"努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。"5月14日，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司(下稱"濱江集團(tuán)", 002244.SZ)2020年度業(yè)績(jī)網(wǎng)上說明會(huì)上，當(dāng)公司被問及拍下的幾塊地凈利潤(rùn)幾何，董事長(zhǎng)戚金興如是回復(fù)。

隨著拿地成本逐年增長(zhǎng)，濱江集團(tuán)的2021年一季度毛利率已降至20.76%，在行業(yè)內(nèi)排名中下游。而這背后是深耕的杭州土拍市場(chǎng)火熱，以及合作拿地導(dǎo)致的利潤(rùn)被稀釋。

濱江集團(tuán)5月19日公告稱，控股股東已累計(jì)回購(gòu)3112萬股。但此后公司股價(jià)仍在4.5元/股左右震蕩，滾動(dòng)市盈率不到6倍。公司在二級(jí)市場(chǎng)上為何表現(xiàn)欠佳呢?

毛利率走低

銀根緊縮下，"杭州地產(chǎn)一哥"濱江集團(tuán)絲毫不掩飾自己對(duì)規(guī)模的渴望。年初，公司定下"2021年的銷售目標(biāo)1500億元，增長(zhǎng)率10%"的目標(biāo)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-4月份，濱江集團(tuán)銷售額358億元，在杭州地區(qū)位居第一，超過排名第二的綠城中國(guó)2倍以上。

但資本市場(chǎng)對(duì)此卻反響平平。2020年年末至今，公司股價(jià)從5.34元/股跌至4.57元/股，最新滾動(dòng)市盈率僅為5.8倍(截至5月26日收盤)。2021年一季度末，基金對(duì)公司的合計(jì)持股僅242萬股，相比2020年年末的7157.57萬股大幅減少96%。

看上去，濱江集團(tuán)近幾年來銷售金額均保持較快的增長(zhǎng)速度。2017年到2020年，從615億元增長(zhǎng)到1363.6億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到30.4%;歸母凈利潤(rùn)從17.11億元增加到了23.3億元復(fù)合增長(zhǎng)率為36% 。

但近兩年來，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)值，2020年及2021年一季度分別為-31.57億元、-6.37億元。

原因之一在于，盈利水平不佳。2019年至2020年，公司毛利率從35%降至27.04%;2021年一季度為20.76%，在申萬房地產(chǎn)行業(yè)138家上市公司中，排名94位，處于中下游水平。與此同時(shí)，凈利率同樣呈下滑趨勢(shì)，2021年一季度為6.53%。

拿地成本上升

5月中旬，實(shí)控人一句"努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平"成為輿論焦點(diǎn)。此前，控股股東已在加速回購(gòu)，以示對(duì)未來前景的看好。

5月19日公司公告稱，自今年1月25日起至5月18日，控股股東濱江控股及一致行動(dòng)人戚金興已增持公司股票3112.11萬股，占公司總股本的1%。截至當(dāng)日，濱江控股、戚金興及戚加奇合計(jì)持有公司56.46%股份。

作為老牌浙系房企，濱江集團(tuán)多年來大部分銷售額源于杭州，而公司目前的狀況也正與之有關(guān)。2020年，公司在杭州地區(qū)市場(chǎng)毛利率為24.37%，同比減少22個(gè)百分點(diǎn)。

毛利率走低的趨勢(shì)一時(shí)或難以緩解。

5月7日，濱江集團(tuán)摘得杭州市蕭山區(qū)五塊土地，權(quán)益拿地總價(jià)96.4億元，平均拿地成本高達(dá)3.5萬元/平方米;其中與融信中國(guó)聯(lián)合拿下的杭州江干區(qū)兩宗土地，地價(jià)已達(dá)5.37萬元/平方米，而目前該地實(shí)際銷售限價(jià)6萬元/平方米。

按業(yè)內(nèi)測(cè)算，此次杭州土拍成交均價(jià)較去年同期高出5個(gè)百分點(diǎn)，有75%的地塊以封頂價(jià)格成交。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱對(duì)此分析稱："在行業(yè)整體盈利下行趨勢(shì)下，集中供地中熱門地塊競(jìng)爭(zhēng)加劇，高地價(jià)、高自持、限售價(jià)成交地塊頻現(xiàn)。核心城市戰(zhàn)略權(quán)重與業(yè)績(jī)往往占比較高，如果錯(cuò)過拿地時(shí)機(jī)，市場(chǎng)份額面臨稀釋，會(huì)削弱企業(yè)在該城市深耕的競(jìng)爭(zhēng)力。而一二線熱點(diǎn)城市需求表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺，去化更有保障，相較于實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，更多承擔(dān)補(bǔ)充現(xiàn)金流的作用。"

中原地產(chǎn)分析師盧文曦則認(rèn)為："對(duì)于濱江集團(tuán)而言，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)地塊可以繼續(xù)給產(chǎn)品立標(biāo)桿。公司前期拿地資金超百億元，后續(xù)持續(xù)投入也需要70億元左右開發(fā);而且隨著開發(fā)時(shí)間延長(zhǎng)，總能拖出利潤(rùn)來，只是房企資金壓力相對(duì)會(huì)比較大。"

拿地成本逐年增長(zhǎng)，已在深度影響公司盈利水平。2020年，濱江集團(tuán)拿地平均樓面價(jià)為1.81萬元/平米。

與此同時(shí)，濱江集團(tuán)債務(wù)規(guī)模仍在不斷膨脹。截至2020年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到83.7%，負(fù)債總額升至1439.71億元，較2019年增加了367.58億元;有息負(fù)債規(guī)模明顯，同比增長(zhǎng)31.7%至419.6億元。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，公司在杭州地區(qū)收入逐年下滑，分別為191.78億元、148.08億元和109.33億元，在營(yíng)收中占比90.83%、59.34%和38.23%。

