"公司一直口口聲聲宣稱要加大現(xiàn)金分紅回報(bào)廣大投資者，希望說到做到，回報(bào)長期以來虧損嚴(yán)重的中小股東。"隨著湖北福星科技股份有限公司(000926.SZ,下稱"福星股份")股價(jià)長期處于陰跌之中，投資者互動(dòng)平臺(tái)上不斷發(fā)出分紅的呼聲。

股價(jià)低迷背后，福星股份多個(gè)"舊改"工程開工多年，遲遲不見竣工。如在2014年，公司北京市通州區(qū)舊改項(xiàng)目開工，但直到2020年年末累計(jì)竣工面積仍舊為零。

福星股份對《投資者網(wǎng)》表示："越來越多的舊改項(xiàng)目需要推進(jìn)，三舊改造被地方重視。公司強(qiáng)化'城中村改造'核心優(yōu)勢，立足武漢，聚焦粵港澳大灣區(qū)。"對于其它諸多問題，公司也相對坦誠地回答了《投資者網(wǎng)》的提問。

業(yè)績不斷"下臺(tái)階"

公開資料顯示，福星股份成立于1993年，成立之初主營業(yè)務(wù)為金屬制品業(yè)，主要產(chǎn)品有子午輪胎鋼簾線、PC鋼絞線、鋼絲、鋼絲繩等產(chǎn)品。2003年左右轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)，并成為國內(nèi)最早進(jìn)入"三舊"改造(城中村改造、舊城改造和棚戶區(qū)改造)領(lǐng)域的上市公司之一。

2018年至2020年，福星股份業(yè)績逐年下滑，其中，營收分別為107.35億元、95.66億元、71億元;歸母凈利潤分別為11.35億元、6億元、3.06億元。

2021年，一季度公司營業(yè)總收入18.7億元，同比增長42.6%，看著有所起色，但歸母凈利潤6980.2萬元，同比下降36.9%。

對此，福星股份向《投資者網(wǎng)》解釋稱："房地產(chǎn)市場調(diào)控政策調(diào)整長時(shí)間持續(xù)，加劇了行業(yè)及熱點(diǎn)區(qū)域競爭;公司致力于城市更新項(xiàng)目，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，需要接受多個(gè)政府部門的審批和監(jiān)管，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)周期延長;2020 年初新冠肺炎疫情爆發(fā)，公司項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及銷售等受到較大影響。"

與此同時(shí)，福星股份的其它財(cái)務(wù)指標(biāo)也在走低。

2020年，公司毛利率由2019年的24.66%下降至20.78%;凈資產(chǎn)收益率(加權(quán))從5.36%降至2.72%;每股收益從0.62元降至0.32元。

福星股份表示將正視上述問題："公司是參與武漢市'三舊'改造較多的公司之一，優(yōu)勢在于早期可以較少資金鎖定該開發(fā)地塊。公司通過加快拆遷進(jìn)度，狠抓項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，提高盈利水平。"

值得一提的是，福星股份股價(jià)已連續(xù)三年破凈。2018年至2020年，其每股凈資產(chǎn)均超過11.3元，而股價(jià)多在這一數(shù)值以下。截至6月8日收盤，報(bào)收4.49元/股，市值約43億元，動(dòng)態(tài)市盈率僅16.16倍。

部分被"套牢"的投資者要求公司分紅。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，公司上市以來累計(jì)現(xiàn)金分紅16.64億元，但直接融資累計(jì)高達(dá)126.2億元;截至2020年年末未分配凈利潤高達(dá)66.11億元。

福星股份對此向《投資者網(wǎng)》回應(yīng)稱："公司董事會(huì)結(jié)合每年經(jīng)營情況等綜合因素制定分紅方案，分紅方案符合相關(guān)法律法規(guī)，回報(bào)了廣大股東。"

"舊改"周期不短

福星股份業(yè)績低迷背后，是公司多個(gè)項(xiàng)目施工周期已達(dá)到10年以上。

2020年年報(bào)顯示，福星惠譽(yù)水岸國際、銀湖孝感•銀湖科技產(chǎn)業(yè)園、福星惠譽(yù)•咸寧福星城等項(xiàng)目2009年之前便已開工，目前仍在建設(shè)過程中。

福星股份告訴《投資者網(wǎng)》："因涉及拆遷還建安置等事項(xiàng)，拆遷時(shí)間較長，針對項(xiàng)目包含多個(gè)開發(fā)地塊，公司采取滾動(dòng)開發(fā)模式分地塊逐步開發(fā)，導(dǎo)致項(xiàng)目整體開發(fā)周期長。"

福星股份省外項(xiàng)目的開發(fā)似乎難度更大。截至2020年底，公司在湖北省外僅有5個(gè)項(xiàng)目，分別位于北京、四川成都、陜西西安和湖南岳陽。

更為典型的是，一些開工數(shù)年的項(xiàng)目目前仍沒有進(jìn)展，如北京項(xiàng)目福星惠譽(yù)•福星苑2014年7月開工，累計(jì)竣工面積為零。

"福星股份近年來業(yè)績下滑嚴(yán)重，與公司押注舊改密不可分。舊改拆遷問題多、改造難度大、建設(shè)時(shí)間長，非常麻煩，企業(yè)難免被外界質(zhì)疑。但企業(yè)是主動(dòng)還是被動(dòng)囤地是很難判斷的，因?yàn)槟玫刂皇堑谝徊剑筮€要耗資數(shù)億元開發(fā)投入。尤其是公司舊改項(xiàng)目特別多，資金壓力可能較大。"一位不愿具名的行業(yè)資深分析師表示。

