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近期，部分城市在二手房交易中推出的“帶押過(guò)戶”交易模式引發(fā)關(guān)注。什么是“帶押過(guò)戶”？“帶押過(guò)戶”有哪些流程？將會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生哪些影響？一起來(lái)看本期“快問(wèn)快答”↓↓↓

Q

什么是“帶押過(guò)戶”？

A:所謂“帶押過(guò)戶”，是指對(duì)存在抵押的不動(dòng)產(chǎn)需要上市交易的，賣方可不需要先歸還原有房貸就可以完成過(guò)戶登記，買方可帶抵押過(guò)戶獲取金融貸款。

傳統(tǒng)的二手房交易過(guò)程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，手續(xù)相當(dāng)繁瑣。需要賣方提前籌集資金還清貸款，即“贖契”，通過(guò)“贖契”解除原有抵押，才能辦理過(guò)戶手續(xù)，進(jìn)而買方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。

據(jù)了解，“帶押過(guò)戶”于法有據(jù)。民法典第406條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

Q

“帶押過(guò)戶”怎么操作？

A:按照目前各地的實(shí)踐來(lái)看，大致分為三步。

第一步，銀行先行為買家放款，款項(xiàng)由公證處提存。 擔(dān)保公司為買家向銀行出具保函，放款銀行在收到保函后為買家發(fā)放按揭貸款。

第二步，買賣雙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶轉(zhuǎn)移登記，放款銀行為買家辦理抵押。

第三步，公證處向賣家歸還貸款用于解除抵押。

Q

“帶押過(guò)戶”會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生什么影響？帶來(lái)了哪些便利？

A:業(yè)內(nèi)人士表示，“帶押過(guò)戶”優(yōu)化了二手房交易流程，對(duì)提振市場(chǎng)有一定積極作用，有助于更好地滿足剛性和改善性住房需求。

對(duì)賣方而言，一方面可以省下費(fèi)用。過(guò)去二手房交易模式下，需要賣方先籌集資金把銀行貸款還清再過(guò)戶，“帶押過(guò)戶”節(jié)省了賣方為提前還貸衍生出的過(guò)橋費(fèi)，以及過(guò)橋費(fèi)帶來(lái)的利息和擔(dān)保費(fèi)等，利于賣方盡快回籠資金。另一方面還省下了時(shí)間。過(guò)去，一旦賣方在約定時(shí)間內(nèi)湊不齊未結(jié)清的銀行貸款，則很可能對(duì)買方產(chǎn)生違約。 “帶押過(guò)戶”減少了辦事環(huán)節(jié)，縮短了交易時(shí)間，避免時(shí)間拖延出現(xiàn)的違約情形。

Q

“帶押過(guò)戶”對(duì)買房者是否存在風(fēng)險(xiǎn)？需要怎么防范？

A:對(duì)于買方而言，購(gòu)買帶抵押的房產(chǎn)，是用自己的貸款用以償還賣方的貸款，只要在過(guò)戶完成之前，權(quán)利都處于不確定狀態(tài)，房屋如被司法查封，將沒(méi)辦法順利過(guò)戶。因此，應(yīng)了解房屋的具體貸款信息，如原按揭、抵押合同約定“不得轉(zhuǎn)讓”或有其他禁止、限制轉(zhuǎn)讓條款，則可能無(wú)法“帶押過(guò)戶”或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能“帶押過(guò)戶”。

同時(shí)，“帶押過(guò)戶”涉及了買賣雙方、銀行、公證或擔(dān)保機(jī)構(gòu)等多方 主體，交易環(huán)節(jié)復(fù)雜，要保障各個(gè)環(huán)節(jié)的順暢，才能順利完成過(guò)戶交易。 此外，買方要隨時(shí)關(guān)注房屋司法查封的情況，一旦有司法查封應(yīng)立即終止資金給付和交易。

關(guān)鍵詞： 帶押過(guò)戶