國有土地出讓收入征管將迎來重大調(diào)整。

2021年6月4日，我國財政部官網(wǎng)發(fā)布《關于將國有土地使用權出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務部門征收有關問題的通知》(以下簡稱“《通知》”)。

根據(jù)《通知》，自2022年1月1日起，將由地方自然資源部門征收的總規(guī)模超過8萬億元的國有土地使用權出讓收入全部劃歸為稅務部門征收。該《通知》的發(fā)布，在業(yè)內(nèi)引起了對土地出讓金新規(guī)的廣泛討論與關注。

不過業(yè)內(nèi)人士普遍認為，《通知》明確土地出讓金等征管職責劃轉(zhuǎn)給稅務部門，并不涉及收入歸屬劃轉(zhuǎn)?，F(xiàn)有的法律法規(guī)也沒有調(diào)整土地出讓金收入歸屬劃轉(zhuǎn)，而目前來看土地出讓金分配機制也不變，仍是地方財政收入，因此不少專家認為，土地出讓金新政對土地及房地產(chǎn)市場影響有限。

土地出讓收入征收調(diào)整

《通知》提出，將國有土地使用權出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入統(tǒng)一劃轉(zhuǎn)稅務部門征收，并分兩個階段實施，先試點后再全面實現(xiàn)。

首先，在國內(nèi)部分地區(qū)為試點先行實施。《通知》顯示，自2021年7月1日起，選擇在河北、內(nèi)蒙古、上海、浙江、安徽、青島、云南省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)以省(區(qū)、市)為單位開展征管職責劃轉(zhuǎn)試點，探索完善征繳流程、職責分工等，為全面推開劃轉(zhuǎn)工作積累經(jīng)驗。

隨后，土地出讓金新政將再全面進行。根據(jù)《通知》，暫未開展征管劃轉(zhuǎn)試點地區(qū)要積極做好四項政府非稅收入征收劃轉(zhuǎn)準備工作，自2022年1月1日起全面實施征管劃轉(zhuǎn)工作。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進對《投資者網(wǎng)》表示：“并不是所有省份都在推行，而是有選擇性地進行試點。同時，這也說明今年下半年稅務部門征收土地出讓金的工作流程還會細化，后續(xù)將及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題。這也使得房企應對此類政策具有半年的緩沖期。”

“此次財政部發(fā)文，是基于財政稅收改革的角度進行的，體現(xiàn)了財政稅收部門完善結(jié)構布局和力量配置、構建優(yōu)化高效統(tǒng)一的稅收征管體系的改革導向。”嚴躍進如是表示。

根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2020年全國各級地方政府的土地出讓金收入高達8.4萬億元，金額巨大。此次《通知》將其納入稅收監(jiān)管體系，將會使土地出讓收支得到高效有序的征繳和監(jiān)管。

非稅收入征管的改革內(nèi)容豐富，土地出讓金征收權的改革只是其中的一個細分內(nèi)容。早在2018年3月，中共中央印發(fā)的《深化黨和國家機構改革方案》指出“為降低征納成本，理順職責關系，提高征管效率，為納稅人提供更加優(yōu)質(zhì)高效便利服務，將省級和省級以下國稅地稅機構合并，具體承擔所轄區(qū)域內(nèi)各項稅收、非稅收入征管等職責” 。

2018年7月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)《國稅地稅征管體制改革方案》，要求“調(diào)整優(yōu)化稅務機構職能和資源配置，增強政策透明度和執(zhí)法統(tǒng)一性，統(tǒng)一稅收、社會保險費、非稅收入征管服務標準，促進現(xiàn)代化經(jīng)濟體系建設和經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展”。

嚴躍進對此表示：“‘改革國稅地稅征管體制’內(nèi)容主要包括兩大重點工作，第一、國稅地稅進行合并;第二、推進非稅收入征管的工作調(diào)整。主要體現(xiàn)為稅務局征繳非稅收入方面職權的增加。此次財政部關于土地出讓金征收權的調(diào)整和變更，即屬于此類領域的改革。”

推動稅制改革提高工作效率

那么，此次土地出讓金改革是在什么樣的背景下出臺的呢?

對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對《投資者網(wǎng)》表示：“該項《通知》政策出臺的原因包括以下兩點：一、長期以來，土地出讓金收入都是作為地方政府財政的重要來源而存在的，地方財政對土地收入具有較強的依賴性，并由此產(chǎn)生很多潛在的風險。二、以前土地出讓金收入由地方自然資源部門負責征收，具有不透明性和可操控性的特點，導致地方土地收入環(huán)節(jié)可能存在一些漏洞和不規(guī)范性。”

《通知》顯示，四項政府非稅收入劃轉(zhuǎn)給稅務部門征收后，以前年度和今后形成的應繳未繳收入以及按規(guī)定分期繳納的收入，由稅務部門負責征繳入庫，有關部門應當配合做好相關信息傳遞和材料交接工作。稅務部門應當按照國庫集中收繳制度等規(guī)定，依法依規(guī)開展收入征管工作，確保非稅收入及時足額繳入國庫。已繳入財政非稅專戶，但尚未劃繳國庫的有關資金，由財政部門按非稅收入收繳管理制度規(guī)定繳入國庫。

