文/樂居財經(jīng)鄧鑫妮

要說今年在收并購上最下功夫的，非華潤萬象生活（01209.HK）莫屬。年初的中南服務(wù)、禹洲物業(yè)，以及近期的祥生活，每一筆都是驚人數(shù)目。

收購后的資產(chǎn)整合自然也在意料之中。繼4月底，加價2.2億元補充中南服務(wù)的收購協(xié)議后，華潤萬象生活再次為其“瘦身”。

(資料圖片)

10月8日消息，上海莘閔物業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱“莘閔物業(yè)”）60%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方中南服務(wù)，底價2512.8萬元。

往上穿透，中南服務(wù)的股權(quán)已全盤掌握在華潤萬象生活手中，與其說是中南服務(wù)出售，不如說是華潤萬象生活的意思。

事實上，華潤萬象生活“挑肥揀瘦”中南服務(wù)的想法，早在收購的補充公告里就有透露。

“江蘇中南（中南服務(wù)）旗下有14間根據(jù)中國法律成立的附屬公司，其中2間附屬公司須于買方向共管賬戶支付相關(guān)對價前由賣方注銷或出售。”

彼時，中南服務(wù)已經(jīng)出售并注銷了4家公司，顯然還不夠，眼下莘閔物業(yè)又被推上交易臺。

“天價”出售

莘閔物業(yè)一度資不抵債，而且業(yè)績表現(xiàn)平平的它，卻掛出了“天價”。

莘閔物業(yè)是上海的一家本土物企，1996年成立，至今已多次易主，此前曾是龍湖物業(yè)的附屬公司，直到2021年7月才被中南服務(wù)收入囊中。

不過，中南服務(wù)只持有莘閔物業(yè)60%股份，余下40%股份持有者為上海沃華實業(yè)，后者由唐月華和水朕哲分別持股50%。

截至2021年末，莘閔物業(yè)營收2405.29萬元，凈利潤66.18萬元。按照60%股份掛牌底價2512.8萬元計算，PE約為63.3倍。

而在一年前，中南服務(wù)收購莘閔物業(yè)的價格更高。2021年7月，中南服務(wù)以3000萬元收購莘閔物業(yè)60.0%的股權(quán)，高于當前掛牌底價2512.8萬元。

彼時收購莘閔物業(yè)，中南服務(wù)設(shè)想的很美好：“預(yù)計收購將擴展我們與獨立第三方客戶的業(yè)務(wù)并將我們在非住宅物業(yè)方面的物業(yè)管理組合多元化，以包含長江三角洲地區(qū)的政府及服務(wù)物業(yè)?！?/p>

然而發(fā)展藍圖還未及時展開，就已經(jīng)成了貨架上的商品。

掛牌信息顯示，截至2021年底，莘閔物業(yè)總資產(chǎn)1989.85億元，負債總額1992.61，負債率超過100%；截至今年8月底，其資產(chǎn)總計1811.06萬元，負債總計1787萬元，負債占資產(chǎn)比重達98.67%。

財務(wù)狀況有待改善，莘閔物業(yè)的規(guī)模也不甚亮眼。

據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)k線》了解，莘閔物業(yè)主要從事提供物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)，截至2021年5月31日，共有16個物業(yè)項目，在管總建筑面積為約50萬平方米，主要負責管理上海的政府和公共服務(wù)物業(yè)。

出售前“瘦身”

華潤萬象生活在瘋狂吞食地盤，幾十億的杠桿加到收并購上，撬動了多家公司股權(quán)。

出手雖然大方，但華潤萬象生活不免要在資產(chǎn)中挑選一下。

1月20日，華潤萬象生活宣布收購中南服務(wù)，三個多月后的4月27日，一則補充協(xié)議被披露。

主要內(nèi)容有二：其一，將收購對價提高2.2億元至24.85億元；其二，中南服務(wù)旗下有14家附屬公司，其中2間附屬公司須被注銷或出售。

對于收購價格的提高，公告中未說明具體原因，僅表示是在參考2021年經(jīng)審核財務(wù)資料以及相關(guān)負債而進行厘定的。

加價之外，華潤萬象生活也對中南服務(wù)提出了新的要求——2間附屬公司須被注銷或出售。公告中并未點名這兩家附屬公司的名字，不過此時中南服務(wù)對外投資的存續(xù)公司已經(jīng)縮減至11家。

補充公告的前一天，中南服務(wù)退出了一家公司的大股東之位。4月26日，中南服務(wù)撤出陜西中南絲路城市運營服務(wù)有限公司（簡稱“中南絲路”）65%股權(quán)，由后者原股東瑞普泰華商業(yè)運營全盤接收。

而在撤出對中南絲路投資前的一個月，中南服務(wù)還注銷了一家子公司，即上海鹿裝科技有限公司，而這家公司也僅僅存續(xù)了2個月的時間。

3月21日，工商變更信息顯示，上海鹿裝科技有限公司已經(jīng)從“存續(xù)”變成了“注銷”狀態(tài)。

在此之前，中南服務(wù)還曾注銷過兩家全資子公司，分別是南通中錦消防技術(shù)服務(wù)有限公司和鎮(zhèn)江世紀城物業(yè)管理有限公司，這兩家公司的資產(chǎn)不算豐厚，注冊資本為50萬元。

據(jù)收購公告，中南服務(wù)集團在江蘇省、山東省、浙江省及四川省等多個地區(qū)合計擁有5147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計3941萬平方米，預(yù)計五年內(nèi)在管面積將達到9000萬平方米以上。

換言之，即便裁去莘閔物業(yè)50萬平方米的規(guī)模，對中南服務(wù)整體實力影響不大。

商管味道“變淡”

大舉收并購之后，規(guī)模補充的效果立竿見影，尤其是住宅及其他非商業(yè)業(yè)態(tài)。

截至2022年中期，華潤萬象生活在管面積2.61億平方米，同比增長90.13%。

相比之下，收入和凈利潤的增長要保守許多。期內(nèi)，其營收52.78億元，同比漲31.47%；凈利潤10.3億元，同比上漲27.5%。

規(guī)模增速超過收入增長的邏輯也不難理解，華潤萬象生活更賺錢的業(yè)務(wù)是商管類，如今多次補充的卻是住宅類項目，住宅物管擠壓了商管營收比例。

期內(nèi)，在管住宅及其他非商業(yè)物業(yè)項目數(shù)1317個，較2021年同期新增700個，在管總建筑面積為2.4億平方米，同比增長1.2億平方米。

而商管業(yè)務(wù)方面，今年上半年，其在上海、成都、廈門等城市成功獲取了7個第三方購物中心項目，新開購物中心6個，距離許下的全年新開18個項目仍有一定距離。

據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)k線》統(tǒng)計，2020年、2021年及2022年上半年，其商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)的營收占比分別為42.7%、40.2%、36.5%；同期的毛利潤占比分別為66.2%、62.8%、57.9%。

商管營收占比下滑，盈利能力也有所式微。2022年上半年，其商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)的整體毛利率約為50.3%，較上一年同期的53.2%下滑2.9個百分點。

在住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率上升3.1個百分點的情況下，也未能將整體毛利率堆高。2022年上半年，華潤萬象生活的整體毛利率約為31.7%，較去年同期下降0.5個百分點。

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