“工資是工人勞動的報酬,利潤則是資本家節(jié)欲 的報酬。”

英國著名古典經(jīng)濟學家納索威廉西尼爾在《政治經(jīng)濟學大綱》中提出節(jié)欲論，拋開其在書中關于勞動、生產(chǎn)資料及生產(chǎn)費用的討論不談，僅從字面來說，這段話或許可以用于形容美的置業(yè)控股有限公司(簡稱“美的置業(yè)”，03990.HK)的近況。

僅就2021年觀察，美的置業(yè)在拿地方面有些“縱欲”了。

近五個月頻頻高溢價拿地，是否物有所值?

1月25日，美的置業(yè)競價69輪，以總價31.18億元競得浙江金華義烏北苑街道國貿(mào)大道與機場路交叉口北側地塊一，25009元/平方米的樓面價代表著77.34%的溢價率。

義烏市近年房價一路飆升，已吸引眾多房企注意。一位金華地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)人員向《投資者網(wǎng)》表示，早于2020年9月，同屬義烏北苑街道的湖塘西地塊，便以樓面價31026元/平方米、14.89%的溢價率成交。在今年義烏“限地價、競配建”后，4月30日同屬北苑街道的春晗路與賓王路交叉口西南側地塊成交，雖成交樓面價為27559元/平方米，但溢價率僅35.9%。

雖然義烏市成為房企必爭之地，成交樓面價也屢屢“驚動”市場，但美的置業(yè)77.34%的溢價率是否物有所值，還需待時間檢驗。

3月3日，美的置業(yè)以3.03億元競得廣東惠州編號惠公易土博羅[2021]007號1宗商住用地，地塊位于博羅縣龍溪街道結窩村委會下徑與橋下地段，樓面價約3535元/平方米，溢價率53%。

東莞限購等政策之后，與東莞“一橋之隔”的惠州市博羅縣迎來房價紅利。但博羅縣的“東莞效應”似乎只照顧到了博羅縣西南部，即靠近東莞市的石灣鎮(zhèn)。

在石灣鎮(zhèn)一宗地塊以一倍以上的溢價率成為惠州新地王的同時，向東僅約20公里的長寧鎮(zhèn)卻屢屢以底價成交，甚至僅在數(shù)月前，長寧鎮(zhèn)1宗61畝商住地因于2020年10月流拍，再次掛牌，樓面起價下降約9%至2401元/平方米。而美的置業(yè)競得的龍溪街道結窩村委會地塊，則更是在石灣鎮(zhèn)以東約30公里的車程。

4月19日，美的置業(yè)以78.67%的溢價率摘得江蘇徐州彭祖大道北、徐賈快速路西商住用地。歷經(jīng)792輪競拍，美的置業(yè)35.52億元拿下當日“標王”，樓面價約9366元/平方米。

該地塊之所以受到十余家房企近800輪的爭奪，主要原因之一是該地為近年徐州市難得的大面積土地，建筑面積接近38萬平方米。據(jù)悉，該地塊5347.74元/平方米的起拍樓面價比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)任地王成交樓面價還要高：前任地王成交樓面地價才4478元/平方米。

次日，公司又以24.54億元競得浙江省紹興市鏡湖新區(qū)高鐵北站D2地塊，成交樓面價17669元/平方米，溢價率21.85%。4月26日，廣州首批集中供地中，2021NJY-2南沙區(qū)橫瀝島中軸涌以南地塊被美的置業(yè)以17.89億競得，溢價率2.9%。

4月30日，寧波慈溪市采取“限地價，競配建”形式出讓土地，美的置業(yè)以10.24億元的上限價格摘得新潮塘4#地塊，樓面價11167元/平方米，溢價率29.79%。競配建住宅面積16000平方米，占建筑面積約17.45%。

5月8日，溫州市級未來社區(qū)試點項目：洞頭區(qū)，美的置業(yè)18.07億元的封頂價格拿下溫州市半島一期E-08-03、E-12-01地塊，樓面價5719元/平方米，溢價率29.82%，競報安置性商品房面積5200平方米。

據(jù)《投資者網(wǎng)》不完全統(tǒng)計，于2021年不到五個月的時間，美的置業(yè)已至少花費約140.27億元擴充土儲，這相當于公司2020年前六個月營收的67%。在公司2020年凈負債率連續(xù)四年下降，且降幅接近10個百分點的趨勢下，拿地如此兇猛的美的置業(yè)還有“余糧”嗎?

針對美的置業(yè)拿地考量及今年發(fā)展方面等問題，《投資者網(wǎng)》致函公司公共關系品牌部門，但未收到相關回應。

現(xiàn)金余額成未知數(shù)，“守不住”的毛利率下行

在大手筆拿地的同時，美的置業(yè)或許已經(jīng)感受到盈利的壓力。根據(jù)公司2020年年報，期內(nèi)營收524.84億元，同比增幅超過27%，而毛利卻下降10.37%至116.58億元，整體經(jīng)營利潤更是僅有65.32億元，同比下滑17.35%。期內(nèi)毛利率約22.2%，較2019年同期下降約9.4個百分點，公司稱主要原因為銷售成本的上升帶動所致。

在美的置業(yè)2020年業(yè)績發(fā)布會上，執(zhí)行董事兼首席財務官林戈表示：“三道紅線”是非常好的政策，讓公司控制好自身的“油門”。目前在三道紅線監(jiān)管下，公司只有資產(chǎn)負債率不達標。公司計劃在2023年能夠全部達標，實現(xiàn)綠檔。

換句話說，美的置業(yè)整體負債水平只會寬松，而不會更緊。即使公司2020年平均融資成本僅約5.33%，新增貸款加權平均實際利率更是僅有4.91%，但美的置業(yè)將于何種程度運用低融資成本的優(yōu)勢，還是未知數(shù)。

2020年，美的置業(yè)通過新增長期借款歸還存量短期借款，使公司期內(nèi)銀行借款及債券融資占比達到83%，一年內(nèi)到期有息負債占比21%。對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向《投資者網(wǎng)》表示：“企業(yè)適當爭取長期資金，延長還款期限，能適當緩解短期資金流動緊張的問題。但是用長期借款逐步替代短期負債，一方面由于長期借款限制條款較多，可能會限制企業(yè)的經(jīng)營活動，加之房產(chǎn)企業(yè)回籠資金周期較長，一定時間內(nèi)仍然不能有效緩解流動資金緊張的壓力;另一方面，長期借款需要定期償還利息費用，若公司盈利較差時，定期的利息償還能力較弱，長期借款的資質受限，資金的流動性壓力也可能將會增大。”

梁楠進一步稱：“長期借款融資相對于短期借款來說，雖然能適當加快融資速度，延長還款期限，但由于長期借款的限制條款較多，可能會限制企業(yè)的融資活動和投資活動，另外融資金額有限，融資成本較高，比重較高一定程度上增加了企業(yè)的財務風險，也增加了企業(yè)付本還息的壓力?？傮w來說，企業(yè)應將資金投資到收益較高的項目中，提高公司經(jīng)營的收益率，權衡資產(chǎn)的收益性和流動性兩方面來選擇合適的融資方式。”

截至2020年12月31日，在美的置業(yè)586.4億元的借款中，短期借款約122.55億元，長期借款達到463.85億元。與公司122.55億元的短期借款相比，185.95億元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物可謂充足，但在2021年前五個月已經(jīng)豪擲140億元之后，美的置業(yè)手里還有多少錢，還需等待后續(xù)財務數(shù)據(jù)披露。(思維財經(jīng)出品)

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