作者|陳盼盼

出品|焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

【資料圖】

最近，青島住建局挺忙的，9月14日還在否認(rèn)放松限購的傳聞，第二日就官宣全面放開二手房限購，縮小限購范圍，引發(fā)市場熱議。

然而，“松綁”不足24小時(shí)，樓市限購的“繩子”再次勒緊了。

9月16日上午，青島住建局官微刪除“二手房不再限購” 相關(guān)表述。

對(duì)此，青島市住建局相關(guān)人士表示，確實(shí)“二手房不再限購”政策有所變化，市南區(qū)、市北區(qū)二手房仍實(shí)行限購政策，其它區(qū)域二手房放開限購。

政策變化之快，令不少購房者措手不及。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此前“二手房不再限購”的表述比較絕對(duì)，容易引發(fā)二手房市場炒作。之后刪除這句表述，說明對(duì)于尺度較大的“松綁”，可能還有不同意見，經(jīng)過斟酌，才有了重新調(diào)整。這也說明，政策出臺(tái)，有很多考量，需要通盤考慮。

“各地在房地產(chǎn)政策放松過程中，依然要注意，房住不炒依然是需要堅(jiān)守的紅線，各類政策放松需要牢牢把握這個(gè)基調(diào)”，嚴(yán)躍進(jìn)指出。

不過，焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)注意到，青島住建局最新的調(diào)整，只刪除了“二手房不再限購”表述，其他有關(guān)縮小限購范圍、多孩家庭可增購1套新房、外地居民購居住滿半年限購1套的表述“紋絲不動(dòng)”。

9月15日青島房地產(chǎn)政策

9月16日，“微調(diào)”后的青島房地產(chǎn)政策

這意味著，新房市場仍執(zhí)行放松限購的政策，即解除四方、嶗山區(qū)及李滄區(qū)的限購；對(duì)于限購區(qū)域內(nèi)新建商品住房，本地居民繼續(xù)限購2套，多孩家庭可增購1套，外地居民購房條件縮短為居住滿半年。

青島樓市政策為何如此偏愛新房？

事實(shí)上，自去年下半年以來，青島樓市持續(xù)下行。今年6月以來，青島施行五年的限購政策逐步松動(dòng)。

6月3日，青島宣布，黃島區(qū)、城陽區(qū)、高新區(qū)全面取消住房限購。6月15日，青島住房公積金管理中心發(fā)文稱，購買首套住房的家庭，公積金貸款最高額度提高20萬元至80萬元。

調(diào)控“松綁”的效果立竿見影?？硕鸾y(tǒng)計(jì)，6月，青島全市商品住宅銷售面積為198.53萬m，同比上漲35.67%，環(huán)比上漲135.68%。商品住宅銷售金額為319.15億元，同比上漲38.43%，環(huán)比上漲146.75%。

只不過，好景不長。8月，青島2022年8月青島全市商品住宅銷售面積為83.9萬㎡，同比下降33.0%；商品住宅銷售金額為140.3億元，同比下降29.8%。

與此同時(shí)，青島去庫存壓力不斷攀升?？硕鸨O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止7月末，青島全市庫存已連續(xù)11個(gè)月庫存排在全國第一位。

到了8月，青島商品住宅推盤量增加，但成交面積較去年同期下滑33%。截止8月底，青島全市商品房庫存2121.4萬平方米，去化周期約22.2個(gè)月。

此前，網(wǎng)傳青島市某街道辦發(fā)布通知，要求6月底每個(gè)合作社完成網(wǎng)簽不少于2個(gè)，并納入年度工作考核。由此可見，青島去庫存壓力之大。

于是，青島又在9月推出新的樓市“松綁”政策，雖然最后刪除了“二手房不再限購”的表述，但保留了利好新房銷售的政策。

克而瑞表示，解除四方、李滄區(qū)、嶗山區(qū)的限購，有利于激活區(qū)域內(nèi)新房改善性需求，有利于片區(qū)內(nèi)人口吸引。

此外，爛尾事件以及開發(fā)商信用問題，加劇了購房者對(duì)于買新房的擔(dān)憂，向二手房，提升了二手房市場的活躍度。青島限制二手房購買，有利于保護(hù)新房市場。

如此看來，青島住建局這波政策“微調(diào)”，充滿小心機(jī)：既堅(jiān)守了“房住不炒”的底線，又緩解了新房去庫存的壓力。

“政策放松是大方向和大趨勢。限購放松具有多個(gè)維度。此類操作和模式是青島對(duì)“一城一策”的限購放松模式所交出的答案，同時(shí)也值得其他城市學(xué)習(xí)借鑒”，克而瑞對(duì)此評(píng)價(jià)道。

值得一提的是，青島此次放松限購的效果立即反映到土地市場上。

9月16日，青島第三批集中供地中，剛剛解除限購的嶗山區(qū)退出松嶺路東地塊。該地塊引發(fā)海信、銀豐、中金國泰3家房企爭奪，最終經(jīng)過98輪角逐，達(dá)到14923元/㎡最高限價(jià)，觸發(fā)熔斷，進(jìn)入競高品質(zhì)及搖號(hào)環(huán)節(jié)。最后，該地塊被銀豐地產(chǎn)，成交樓板價(jià)14907元/㎡，成交總價(jià)14.16億，溢價(jià)率15%。

關(guān)鍵詞： 青島重啟二手房限購背后的小心機(jī)