不僅要擺脫對(duì)杭州的依賴，濱江集團(tuán)還要走出浙江，管理層近期提出："2021年在浙江省外拿地占比要提高到25%，在2020年的基礎(chǔ)上提升8個(gè)百分點(diǎn)。"

事實(shí)上，濱江集團(tuán)自2015年便開始全國(guó)化的嘗試，不過屢屢受挫。

如在涉足深圳市場(chǎng)過程中，公司與深圳安遠(yuǎn)控股合作，該公司實(shí)控人陳族遠(yuǎn)牽涉腐敗大案。根據(jù)2020年報(bào)，上述雙方發(fā)生了持續(xù)多時(shí)的法律糾紛，濱江集團(tuán)先后11.6億元的投入預(yù)計(jì)可收回4.36億元，計(jì)提壞賬準(zhǔn)備7.24億元。

無獨(dú)有偶，拓展上海市場(chǎng)時(shí)，合作方中崇集團(tuán)陷入流動(dòng)性危機(jī)。2020年9月濱江集團(tuán)稱，對(duì)中崇集團(tuán)等三家合作方享有本息合計(jì)9.5億元債權(quán)，資金回收具有不確定性。

高價(jià)拿地"后遺癥"

高價(jià)拿地的"后遺癥"日益凸顯，但濱江集團(tuán)似乎并不打算降低擴(kuò)張目標(biāo)。實(shí)控人戚金興近期表示："濱江集團(tuán)未來爭(zhēng)取保持全國(guó)25位以內(nèi)，就今年來看，該公司推盤貨值估計(jì)在2000億元，銷售目標(biāo)在1500億元。"

2020年報(bào)披露，濱江集團(tuán)累計(jì)土地儲(chǔ)備建筑面積1255.87萬平方米，當(dāng)年末可售貨值僅2800億元。這樣的規(guī)模儲(chǔ)備，并不能支撐企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦強(qiáng)調(diào)："就目前的市場(chǎng)狀況、收緊融資端的政策而言，為了全國(guó)化擴(kuò)張而快速成長(zhǎng)、拿地，或許并非一個(gè)好策略，濱江集團(tuán)更應(yīng)該在沖刺之前做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。"

而濱江集團(tuán)做出的選擇是牽手國(guó)企。2021年4月，濱江與越秀地產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將就長(zhǎng)三角和粵港澳地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行全方位深入合作。

而濱江此舉背后，并不僅僅有資金鏈的掣肘，還有地產(chǎn)行業(yè)"強(qiáng)者恒強(qiáng)"競(jìng)爭(zhēng)格局更加明顯，合作開發(fā)更有利于拓展省外市場(chǎng)。克而瑞 (CRIC)統(tǒng)計(jì)，2020年，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的銷售操盤金額集中度已分別達(dá)到26.3%、44.6%、54.6%及65.6%。

值得一提的是，因習(xí)慣于合作拿地，公司權(quán)益比例一度較低。2020年，濱江集團(tuán)銷售權(quán)益占比合計(jì)51.3%，較2019年提升13.6個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，億翰智庫發(fā)表研報(bào)稱，對(duì)規(guī)模的訴求使濱江過去幾年的權(quán)益比例一直較低，這確實(shí)能夠使企業(yè)快速擴(kuò)張，2017年至2020年濱江合約銷售額復(fù)合增長(zhǎng)率22%。但同時(shí)，企業(yè)面臨凈利潤(rùn)被少數(shù)股東瓜分的問題。

另一方面，規(guī)?；瘜?duì)公司內(nèi)控管理也提出了更高要求。

企查查數(shù)據(jù)顯示，公司子公司德清京盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因違反特種設(shè)備安全管理規(guī)定，近期受到行政處罰，該公司2020年還有多起行政處罰信息;2021年3月，濱江樾府項(xiàng)目因在開工前15日未向成都市錦江區(qū)生態(tài)環(huán)境局申報(bào)該工程相關(guān)事項(xiàng)，被處罰;"濱江嘉品"存在擅自使用挖機(jī)兩臺(tái)和渣土車五臺(tái)進(jìn)行土方施工作業(yè)被處罰。

《投資者網(wǎng)》近期聯(lián)系到董秘辦，但公司方面并未答復(fù)相關(guān)問題，而是表示："公司不接受書面采訪，我們邀請(qǐng)貴方到杭州來實(shí)地考察公司的產(chǎn)品和服務(wù)。"

或許正是看到了自身發(fā)展的不足，濱江集團(tuán)近年來開始"兩條腿走路"，走出省外的同時(shí)，轉(zhuǎn)向發(fā)力利潤(rùn)更高的非住宅項(xiàng)目。

根據(jù)公司2020年年報(bào)，濱江集團(tuán)2020年租金收入達(dá)到2.26億元，同比增長(zhǎng)21.36%，關(guān)鍵詞"租賃"被提及了44次之多。戚金興近期還表示："在住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)之后，自持租賃產(chǎn)品濱江暖屋要成為公司的'第三面旗幟'。"

顯然，未來如何在深度運(yùn)營(yíng)與快速擴(kuò)張之間，以及在規(guī)模擴(kuò)張和盈利水平之間找到平衡的支點(diǎn)，濱江集團(tuán)還還應(yīng)該做得更好，《投資者網(wǎng)》對(duì)此將保持關(guān)注。(思維財(cái)經(jīng)出品)

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