樂(lè)居財(cái)經(jīng)徐迪9月15日，仲量聯(lián)行發(fā)布研報(bào)指出，作為經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新和發(fā)展的重要載體，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在近年來(lái)受到了眾多投資者的青睞。2021年全年，北京產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資額同比上漲超過(guò)75%，上海同比上漲近60%。

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仲量聯(lián)行近期的調(diào)研也顯示出了類似的市場(chǎng)趨勢(shì)，70%的投資人展現(xiàn)了對(duì)北上廣深及其周邊城市群產(chǎn)業(yè)園物業(yè)的極大興趣。該調(diào)研涵蓋了在中國(guó)大陸商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上最為活躍的投資機(jī)構(gòu)，其中超過(guò)一半的投資機(jī)構(gòu)規(guī)模在200億元或以上。

調(diào)研結(jié)果還顯示，區(qū)位價(jià)值、政策支持以及運(yùn)營(yíng)能力是決定產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)和園區(qū)運(yùn)營(yíng)是否成功的核心要素。

區(qū)位價(jià)值成優(yōu)先考量因素，一線城市及周邊產(chǎn)業(yè)園受青睞

由于一線或強(qiáng)二線城市具有重要戰(zhàn)略地位以及擁有稀缺市場(chǎng)要素，多數(shù)行業(yè)的頂層產(chǎn)業(yè)資源都集中在這些城市，為其產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)在模式、產(chǎn)品方面的迭代升級(jí)提供了良好環(huán)境，因此產(chǎn)業(yè)園投資基本集中于這些城市。

以首批產(chǎn)業(yè)園REITS項(xiàng)目為例，這些園區(qū)在全國(guó)處于領(lǐng)先地位，且均位于一線或強(qiáng)二線城市。同時(shí)，項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，毗鄰多個(gè)核心項(xiàng)目及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群，能夠帶來(lái)有效的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。因此它們具備出租率穩(wěn)定、租金穩(wěn)健的基本面，能夠?yàn)橥顿Y者帶來(lái)持續(xù)的未來(lái)收益。

同時(shí)，資產(chǎn)證券化正在成為未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)盤(pán)活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資金良性退出的重要途徑，也將促進(jìn)新興的產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)快速發(fā)展。從國(guó)家發(fā)改委對(duì)可開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目所處位置的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，只要具有成熟的發(fā)展戰(zhàn)略、定位及布局等資源稟賦，這樣的項(xiàng)目就具備發(fā)展REITs的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)及區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)研顯示，幾乎所有的受訪者都表示在投資產(chǎn)業(yè)園物業(yè)時(shí)會(huì)優(yōu)先考慮其區(qū)位價(jià)值，而其中近60%的受訪者表示看重區(qū)位價(jià)值中區(qū)域整體規(guī)劃這一因素，即所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)環(huán)境及規(guī)?；坌?yīng)，遠(yuǎn)高于對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施及交通便利性的關(guān)注程度。同時(shí)，從投資人角度來(lái)看，國(guó)家政策重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)所在的地區(qū)具備更高的區(qū)位價(jià)值，比如高科技行業(yè)聚集的北京中關(guān)村、上海張江，生命科學(xué)行業(yè)聚集的北京亦莊等區(qū)域。區(qū)位價(jià)值會(huì)反映在收入及出租率等關(guān)鍵數(shù)據(jù)上，直接影響投資人的決策。

鼓勵(lì)政策激發(fā)投資活力，財(cái)政支持最受關(guān)注

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展十分依賴于政府支持所形成的外生驅(qū)動(dòng)，包括在土地利用、財(cái)政補(bǔ)貼、招商體系、服務(wù)平臺(tái)等多維度形成切實(shí)有效的政策體系，有助于園區(qū)快速成熟。

據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)研顯示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊中最受關(guān)注的政策支持毋庸置疑是政府提供的直接財(cái)政支持。88%的投資人最為關(guān)注政府直接對(duì)企業(yè)進(jìn)行減稅或提供補(bǔ)貼等財(cái)政支持，其次受關(guān)注的是政府在產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)措施上的落實(shí)，引導(dǎo)、參與合作投資。

