"努力做到1%-2%的凈利潤水平。"5月14日，杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司(下稱"濱江集團", 002244.SZ)2020年度業(yè)績網(wǎng)上說明會上，當公司被問及拍下的幾塊地凈利潤幾何，董事長戚金興如是回復。

隨著拿地成本逐年增長，濱江集團的2021年一季度毛利率已降至20.76%，在行業(yè)內(nèi)排名中下游。而這背后是深耕的杭州土拍市場火熱，以及合作拿地導致的利潤被稀釋。

濱江集團5月19日公告稱，控股股東已累計回購3112萬股。但此后公司股價仍在4.5元/股左右震蕩，滾動市盈率不到6倍。公司在二級市場上為何表現(xiàn)欠佳呢?

毛利率走低

銀根緊縮下，"杭州地產(chǎn)一哥"濱江集團絲毫不掩飾自己對規(guī)模的渴望。年初，公司定下"2021年的銷售目標1500億元，增長率10%"的目標。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-4月份，濱江集團銷售額358億元，在杭州地區(qū)位居第一，超過排名第二的綠城中國2倍以上。

但資本市場對此卻反響平平。2020年年末至今，公司股價從5.34元/股跌至4.57元/股，最新滾動市盈率僅為5.8倍(截至5月26日收盤)。2021年一季度末，基金對公司的合計持股僅242萬股，相比2020年年末的7157.57萬股大幅減少96%。

看上去，濱江集團近幾年來銷售金額均保持較快的增長速度。2017年到2020年，從615億元增長到1363.6億元，年均復合增長率達到30.4%;歸母凈利潤從17.11億元增加到了23.3億元復合增長率為36% 。

但近兩年來，公司經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為負值，2020年及2021年一季度分別為-31.57億元、-6.37億元。

原因之一在于，盈利水平不佳。2019年至2020年，公司毛利率從35%降至27.04%;2021年一季度為20.76%，在申萬房地產(chǎn)行業(yè)138家上市公司中，排名94位，處于中下游水平。與此同時，凈利率同樣呈下滑趨勢，2021年一季度為6.53%。

拿地成本上升

5月中旬，實控人一句"努力做到1%-2%的凈利潤水平"成為輿論焦點。此前，控股股東已在加速回購，以示對未來前景的看好。

5月19日公司公告稱，自今年1月25日起至5月18日，控股股東濱江控股及一致行動人戚金興已增持公司股票3112.11萬股，占公司總股本的1%。截至當日，濱江控股、戚金興及戚加奇合計持有公司56.46%股份。

作為老牌浙系房企，濱江集團多年來大部分銷售額源于杭州，而公司目前的狀況也正與之有關(guān)。2020年，公司在杭州地區(qū)市場毛利率為24.37%，同比減少22個百分點。

毛利率走低的趨勢一時或難以緩解。

5月7日，濱江集團摘得杭州市蕭山區(qū)五塊土地，權(quán)益拿地總價96.4億元，平均拿地成本高達3.5萬元/平方米;其中與融信中國聯(lián)合拿下的杭州江干區(qū)兩宗土地，地價已達5.37萬元/平方米，而目前該地實際銷售限價6萬元/平方米。

按業(yè)內(nèi)測算，此次杭州土拍成交均價較去年同期高出5個百分點，有75%的地塊以封頂價格成交。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱對此分析稱："在行業(yè)整體盈利下行趨勢下，集中供地中熱門地塊競爭加劇，高地價、高自持、限售價成交地塊頻現(xiàn)。核心城市戰(zhàn)略權(quán)重與業(yè)績往往占比較高，如果錯過拿地時機，市場份額面臨稀釋，會削弱企業(yè)在該城市深耕的競爭力。而一二線熱點城市需求表現(xiàn)相對堅挺，去化更有保障，相較于實現(xiàn)利潤，更多承擔補充現(xiàn)金流的作用。"

中原地產(chǎn)分析師盧文曦則認為："對于濱江集團而言，競爭優(yōu)質(zhì)地塊可以繼續(xù)給產(chǎn)品立標桿。公司前期拿地資金超百億元，后續(xù)持續(xù)投入也需要70億元左右開發(fā);而且隨著開發(fā)時間延長，總能拖出利潤來，只是房企資金壓力相對會比較大。"

拿地成本逐年增長，已在深度影響公司盈利水平。2020年，濱江集團拿地平均樓面價為1.81萬元/平米。

與此同時，濱江集團債務(wù)規(guī)模仍在不斷膨脹。截至2020年末，公司資產(chǎn)負債率達到83.7%，負債總額升至1439.71億元，較2019年增加了367.58億元;有息負債規(guī)模明顯，同比增長31.7%至419.6億元。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，公司在杭州地區(qū)收入逐年下滑，分別為191.78億元、148.08億元和109.33億元，在營收中占比90.83%、59.34%和38.23%。