自2019年以來，福星股份未在公開市場拿地。截至2020年年末，公司剩余可開發(fā)建筑面積為506萬m。

上述分析師稱："'舊改'動(dòng)遷時(shí)間越久，成本則會(huì)越高。如果企業(yè)有機(jī)會(huì)肯定會(huì)賣，地產(chǎn)項(xiàng)目不是茅臺(tái)，更適合滾動(dòng)操作。一直囤地機(jī)會(huì)成本太高，可能原來可以賣更高價(jià)格，資金回流了拿更好的地，現(xiàn)在只能迫于壓力暫緩進(jìn)程，福星股份自身也為難。"

"資金鏈"繃緊

伴隨著"囤地"質(zhì)疑聲，福星股份在其"大本營"已在漸漸喪失優(yōu)勢。

2017年，公司在華中地區(qū)營收超80億元，毛利率為33.34%;而到2020年公司營收只剩55.2億元，毛利率為20.4%，同比下滑13個(gè)百分點(diǎn)。

2020年，公司在武漢地區(qū)的市占率僅為2.37%，排名第9位。

而與此同時(shí)，越來越多房企瞄準(zhǔn)華中市場。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年一季度，正榮地產(chǎn)溢價(jià)67%加碼蔡甸，越秀以溢價(jià)26%至13億元競得漢口濱江居住綜合用地，新希望則以52.3億元拿下二七濱江兩宗地塊，將引入華中總部。此外，卓爾智城拿下盤龍城3宗近百萬平方米打包地塊，將打造空港體育中心。湖北交投、萬達(dá)、美聯(lián)、保利等企業(yè)也均有收獲。

對此，福星股份向《投資者網(wǎng)》回應(yīng)稱："公司立足武漢，聚焦粵港澳大灣區(qū)，積極開拓廣深地區(qū)城市更新項(xiàng)目，穩(wěn)步推進(jìn)西安、成都、北京等重點(diǎn)一、二線城市凈地市場。"

2020年6月份，福星股份與中國金茂共同簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，并舉行廣州城市更新戰(zhàn)略合作簽約儀式，共同拓展廣州城中村改造項(xiàng)目。

現(xiàn)實(shí)正如前述分析師所言，"舊改"開發(fā)后期要耗資數(shù)億元開發(fā)，但福星股份資金鏈情況并不樂觀。

截至2020年末，福星股份賬面貨幣資金47.93億元，短期借款5.4億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債高達(dá)84.51億元。

同期公司資產(chǎn)負(fù)債率為76.58%，扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為66%，凈負(fù)債率為97.67%，現(xiàn)金短債比為0.53。根據(jù)三條紅線規(guī)定：房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1倍。福星股份現(xiàn)金短債比"踩紅線"，被列為"黃色檔"。

除現(xiàn)金流之外，福星股份還面臨著擔(dān)保、融資成本等壓力。

截至2020年末，福星股份公司為子公司及子公司之間的累計(jì)擔(dān)保額度為151.74億元，實(shí)際擔(dān)保金額為 85.97億元，占公司凈資產(chǎn)的 77.52%。

2020年年報(bào)顯示，福星股份平均融資成本為3.7%至12.25%之間，高于行業(yè)平均水平。貝殼研究院研究數(shù)據(jù)顯示，2020年，房地產(chǎn)行業(yè)平均融資成本創(chuàng)五年新低，央企、國企境內(nèi)平均票面利率4.08%，非央企、國企性質(zhì)房企境內(nèi)平均票面利率5.51%。

對于上述問題，福星股份表示："因子公司經(jīng)營需要向銀行等機(jī)構(gòu)申請貸款，若貸款方案中涉及擔(dān)保，該擔(dān)保行為屬公司合并范圍內(nèi)的擔(dān)保事項(xiàng)，公司嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)等要求，不會(huì)損害公司及股東的利益;隨著公司加快項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，銷售回款及時(shí)，保證充?，F(xiàn)金流，同時(shí)按政策跟進(jìn)棚改貸、開發(fā)貸等低成本融資渠道降低綜合融資成本。"

此外，福星股份還稱，堅(jiān)定看好公司未來發(fā)展前景："隨著房地產(chǎn)市場的較快發(fā)展，一二線及部分熱點(diǎn)城市土地資源日漸貧乏，盤活存量土地資源成必然出路，越來越多的舊改項(xiàng)目需要推進(jìn)，三舊改造將越來越被地方重視。福星股份作為舊改城市更新的標(biāo)桿性企業(yè)，相對其它二級(jí)開發(fā)房企則具有天然的先發(fā)領(lǐng)跑優(yōu)勢及核心競爭力。"

聽上去似乎信心仍在，但公司董秘卻在此時(shí)離職。

福星股份5月21日公告，湯文華辭去公司董事、董事會(huì)秘書、副總經(jīng)理職務(wù)，辭職后不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。湯文華已擔(dān)任董秘7年之久，此時(shí)距離其最新任期屆滿還有兩年的時(shí)間，還曾獲"金牌董秘"稱號(hào)。

核心骨干此時(shí)離職，是否與業(yè)績不達(dá)標(biāo)有關(guān)?福星股份并未做出正面答復(fù)，僅表示董秘因個(gè)人原因離職。(思維財(cái)經(jīng)出品)

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