近日，全國22個(gè)城市計(jì)劃或已經(jīng)施行“兩集中”土地政策(集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng))。在一線城市中，目前已有北京、廣州、深圳三地已經(jīng)完成首批“兩集中”土地拍賣。從中不難看出如今房企生存的“眾生相”，頭部房企拿地兇猛、中小房企為生存而戰(zhàn)。

而在近期12個(gè)城市的首批集中供地成交情況中，并未見到昔日“拿地大王”深圳市中洲投資控股股份有限公司(下稱“中洲控股”，000042.SZ)的身影。

之前，中洲控股曾在一月內(nèi)橫掃全國5個(gè)城市，激進(jìn)拿地氣勢如虹，一時(shí)被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“拿地大王”。如今為何逐漸消失?這些年的發(fā)展情況又如何?

為何增收不增利

雖說眾多國內(nèi)房企都遭遇疫情，但就整個(gè)行業(yè)而言，依然是強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者恒弱。

而作為深圳的一家老牌房企的中洲控股，仍然未能擺脫業(yè)績增收不增利的“泥潭”。先從其公布的2021年一季報(bào)來看，公司營業(yè)收入為 18.28 億元，同比增長168.51%;歸母凈利潤虧損 1.25 億元，同比下降 67.13%。

對于這一情況，中洲控股相關(guān)人士對《投資者網(wǎng)》稱：“營收激增主要是本期竣工結(jié)算的房地產(chǎn)項(xiàng)目收入增加所致，而凈利潤下滑，主要是本期主要結(jié)算的房地產(chǎn)項(xiàng)目效益低，其貢獻(xiàn)毛利不足以彌補(bǔ)期間費(fèi)用的支出，導(dǎo)致虧損。”

但上述情況并非今年一季度獨(dú)有，中洲控股去年就出現(xiàn)“增收不增利”的狀況，其營業(yè)收入 106.97 億元，同比增長 48%;歸母凈利潤為 2.81 億元，同比減少 64.26%，尤其是凈利潤與2019年的7.87億元(同比增長76.22%)相差甚遠(yuǎn)。

針對去年的增收不增利，中洲控股上述人士解釋道：“主要原因是上年同期完成中洲置業(yè)有限公司(原名‘中洲投資控股(香港)有限公司’)股權(quán)交割形成投資收益，本期無相關(guān)事項(xiàng)。”

話雖如此，但從公司這些年毛利率表現(xiàn)不佳，或許能看出凈利下滑的另外原因。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，中洲控股毛利率分別為47.08%、39.96%和 27.25%，而至2021年一季度，毛利率再次下降至 15.83%。其毛利率下降主要集中在廣東與四川地區(qū)，同時(shí)上海和成都兩地項(xiàng)目也持續(xù)較低毛利率。

對此，中洲控股也有說法：“公司整體毛利率下降，主要受限于部分招拍掛項(xiàng)目獲取成本較高，銷售端管控較嚴(yán)，盈利空間被壓縮。未來公司將穩(wěn)健經(jīng)營、謹(jǐn)慎投資、提質(zhì)增效，努力提高市場份額，保持優(yōu)異的成長性和核心競爭力。”

為何銷售規(guī)模停滯不前

數(shù)據(jù)顯示，去年中洲控股的銷售面積72萬平方米，銷售金額139.91億元，較上年減少9.86%。

引起市場注意的是，中洲控股自2016年超過百億銷售額后，其銷售規(guī)模一直難有重大突破。2017年至2019年，分別為144.91億元、131.72億元和155.21億元，增速每況愈下，從2014年123%的增速跌至2020年的-10%。

問及銷售額為何難以實(shí)現(xiàn)大突破時(shí)，中洲控股相關(guān)人士并未正面做出回應(yīng)。

這方面的原因，或許可以從中洲控股各地的項(xiàng)目情況知曉一二。

根據(jù)億翰智庫的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，先看中洲控股全國布局的重要城市——上海，當(dāng)前公司在上海僅存的最大項(xiàng)目上海瓏灣的住宅部分已經(jīng)竣工，其余兩個(gè)項(xiàng)目也進(jìn)入了在售階段，除此之外，中洲控股在上海已無其他項(xiàng)目可以進(jìn)行開發(fā)。