其中，財(cái)政支持的主要目的是形成寬松的投資環(huán)境，吸引企業(yè)與資金流入。全國(guó)各地的財(cái)政支持主要包括稅收優(yōu)惠、房租補(bǔ)貼、入駐獎(jiǎng)勵(lì)、無(wú)償撥款以及貼息貸款等。同時(shí)也有財(cái)政安排專項(xiàng)資金給予支持。例如，在北京部分科技園區(qū)，高新技術(shù)企業(yè)可享受政府技術(shù)創(chuàng)新資金、風(fēng)險(xiǎn)投資公司和擔(dān)保資金的支持。

而產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)措施的主要目的是形成完善的生態(tài)圈，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈不同環(huán)節(jié)不同規(guī)模的企業(yè)良性互動(dòng)，共生共贏。生態(tài)圈的搭建需要在前期有明確的建設(shè)規(guī)劃及引入機(jī)制的搭建。以深圳為例，深圳今年發(fā)布了“20+8”產(chǎn)業(yè)政策，圍繞以先進(jìn)制造業(yè)為主體的20個(gè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和8大未來(lái)產(chǎn)業(yè)，對(duì)深圳市先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展布局提出清晰的定位，政策在產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)措施及財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)上的明確，也吸引了大批關(guān)注大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)的投資人將目光放向深圳的相關(guān)產(chǎn)業(yè)園。

此外，招商運(yùn)營(yíng)的政策支持是為了更有效更健康的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚。通過(guò)發(fā)揮政府影響，在招商時(shí)序、企業(yè)篩選、投融資模式、定制化方案、服務(wù)平臺(tái)等角度全面落實(shí)園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)。

運(yùn)營(yíng)能力不可或缺，針對(duì)性服務(wù)日漸凸顯

區(qū)位價(jià)值和政策支持雖然是影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目資產(chǎn)表現(xiàn)的核心因素，但具有一定的先天性和長(zhǎng)期性，以及容易收到外部環(huán)境的干擾。而建立合理的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)、盈利模式等是在微觀層面可以提升項(xiàng)目資產(chǎn)表現(xiàn)的有效途徑。

據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)研顯示，41%的受訪人表示產(chǎn)業(yè)園物業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力也是投資考量重點(diǎn)之一，投資者傾向于直接參與投資運(yùn)營(yíng)模式與土地運(yùn)營(yíng)模式，但對(duì)于產(chǎn)業(yè)和服務(wù)運(yùn)營(yíng)的關(guān)注度也逐漸走高。

運(yùn)營(yíng)能力一方面體現(xiàn)在初期產(chǎn)業(yè)定位及后期把控。全國(guó)各個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)不同，當(dāng)?shù)貙?shí)際引導(dǎo)、重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)也不同。產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)前期定位方案中，需結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)布局和自身?xiàng)l件，設(shè)置某一或多個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)定位，規(guī)劃主要租戶結(jié)構(gòu)，以最終形成區(qū)域化產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。

另一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)為產(chǎn)業(yè)提供針對(duì)性服務(wù)的能力和價(jià)值逐漸凸顯。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模漸大、越來(lái)越多玩家進(jìn)入該市場(chǎng)以后，園區(qū)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力成了關(guān)鍵。近年，園區(qū)的運(yùn)營(yíng)已不再是提供制式服務(wù)就可以滿足的，而是要能為園區(qū)產(chǎn)業(yè)提供針對(duì)性的服務(wù)。以產(chǎn)業(yè)為圓心，園區(qū)圍繞其提供增值服務(wù)。例如，生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為醫(yī)療企業(yè)協(xié)調(diào)溝通藥物認(rèn)證、提供中試平臺(tái)、共享實(shí)驗(yàn)室及設(shè)備等。依據(jù)園區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展路徑和痛點(diǎn)，搭建自身的服務(wù)體系，才能針對(duì)性的滿足入駐企業(yè)的發(fā)展需求，使園區(qū)能夠塑造出自身的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)及核心競(jìng)爭(zhēng)力。

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示：“在過(guò)去1至2年間，科技、電商以及生命科學(xué)行業(yè)的高速發(fā)展，大幅刺激了產(chǎn)業(yè)園的市場(chǎng)需求，生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園甚至至今仍為全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上最火的議題之一。受益于國(guó)家層面經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，投資人對(duì)中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)的熱情不斷上升，這將助推產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)啟走向主流投資物業(yè)類型的道路。REITs的發(fā)展將引導(dǎo)更明確有效的未來(lái)退出路徑，產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)將吸引更多社會(huì)資本的投入，迎來(lái)進(jìn)一步發(fā)展升級(jí)?！?/p>

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