qū)的長期運(yùn)營能力成了關(guān)鍵。近年，園區(qū)的運(yùn)營已不再是提供制式服務(wù)就可以滿足的，而是要能為園區(qū)產(chǎn)業(yè)提供針對性的服務(wù)。以產(chǎn)業(yè)為圓心，園區(qū)圍繞其提供增值服務(wù)。例如，生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為醫(yī)療企業(yè)協(xié)調(diào)溝通藥物認(rèn)證、提供中試平臺、共享實(shí)驗(yàn)室及設(shè)備等。依據(jù)園區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展路徑和痛點(diǎn)，搭建自身的服務(wù)體系，才能針對性的滿足入駐企業(yè)的發(fā)展需求，使園區(qū)能夠塑造出自身的運(yùn)營優(yōu)勢及核心競爭力。

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“在過去1至2年間，科技、電商以及生命科學(xué)行業(yè)的高速發(fā)展，大幅刺激了產(chǎn)業(yè)園的市場需求，生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園甚至至今仍為全國商業(yè)地產(chǎn)市場上最火的議題之一。受益于國家層面經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，投資人對中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的熱情不斷上升，這將助推產(chǎn)業(yè)園區(qū)開啟走向主流投資物業(yè)類型的道路。REITs的發(fā)展將引導(dǎo)更明確有效的未來退出路徑，產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場將吸引更多社會資本的投入，迎來進(jìn)一步發(fā)展升級?！?/p>

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