而中洲控股在成都所剩項(xiàng)目已經(jīng)不多，目前在開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度緩慢，特別是中洲中央公園項(xiàng)目自2014年7月開工以來幾經(jīng)波折，目前一期仍然在建。

那作為大本營深圳的情況又如何?盡管公司在深圳擁有不少的資源儲備，其中包括深圳黃金臺、寶城26區(qū)等核心地塊，但遺憾的是不少項(xiàng)目因權(quán)益歸屬等諸多原因，一直遲遲無法推進(jìn)，如位于深圳交通樞紐——深圳北站的黃金臺項(xiàng)目因權(quán)益歸屬糾紛已閑置二十余年，早年拿下的寶安二十六區(qū)的舊改項(xiàng)目則因與業(yè)主沒能達(dá)成一致遲遲沒動(dòng)工。

值得注意的是，中洲控股不少項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度緩慢，如羅湖中洲創(chuàng)意坊中心，于2014年11月正式開工，截至2020年底的開發(fā)進(jìn)度僅20%。

盡管中洲控股去年的26個(gè)主要銷售項(xiàng)目里，有10個(gè)項(xiàng)目都來自惠州，但惠州的整體均價(jià)都低于深圳，該區(qū)域能為公司貢獻(xiàn)的業(yè)績也是“有限”的。

根據(jù)克而瑞銷售榜單，中洲控股行業(yè)排名已從2018年的134位跌至2020年的163位。如此看來，中洲控股想要走出“百億”困局，還有很長的一段路要走。

昔日“拿地大王”怎么了

中洲控股前身是創(chuàng)立于1984年的深圳市長城投資控股股份有限公司，于1994年股份制改造后成為上市公司，為國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)。

2017年，中洲控股曾試圖收購華南城23.2%股權(quán)，可最終因?yàn)橘Y金和資本市場等因素折戟。然而，這并未阻擋該公司的擴(kuò)張熱情。隨后便在土拍市場大規(guī)模拿地，曾在一月內(nèi)橫掃全國5個(gè)城市，涉及香港、佛山、惠州、無錫及重慶，激進(jìn)拿地氣勢如虹，一時(shí)被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“拿地大王”。

眾所周知，土地是房企的重要生產(chǎn)資料。而從中洲控股近些年的擴(kuò)張步伐來看，當(dāng)年的雄心已不再。數(shù)據(jù)顯示，中洲控股2018年至2020年的新增土地儲備(計(jì)容建筑面積)分別為163.84萬平方米、38.56萬平方米和19.04萬平方米。截至 2020 年，公司土地儲備建筑面積合計(jì)239.1萬平方米。

而2020年中洲控股僅新增一個(gè)土地儲備項(xiàng)目，為惠州的迪亞項(xiàng)目，面積5.22萬平方米，計(jì)容建筑面積19.04萬平方米。拿地進(jìn)度大幅放緩，意味著中洲控股未來發(fā)展空間面臨受限的可能。那公司在 2021 年有怎樣的拿地計(jì)劃?中洲控股相關(guān)人士表示：“公司 2021 年計(jì)劃新增土地儲備計(jì)容積率面積40萬平方米。”

此外，中洲控股旗下企業(yè)盈利也不容樂觀。2020 年報(bào)顯示，19家主要子公司及對公司凈利潤影響達(dá)10%以上的參股公司中，12 家處于虧損狀態(tài)。那針對旗下虧損的子公司將如何處置?

對此，中洲控股相關(guān)人士稱，“房地產(chǎn)項(xiàng)目公司受行業(yè)特性影響，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)前的投入階段處于虧損狀態(tài)屬于正?，F(xiàn)象。”

有業(yè)內(nèi)人士稱，中洲控股在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面表現(xiàn)一般，和企業(yè)對于各類產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會的預(yù)判或有關(guān)系。從實(shí)際過程看，說明其缺乏高周轉(zhuǎn)的投資意識，且企業(yè)經(jīng)營多元化中，用于地產(chǎn)投資的精力相比有點(diǎn)少。

對于上述說法，《投資者網(wǎng)》問及中洲控股如何看待，公司方面并未置評，只是表示：“公司致力于成為國內(nèi)一流的城市綜合運(yùn)營商。”(思維財(cái)經(jīng)出品)

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