不僅要擺脫對杭州的依賴，濱江集團還要走出浙江，管理層近期提出："2021年在浙江省外拿地占比要提高到25%，在2020年的基礎(chǔ)上提升8個百分點。"

事實上，濱江集團自2015年便開始全國化的嘗試，不過屢屢受挫。

如在涉足深圳市場過程中，公司與深圳安遠控股合作，該公司實控人陳族遠牽涉腐敗大案。根據(jù)2020年報，上述雙方發(fā)生了持續(xù)多時的法律糾紛，濱江集團先后11.6億元的投入預計可收回4.36億元，計提壞賬準備7.24億元。

無獨有偶，拓展上海市場時，合作方中崇集團陷入流動性危機。2020年9月濱江集團稱，對中崇集團等三家合作方享有本息合計9.5億元債權(quán)，資金回收具有不確定性。

高價拿地"后遺癥"

高價拿地的"后遺癥"日益凸顯，但濱江集團似乎并不打算降低擴張目標。實控人戚金興近期表示："濱江集團未來爭取保持全國25位以內(nèi)，就今年來看，該公司推盤貨值估計在2000億元，銷售目標在1500億元。"

2020年報披露，濱江集團累計土地儲備建筑面積1255.87萬平方米，當年末可售貨值僅2800億元。這樣的規(guī)模儲備，并不能支撐企業(yè)長遠發(fā)展。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦強調(diào)："就目前的市場狀況、收緊融資端的政策而言，為了全國化擴張而快速成長、拿地，或許并非一個好策略，濱江集團更應(yīng)該在沖刺之前做好各項準備工作。"

而濱江集團做出的選擇是牽手國企。2021年4月，濱江與越秀地產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將就長三角和粵港澳地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)進行全方位深入合作。

而濱江此舉背后，并不僅僅有資金鏈的掣肘，還有地產(chǎn)行業(yè)"強者恒強"競爭格局更加明顯，合作開發(fā)更有利于拓展省外市場?？硕?(CRIC)統(tǒng)計，2020年，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的銷售操盤金額集中度已分別達到26.3%、44.6%、54.6%及65.6%。

值得一提的是，因習慣于合作拿地，公司權(quán)益比例一度較低。2020年，濱江集團銷售權(quán)益占比合計51.3%，較2019年提升13.6個百分點。

對此，億翰智庫發(fā)表研報稱，對規(guī)模的訴求使濱江過去幾年的權(quán)益比例一直較低，這確實能夠使企業(yè)快速擴張，2017年至2020年濱江合約銷售額復合增長率22%。但同時，企業(yè)面臨凈利潤被少數(shù)股東瓜分的問題。

另一方面，規(guī)?；瘜緝?nèi)控管理也提出了更高要求。

企查查數(shù)據(jù)顯示，公司子公司德清京盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因違反特種設(shè)備安全管理規(guī)定，近期受到行政處罰，該公司2020年還有多起行政處罰信息;2021年3月，濱江樾府項目因在開工前15日未向成都市錦江區(qū)生態(tài)環(huán)境局申報該工程相關(guān)事項，被處罰;"濱江嘉品"存在擅自使用挖機兩臺和渣土車五臺進行土方施工作業(yè)被處罰。

《投資者網(wǎng)》近期聯(lián)系到董秘辦，但公司方面并未答復相關(guān)問題，而是表示："公司不接受書面采訪，我們邀請貴方到杭州來實地考察公司的產(chǎn)品和服務(wù)。"

或許正是看到了自身發(fā)展的不足，濱江集團近年來開始"兩條腿走路"，走出省外的同時，轉(zhuǎn)向發(fā)力利潤更高的非住宅項目。

根據(jù)公司2020年年報，濱江集團2020年租金收入達到2.26億元，同比增長21.36%，關(guān)鍵詞"租賃"被提及了44次之多。戚金興近期還表示："在住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)之后，自持租賃產(chǎn)品濱江暖屋要成為公司的'第三面旗幟'。"

顯然，未來如何在深度運營與快速擴張之間，以及在規(guī)模擴張和盈利水平之間找到平衡的支點，濱江集團還還應(yīng)該做得更好，《投資者網(wǎng)》對此將保持關(guān)注。(思維財經(jīng)出品)

關(guān)鍵詞： 濱江集團 毛利率 控股 股東