《通知》要求，稅務部門按照屬地原則征收四項政府非稅收入。具體征收機關由國家稅務總局有關省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務局按照“便民、高效”原則確定。原由自然資源部(本級)負責征收的礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金等非稅收入，征管職責劃轉(zhuǎn)后的具體工作由國家稅務總局北京市稅務局承擔。

《通知》指出，稅務部門應當商財政、自然資源、人民銀行等部門逐項確定職責劃轉(zhuǎn)后的征繳流程，實現(xiàn)辦事繳費“一門、一站、一次”辦理，不斷提高征管效率，降低征管成本。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對《投資者網(wǎng)》表示：“土地出讓金原來是地方國土資源部在收取，現(xiàn)在換成稅務部門統(tǒng)一征收。意義在于，一方面，繼續(xù)推動稅制改革提高工作效率。部門越多政府也有成本和開銷，以前非稅收入多部門分散自行征收，統(tǒng)一征收后可以提高效率。另一方面，資金監(jiān)管。土地出讓金原是地方國土資源部收取，重點在于‘地方’，中央對土地出讓金的知曉程度相當有限。尤其是最近幾年，土地銷售收入逐年走高，資金量太大。換成稅務部門后，‘稅’代表國家，而且國稅、地稅已經(jīng)完成合并，換而言之中央可以知曉土地出讓金的整體狀況。”

嚴躍進則對此解讀為：“在此次財政部土地出讓金征收權改革過程中，需要注意變化與區(qū)別。改革前，我國土地出讓金的征收，執(zhí)行的是‘財政部門管理、自然資源部門負責征收’的模式。而此次改革后，將調(diào)整為‘財政部門管理、稅務部門負責征收’的模式。同時央行、自然資源部門和住房監(jiān)管部門等需要密切配合、做到信息溝通。從這一對比可以看出，土地出讓金的進出最終還是由財政部門所把控的，這一點絲毫沒有變化。唯一變化的就是在征收實務工作中，稅務部門即各地稅務局承擔了相關的工作。”

對房地產(chǎn)行業(yè)影響有限

根據(jù)2006年國務院辦公廳發(fā)布的《關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》，國有土地使用權出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

此次《通知》的發(fā)布，包含了國有土地使用權出讓收入等相關情況，也引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的熱烈討論。不過，銀河證券報告稱：“該政策對土地出讓金的影響主要是征管工作職能的劃轉(zhuǎn)，不變資金的分配格局，不宜過度解讀。”

根據(jù)文件第八條：“除本通知規(guī)定外，四項政府非稅收入的征收范圍、對象、標準、減免、分成、使用、管理等政策，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行”。

銀河證券據(jù)此認為：“對于土地出讓金，文件隱含的意思是，土地出讓金的歸屬不變，仍全額納入地方政府性基金預算管理，且通過地方政府性基金預算安排支出，但是一個直接影響是土地出讓金的收支會變得更加規(guī)范和嚴格。”

盧文曦持有相同的觀點：“該政策并不是說土地出讓金就全部劃歸中央了，地方?jīng)]有使用權。簡單的說，只是換個部門收錢。但是，今后發(fā)展空間非常大。比如，現(xiàn)在對地方土地出讓金的收支情況得以了解，第一先監(jiān)管，第二步可以逐步調(diào)整地方和中央分成比例等等，減少地方對土地財政的依賴。”

陳霄則認為，本次政策的出臺對于地方政府以及房地產(chǎn)市場具有深遠的意義，他表示：“國有土地使用權出讓收入的征收部門發(fā)生了改變，由原來的自然資源部門征收轉(zhuǎn)為稅務部門征收，但是值得注意的是，從本質(zhì)上來看，收入的歸屬仍然是屬于地方，由地方政府支配。從當前來看，我國多項非稅收入已經(jīng)逐漸劃歸稅務部門征收，這種劃轉(zhuǎn)方式是推進我國稅費改革的重要舉措，有利于形成全國統(tǒng)一管理的稅務平臺，提高征收效率，規(guī)范征收流程。”

與此同時，陳霄表示：“從短期來看，雖然對房地產(chǎn)市場以及房價水平的影響并不顯著，但是從長遠來看，有利于逐漸引導地方政府擺脫對土地收入的依賴性，促使政府在土地出讓環(huán)節(jié)更加合理合規(guī)。保證中央能夠更加準確透明地了解地方土地出讓收入情況，加強對地方財政的指導，降低金融風險。”

“對于房企而言，也會促使房企在土地出讓金繳納上更加規(guī)范和謹慎，未來在這方面的可操控性降低。”陳霄補充道。

嚴躍進則表示：“由于土地市場的復雜性和各地土地出讓金征收的不透明，過去存在土地出讓金進入國庫的過程被人為干預的情況。這和土地的供應、監(jiān)管環(huán)境有關，各地自然資源管理部門一方面供地，一方面又收取資金，自然容易引起資金監(jiān)管的問題。”

對此，嚴躍進認為：“土地出讓金征收權的變更，規(guī)范了土地出讓金征收的過程，嚴肅了土地出讓金相關的財經(jīng)紀律和會計紀律。同時，也使得過去各類不規(guī)范的征收情況減少，進而減少了相關的腐敗問題和金融風險問題，這也將促進‘土地財政’生態(tài)圈的健康發(fā)展。”(思維財經(jīng)出品)

關鍵詞： 土地出讓 收入征收 稅制改革 工作效率