東方網(wǎng)記者柏可林4月14日報道：在本輪疫情防控階段，上海房地產(chǎn)市場將呈何走勢？4月14日，仲量聯(lián)行發(fā)布2022年第一季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望，研究顯示，在2022年開年整體保持強勁勢頭，但在三月份的疫情沖擊下，市場活動按下“暫停鍵”，各物業(yè)類型受到不同程度影響。不過，物流地產(chǎn)市場整體仍維持了強勁的租賃需求與租金增長勢頭，投資者對長租公寓、生物醫(yī)藥和物流板塊依舊保持高度關(guān)注。

甲級辦公樓

2022年第一季度全市凈吸納量仍錄得29.5萬平方米，其中全市中央商務區(qū)的凈吸納量錄得4.4萬平方米，非中央商務區(qū)凈吸納量達到25.2萬平方米。制造貿(mào)易和生命科學行業(yè)的企業(yè)表現(xiàn)活躍。與此同時，部分內(nèi)資金融和專業(yè)服務公司也正積極尋求高品質(zhì)辦公樓內(nèi)的升級及擴張機會。然而，疫情的爆發(fā)將影響租賃活動以及地產(chǎn)決策，預計短期內(nèi)新增租賃需求或?qū)⑥D(zhuǎn)弱。

在本輪疫情爆發(fā)前，租金持續(xù)增長。由于業(yè)主心態(tài)持續(xù)向好，浦西中央商務區(qū)租金環(huán)比增長2.4%。在浦東中央商務區(qū)，伴隨著市場復蘇，部分相對老舊樓宇的租賃活動也較為活躍，帶動浦東中央商務區(qū)租金環(huán)比上漲2.0%。在非中央商務區(qū)，多個板塊的復蘇帶動平均租金環(huán)比增長2.5%。但在短期內(nèi)需求轉(zhuǎn)弱的影響下，預計租金表現(xiàn)也將面臨壓力。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)

一季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體需求延續(xù)了2021年的活躍態(tài)勢，凈吸納量錄得8.2萬平方米。生命科學、集成電路以及高端制造等戰(zhàn)略性新興行業(yè)的需求在園區(qū)中保持活躍。

新增供應方面，一季度僅一個項目竣工交付，總建筑面積錄得約5.1萬平方米。同時，漕河涇等核心型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的即將竣工項目收到大量租賃問詢?；钴S的租賃需求繼續(xù)推動上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體空置率下降至10.4%。一季度整體租金小幅上升，環(huán)比增長0.9%至4.6元每平方米每天。

零售物業(yè)

2022年前兩個月上海消費需求和整體零售租賃活動保持穩(wěn)定，但本輪疫情了市場正?；顒?。預計近期的疫情將繼續(xù)影響零售業(yè)務，零售品牌的擴張速度短期內(nèi)將放緩，但長期擴張計劃暫不會受到影響。

一季度核心商圈及非核心商圈沒有新增供應交付，受疫情影響，一些原定于3月開業(yè)的項目面臨延期。由于大部分租賃交易已于2021年底完成，而2022年的新交易仍在談判中，因此一季度的租金并無明顯波動。疫情影響之下，租賃勢頭正在放緩，預計今年市場將面臨空置率和租金方面的雙重壓力。

物流地產(chǎn)

第一季度上海物流地產(chǎn)租賃活動仍保持平穩(wěn)，來自電商平臺的租賃需求也很活躍。本季度上海物流地產(chǎn)凈吸納量共錄得8.4萬平方米，整體非保稅物流倉儲市場的空置率也從9.7%下降至8.5%。

盡管需求持續(xù)增長，但一季度新增供應有所放緩，未有新項目完工入市。然而，預計未來九個月仍有大量項目計劃交付，或?qū)⑼聘呤袌隹罩寐?。?jù)統(tǒng)計，年內(nèi)將有七個項目竣工交付，總建筑面積達80.3萬平方米。在穩(wěn)定需求的帶動下，一季度市場整體租金繼續(xù)保持上漲。一季度，上海物流地產(chǎn)租金環(huán)比上漲0.7%，達到1.54元每平方米每天。租金同比上漲3.8%，且大部分子市場的租金均出現(xiàn)上漲。

住宅市場

2022年開年上海住宅市場成交勢頭穩(wěn)健，但受到兩月春節(jié)假期及三月疫情影響，整體住宅成交活動陷入滯緩。在一月份較高成交量的支撐下，一季度上海一手商品住宅整體成交量仍錄得267萬平方米，較上季度小幅上漲5.1%。

繼去年四季度大批量供應釋放后，本季度整體市場供應回歸至正常水平，但大部分供應均在春節(jié)前入市。在持續(xù)的限價調(diào)控下，本季度一手高端住宅價格與上季度基本持平，單價維持在人民幣12.6萬元每平方米左右。

仲量聯(lián)行預計上海的樓市調(diào)控政策仍將保持緊縮，但在信貸端放松信號明顯的利好下，首套房及改善型購房需求有望釋放，而投資需求將繼續(xù)被抑制。在信貸放松的支撐下，在疫情得到有效控制后，預計上海二手房成交量及成交價格將有望繼續(xù)復蘇。但未來二手住宅項目表現(xiàn)將繼續(xù)分化，因為人們會更傾向于升級購買品質(zhì)更佳、物業(yè)管理更好的小區(qū)，這些要素在本輪疫情中顯得尤為重要。

投資市場

在本輪疫情中，能提供優(yōu)質(zhì)服務的物業(yè)及社區(qū)受到了租房者的追捧。隨之，擁有較強運營能力并能提供優(yōu)質(zhì)服務的長租公寓板塊受到投資者的持續(xù)關(guān)注。

從行業(yè)來看，自2020年發(fā)生全球疫情以來，整個生物醫(yī)藥行業(yè)崛起并蓬勃發(fā)展，進一步帶動了上下游產(chǎn)業(yè)的擴張需求，激發(fā)了投資者對生命科學園的積極布局態(tài)度。物流市場表現(xiàn)依舊強勁，倉儲需求保持高增長。盡管受疫情影響短期內(nèi)物流市場面臨一定壓力，物流項目的投資收益率有所縮減，但長期而言，投資者仍將持續(xù)追捧物流投資機會，預計2022年將有大量物流資產(chǎn)包的出售計劃。

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